存量房貸利率下調！調整動態機制建立，重定價週期可縮短至一個季度

21世紀經濟報道記者 李願 北京報道

9月29日晚間，央行正式發佈存量房貸利率調整公告，並建立了存量房貸利率動態調整機制。

央行在公告中中明確，自2024年11月1日起，浮動利率商業性個人住房貸款與全國新發放商業性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。重新約定的加點幅度應體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化，加點幅度不得低於置換貸款時所在城市商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。

對於此變化，央行有關負責人表示，借貸雙方可通過協商變更合同等方式調整加點幅度，以更準確體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化。

“後續，市場競爭機制可促使商業銀行與借款人自主協商、適時調整加點幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大後再由商業銀行進行批量調整，能夠漸進有序緩釋矛盾，並維護合同嚴肅性。”央行有關負責人同時稱。

當前，我國政策利率處於下行週期，疊加房地產市場調整，新發放的住房貸款利率下行速度更快，導致存量房貸利率與新發放貸款利率差距不斷擴大。

據瞭解，截至7月末，全部存量房貸加權平均利率約爲4.06%，前8個月全國新發放房貸平均利率爲3.61%。

與此同時，爲從政策上縮小存量房貸利率與新發放貸款利率的差距，央行在前述公告中還規定，自2024年11月1日起，合同約定爲浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價週期。在利率重定價日，定價基準調整爲最近一個月貸款市場報價利率。利率重定價週期及調整方式應在貸款合同中明確。

“符合條件的存量房貸借款人在與商業銀行協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可調整重定價週期，使存量房貸利率及時反映定價基準（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導。”央行有關負責人表示。

據瞭解，新的重定價週期可爲按年、按半年、按季度等，而此前均爲一年，且大部分爲1月1日，這就導致在一年內LPR下調導致的利率調整需要等待1年後才能享受到。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示，縮短了存量房貸利率調整週期，意味着存量房貸利率和新發放房貸利率之間的聯動性會進一步增強，消除了因新、老房貸利差提前償還房貸的必要性，能夠進一步緩解潛在的提前還貸潮。相當於給存量房貸家庭吃下定心丸，這有利於促進房地產市場儘快止跌回穩，避免影響居民消費。

“需要說明的是，在利率下行階段，重定價週期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。”也有專家提醒。

21世紀經濟報道記者注意到，在央行發佈存量房貸利率調整公告不久，主要商業銀行紛紛響應，主要內容爲正在抓緊制定批量調整存量房貸利率實施方案，擬於2024年10月12日發佈具體操作細則，2024年10月31日前完成批量調整。這意味着，存量房貸利率如何實現動態調整，其規則仍待商業銀行進一步明確。

“下一步，我們也在考慮將指導商業銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基於市場化原則自主協商進行動態調整。”9月24日，央行行長潘功勝在國新辦發佈會上說。