撤回億元併購大單 碧桂園服務“節衣縮食”

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

碧桂園服務（6098.HK）新任總裁徐彬淮主導的第一筆收購正式宣佈“告吹”。

日前，碧桂園服務與合富輝煌（0733.HK）同時公告稱，終止戰略合作協議及擬定的收購事項。根據此前公告，由碧桂園物業香港控股有限公司（碧桂園服務全資子公司，以下簡稱“碧桂園物業香港”）收購合富輝煌約10.63%股權，總代價約1.15億港元，每股價格約1.61港元。收購完成後，碧桂園物業香港對合富輝煌的持股比例將從25%增至35.63%，超過合富輝煌創始人扶偉聰家族，成爲合富輝煌第一大股東。

至此，上述收購從官宣到叫停，僅過去約三個月的時間。碧桂園服務方面對此給出的理由是：各方在考慮當前市場狀況、近期資本市場波動、訂約方對標的交易實施時間表的預期發生變化以及潛在戰略和合作目標及其他因素後，作出終止協議的決定。

對於其間究竟經歷了什麼以及後續雙方是否仍會在業務上進行合作，碧桂園服務相關負責人僅對《中國經營報》記者表示：“以公告爲準。”合富輝煌方面則對記者表示，雙方將繼續進行友好討論，深化長期戰略合作計劃，實現業務協同效應。

原本預期整合業務優勢

經歷兩次成功出手後，碧桂園服務持續向合富輝煌第一大股東的位置靠攏，但其發起的第三次股權收購未能如願。

公告顯示，2024年2月7日，碧桂園物業香港和合富輝煌主要股東China-net Holding Ltd（由扶偉聰全資持有）關於收購事項的討論已經終止，不會繼續進行。根據終止協議，上述各方在戰略合作協議項下的所有前期義務及責任將立即全面解除和撤銷。

2月8日，合富輝煌股價盤中跌幅一度超過50%，截至當日收盤，合富輝煌報0.67港元/股，跌幅36.19%，碧桂園服務報5.68港元/股，漲幅1.25%。

回到交易本身，市場對這筆收購從一開始便存在兩種態度。

2023年11月6日晚間，碧桂園服務與合富輝煌同時公告稱，雙方訂立戰略合作協議，由碧桂園物業香港收購合富輝煌約10.63%股權，若收購完成，碧桂園物業香港將超過扶偉聰家族，成爲合富輝煌第一大股東，抑或將觸發碧桂園物業香港依據相關規定對合富輝煌的所有已發行股份提出全面收購要約。

碧桂園服務在公告中指出，通過戰略合作，公司和合富輝煌將在房地產代理服務領域整合各自競爭優勢及共享線上渠道及線下資源，構建業務協同效應。

財報顯示，2023年上半年，碧桂園服務的社區增值服務收入同比下降10.8%至約18.84億元，佔總收入的比例約爲9.1%（2022年同期爲10.5%）。其中僅到家服務、房地產經紀服務兩項業務的收入獲得同比增長，房地產經紀服務收入同比增長16.1%至2.27億元。

但上述公告次日（2023年11月7日），碧桂園服務股價低開低走，當日收跌3.65%，合富輝煌股價迎來久違的增長勢頭，截至當日收盤漲幅近50%。“標的持續虧損”“收購超高溢價”等，是投資者對上述交易產生的質疑。

彼時，碧桂園服務方面接受記者採訪時表示，進一步發展二手房屋租售的房地產經紀服務是公司的核心業務板塊之一，合富輝煌在房地產經紀服務領域能有效地將線下營銷優勢與數字化業務模式結合，在營運競爭力方面位於行業前列，雙方具備較強的協同效應可能性。“特別是碧桂園服務擬支持合富輝煌開發綜合在線交易平臺，預計將增加合富輝煌的服務內容並擴大客戶範圍，從而爲合富輝煌帶來更多業務機會及商機。”

合富輝煌方面也對記者表示，與碧桂園服務的進一步合作，有利於合富輝煌改善資本結構、整合雙方優勢。“雙方均立足於房地產服務業中的‘輕資產型’服務模塊，在業務領域有較高重疊性，在資源領域具備整合價值。”

碧桂園服務似乎有很大的決心。在拋出股權收購計劃之外，碧桂園物業香港已有條件同意認購合富輝煌的2696.6萬股新股份，相當於後者已發行股本的約4%及經擴大已發行股本的約3.85%，認購總價約4341.5萬港元，每股價格爲1.61港元。這一事項已於2024年1月9日在合富輝煌股東大會上獲表決通過。不涉及上述股權收購事項，碧桂園物業香港認購合富輝煌新股份的行爲一旦達成，碧桂園物業香港對合富輝煌的持股比例將從25%增至27.88%。

