超40城支持住房“以舊換新”，專家：若配套政策完善有望發揮更大作用

央廣網北京4月27日消息（記者門庭婷）近期，不少城市提出了“以舊換新”的政策方向，通過直接收購、中介合作、發放補貼等多種方式，幫助居民賣舊買新，縮短舊房出售週期。進入4月以來，鄭州、長沙、無錫等多個城市相繼發佈“以舊換新”政策。4月23日，一線城市深圳也加入到住房“以舊換新”行列。

業內人士普遍認爲，“以舊換新”整體仍處於探索階段，若後續配套政策持續完善，有望在一二手市場聯動上發揮更大作用。

多地推出“以舊換新”政策，促進改善性住房需求釋放

自去年以來，推出商品住房“以舊換新”相關政策的城市已超過40個。進入2024年以來，更多城市加入進來。記者通過梳理髮現，各城市推出的住房“以舊換新”政策力度不一，操作細則也各不相同。

從各地支持“以舊換新”的方式來看，以舊換新主要包括三種形式：一是開發商或國資平臺收購舊房，如鄭州；二是房企聯合經紀機構對舊房優先推售；三是給予一定的購房補貼。

4月1日，鄭州房管局等部門發佈《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》，2024年鄭州全市計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套，進一步激活二手住房市場。

4月3日，無錫市樑溪城市發展集團有限公司發佈商品房“以舊換新”公告，在樑溪區範圍內試行樑溪城發集團指定主體回購居民存量二手商品住房，居民在樑城發集團下屬控股在售項目新購商品住房，首批次“以舊換新”名額爲200名。此外，近期江蘇常熟也出臺相關措施，對“賣舊買新”購房發放契稅補貼。

無論是“幫賣模式”還是“收購模式”的“以舊換新”，都存在着“置換”關係。對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，“以舊換新”最大痛點是賣掉舊房。

“目前，開發商參與‘以舊換新’的協議，鎖定意向房源的週期往往在2個月左右。但是，二手房很難在2個月內賣出。因此，賣家要獲得‘買新’的優惠價格，就得在‘買新’時能降低掛牌價，即降低掛牌價的損失在買新房上獲得補償。快速賣掉舊房並買新房，有利於新房銷售，也是激勵開發商參與並給予新房折扣優惠的關鍵。”李宇嘉補充到。

深圳市開展“換馨家”活動，行業協會推動“以舊換新”

“以舊換新”的關鍵是，舊房能不能賣得出去，退訂能不能按約定的時間落地，承諾的優惠能不能到位。4月23日，深圳市房地產業協會與深圳市房地產中介協會聯合發佈《開展我市商品住房“換馨家”活動》的通知，鼓勵房地產開發企業和中介機構積極參與，與計劃出售二手商品住房併購買新建商品住房的購房居民簽署協議，開展“賣舊+買新”的換房聯動，設90天“解約保護期”，自今年5月1日開啓，爲期一年。

與上述城市不同的是，這次深圳的行業協會作出了倡議，建議相關的中介機構和參與的新盤項目能夠把具體的優惠明確的公示出來，比如完成賣就買新的中介費率可以降到多少，開發商的優惠能在市場促銷的基礎上，還能有多大的優惠等等。中介行業協會要加大信息披露和誠信管理，以確保這些優惠能夠落地。

“相比政府和國企，行業協會來推動‘以舊換新’是最合適的。”李宇嘉分析稱，一方面，中介行業協會可以調動旗下中介機構的積極性，而中介機構和從業人員又是聯通賣方和買方，新房和二手房的最佳載體。房地產行業協會就能夠調動開發商參與的積極性。他們二者又與行業主管部門有密切的關聯，可以就推動房地產良性循環向政府部門建議一些優惠的政策。另外，“以舊換新”涉及的環節和主體比較多，無論是賣一還是買一，以及評估按揭擔保贖樓過戶，優惠政策享有等等，都需要兩個協會（以及政府）來通力合作。

中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅告訴記者，該活動公佈了第一批21家中介機構和13個房地產項目的名單，爲購房者提供了豐富的選擇空間，並試圖打破傳統購房模式，提升住房買賣交易的便利度，縮短換房週期，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

整體來看，中指研究院市場研究總監陳文靜表示，當前改善性住房需求是政策支持的重點羣體之一，“以舊換新”、“以小換大”等需求獲得了更多的政策支持。她提到，短期來看，“以舊換新”政策有利於促進一二手房聯動，有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用，同時多地已經發布保租房籌集計劃，未來收購存量二手房作爲保租房，或是一種重要方式。

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