存量房貸利率調整新機制將落地 重定價週期越短越合適嗎？

本報記者 張漫遊 北京報道

繼存量房貸利率調整後，10月31日，多家銀行發佈公告稱，從11月1日起，陸續對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制。根據各家銀行公告內容，此次調整主要從加點幅度調整和重定價週期調整兩個方面進行優化完善。

業內人士認爲，此輪調整後，基於新、老房貸利率差的提前償還房貸的必要性就會顯著下降。不過，對銀行而言，存量房貸利率較快跟進新發放房貸利率下調，對淨息差會有一定下拉作用。

有房貸利率政策下限的城市調整區分首套及二套

根據各家銀行公告內容，本次調整的適用範圍爲以LPR浮動利率定價的商業性個人住房貸款。對於固定或基準利率的存量房貸，借款人需先向銀行申請轉成浮動利率，再進行調整。

如借款人房貸LPR加點值高於全國新發放房貸利率平均加點值加30BP的，借款人可向銀行申請調整LPR加點值。如不高於，則無法調整。

本輪調整後利率能下調多少？平安銀行公告稱，對於已經取消房貸利率政策下限的城市，將以LPR爲定價基準的存量浮動利率房貸加點幅度下調至不低於-30BP，不區分存量首套及二套；對於目前仍有房貸利率政策下限的城市，調整後的加點幅度需滿足利率政策下限，區分首套及二套。

本輪調整爲響應此前中國人民銀行要求。中國人民銀行9月29日發佈的〔2024〕第11號公告中明確提出自2024年11月1日起，合同約定爲浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價週期。

“本輪調整有助於進一步促進存量房貸合同和利率的靈活性，屬於定價規則的創新，有助於穩定存量房貸規模。同時也有助於持續增強市場信心，因爲改革的方向都是降低還房貸的成本，對於購房者釋放購房需求都有積極的作用。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進說。

東方金誠首席宏觀分析師王青認爲，LPR加點值調整部分意味着存量房貸利率會較快跟進新發放房貸利率同步下調，這樣基於新、老房貸利率差的提前償還房貸的必要性就會顯著下降。對於銀行來說，存量房貸利率較快跟進新發放房貸利率下調，對淨息差會有一定下拉作用。

重定價週期只能調整一次

在本次調整中，重定價週期調整也是看點之一。

根據各家銀行公告，11月1日以後，新發放房貸借款人可以自主選擇重定價週期，大多數銀行提供的重定價週期共三個選項：三個月、半年、一年。同時，存量房貸借款人在整個貸款存續期內，重定價週期只能調整一次。

重定價週期是越短越合適嗎？

工商銀行在其公告中解答稱：“重定價週期不一定越短越合適，在貸款利率下行週期內，重定價週期越短您可更快執行新調低的LPR；反之，在貸款利率上行週期內，重定價週期越短您將更快執行新調高的LPR。”

王青分析認爲，對於重定價週期，考慮到房貸期限普遍較長，LPR報價可能要經歷幾輪上行及下行波動，因此三個重定價週期對借款人來說差別不大。不過，對於存續期較短的房貸，鑑於接下來利率還有下行趨勢，選擇較短週期更爲有利，這樣就能更早、更多享受到利率下調帶來的優惠。

對於未來房貸利率走勢，東方金誠研究發展部總監馮琳談到，10月5年期以上LPR報價大幅下調25個基點，儘管5月之後在全國層面房貸利率下限與5年期以上LPR報價脫鉤，但其仍是包括居民房貸在內的銀行中長期貸款利率的定價基礎，因此預計11月新發放居民房貸利率會跟進大幅下調。考慮穩樓市政策正在全面加碼，預計新發放居民房貸利率下調幅度平均會超過25個基點。“綜合考慮樓市走向，特別是當前計入物價因素後的實際居民房貸利率還處在偏高水平，我們判斷2025年新發放房貸利率還有一定下調空間。”

“就不同的重定價週期而言，同樣基於整體房貸期限普遍較長，其間可能要經歷幾輪利率上行及下行波動，因此長期來看不同的重定價週期對銀行淨息差的影響爲中性。”王青說。

（編輯：朱紫雲 審覈：何莎莎 校對：陳麗）