與此同時，若認購新股份事項終止，但收購股權交易完成，碧桂園服務同意在戰略合作協議日期後三年內向合富輝煌提供約4300萬港元的資金，爲其業務發展提供支持，且較佳的融資方式是以認購合富輝煌新股份的方式進行一輪或多輪股本融資。這對於近三年持續虧損、正在尋求破局的合富輝煌來說，或將在短時間內有效緩解其面臨的資金壓力。

時至今日，上述所有安排已被叫停，碧桂園服務上位合富輝煌第一大股東的計劃也就此擱置。

資產減值拖累業績

縱使整合房產代理業務優勢的願景尚未能實現，但放在碧桂園服務身上，眼下撤回股權收購一事似乎在情理之中。

就在碧桂園服務和合富輝煌就相關交易進行磋商之時，2023年12月18日晚間，碧桂園服務發佈一則內幕消息稱，由於預期確認貿易應收款減值撥備、商譽及其他無形資產減值，預計公司2023年淨利潤將減少32億元到41億元。

碧桂園服務在公告中強調，貿易應收款減值撥備、商譽及其他無形資產減值不會對公司的營運產生任何現金流影響。目前公司營運資金充足，業務持續穩定經營，公司管理層正在評估上述事件的影響。

截至2023年6月30日，碧桂園服務的銀行存款和現金總額約127.12億元，較2022年年末增加約13.36億元；公司流動資產淨值約109.92億元，流動比率約爲1.4倍。

值得注意的是，財報顯示，碧桂園服務2022年營收413.67億元，淨利潤22.61億元。若按照公司上述預測，碧桂園服務在2023年或將面臨虧損的風險。2023年上半年，碧桂園服務收入同比增長3.4%至約207億元，淨利潤同比減少9.6%至24.89億元。

究其原因，基於截至2023年11月30日止11個月的管理賬目，碧桂園服務對關聯方所欠公司的貿易應收款計提減值撥備約18億元到23億元，公司稱這是由於國內房地產市場供求關係發生重大變化，碧桂園服務關聯方客戶從事房地產開發及相關業務，面臨階段性流動性壓力，碧桂園服務出於謹慎性原則計提大額減值撥備。

事實上，碧桂園服務的關聯方應收賬款問題在2023年上半年已有所體現。2023年半年報顯示，公司貿易應收款項淨額約174億元，較2022年年末增加約21億元，其中，來自關聯方的貿易應收款項約23億元，較2022年年末增加約6億元。

值得注意的是，碧桂園服務首席財務官、聯席公司秘書黃鵬曾在2023年中期業績會上強調，公司與關聯方碧桂園（2007.HK）相互隔離，不存在將現金存款作爲關聯地產公司債務擔保方的情況，未來也不會發生。但目前看來，碧桂園服務的實際經營還是受到了關聯方的波及。

與此同時，收併購“後遺症”也在發酵。基於截至2023年11月30日止11個月的管理賬目，碧桂園服務對公司的商譽及其他無形資產減值計提14億元到18億元，這是由於公司過往年度收併購的部分附屬公司拓展業務及增值業務未能如預期開展，部分存量業務進行調整，導致收入及利潤下降所致，同時，部分客戶回款週期變長導致現金流不理想。

過去幾年，碧桂園服務在收併購市場上不乏大手筆收購標的，比如於2021年9月籌劃100億元收購富力物業旗下的富力環球。但從2023年以來，物業管理企業的併購風格更趨謹慎，聚焦有質量的增長。據克而瑞統計，2023年，上市物企披露收購事項42起，累計披露交易金額33.73億元，同比下降68.21%，與此同時，有多家企業因併購標的陷入被動局面，出現擔保預期信用損失、訴訟纏身等。

事實上，在碧桂園服務叫停收購合富輝煌之前，2023年3月，華潤萬象生活（1209.HK）披露終止收購祥生物業全部股權，原先擬收購金額爲10.37億元；2023年6月，新大正（002968.SZ）宣佈終止收購滄恆投資80%股權，涉及擬收購金額爲7.88億元；2023年12月29日，中海物業（2669.HK）披露終止收購關聯方中海通信及中海監理相關權益，原計劃擬收購金額爲9.5億港元。

舉報/反饋