百城響應！陸住房「以舊換新」政策擴展至一線城市

陸逾百城推住房以舊換新一線城市均加入國企收舊換新已取得一定效果。（澎湃新聞）

澎湃新聞30日報導，大陸一線城市均已加入住房「以舊換新」行列中。據中指研究院監測數據顯示，大陸全國已有逾百城陸續推出住房「以舊換新」政策，與此同時，各地推出包括「國企收舊換新」「仲介優先賣」「發放購房補貼」等多種模式，相較而言，「國企收舊換新」在部分城市已取得一定效果。

易居研究院報告顯示，「以舊換新」工作在本輪大陸全國消費提振、潛力挖掘的大框架下有序推進。「以舊換新」本質上是房產流通和循環的重要推動力。其貫通二手房盤活和新房去庫存兩大市場，在促進雙市場循環發展的過程中，真正提振住房消費。

從各等級城市推進路線看，「以舊換新」工作試點，源於青島「優先賣」，該模式希望打通「二手房售賣、新房認購」整體流程。到了2023年，各三四線城市陸續開展試點。隨後一些重點二線城市也開展了試點工作。

2024年4月下旬，隨着深圳、上海發文，住房「以舊換新」擴展到一線城市。廣州則於5月加入， 7月19日北京市商品住房「以舊換新」活動宣佈啓動。至此，四個一線城市均已推進「以舊換新」工作。業內認爲，這也標誌着「以舊換新」工作進入到政策鋪開和成熟階段。

據中指研究院監測數據顯示，目前，大陸全國已有超過百城陸續推出住房「以舊換新」政策。

易居研究院研究總監嚴躍進指出，從市場背景看，「以舊換新」政策的推行和二手房掛牌量激增、交易困難、房企去庫存壓力顯現等有關。房地產市場的「以舊換新」作爲創新舉措，有助於啓動潛在需求、盤活存量房產、優化增量住房，並促進市場平穩健康發展。

根據中指研究院的監測數據，截至6月30日，「國企收舊換新」和「仲介優先賣」作爲兩種主流模式，分別有超30城、超40城參與。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪指出，「仲介優先賣」效果很大程度上取決於市場運行情況，在當前買方市場深化下，二手房成交週期較長，出售環節的不確定性較大。相比而言，「國企收舊換新」在部分城市已取得一定效果。

根據中指研究院監測，從2023年下半年以來，蘇州、南通啓東、宣城、無錫、黃石、南京等城市均推出了「國企收舊換新」政策，尤其以江蘇城市居多。

河南鄭州也是較早實行住房「以舊換新」的城市。官方披露的數據顯示，鄭州「以舊換新」工作開展3個月來，換房羣衆與城發公司已簽訂二手房收購協定3927套，已認購商品房1180套，羣衆通過市場化交易「以舊換新」完成1628套。

關榮雪認爲，在「以舊換新」模式中，國企下場收購二手房當前熱度越來越高，原因可能在於，許多業主在購買新房時面臨着二手房出售不暢的問題，導致資金無法及時到位，國企下場收購二手房可以解決業主的資金壓力，使他們能夠順利購買新房；此外，國企作爲強大的購房主體，具有更多的資源和管道，可以提供更便利的交易過程，減少業主的交易成本和風險。

嚴躍進提到，從一線城市「以舊換新」的推進情況看，目前以「仲介幫賣舊房」模式爲主，相信隨着政策的持續完善，國企收購二手房的模式或也會在一線城市逐步推進，比如國企收購二手房用作保障性住房，更好地推進新房去庫存。

業內認爲，從各地新房去庫存的工作來看，已經有很多創新模式，包括「先租後買」「半租半買」「可租可買」等模式。對於「以舊換新」來說，其本身屬於特殊的新房去庫存手段，仍有可優化的空間。

嚴躍進提到，各地「以舊換新」工作開展中包括二手房評估、二手房出售、新房選擇面等仍面臨一定的問題。相關調研結果顯示，參與「以舊換新」客戶最首要的動機是藉此快速賣出舊房，這一佔比達到70.8％。不過一些房東的顧慮也存在。「其實主要還是價格的問題，如果是被政府收購去，價格會不會被壓得太低？如果是拿到市場上去賣，能不能賣得出去？」同時，推進「以舊換新」也關注「換哪裡的新」等問題。如果是指定的新房樓盤，那麼購房者換新的選擇是不是足夠多？能不能選到心儀的房子？從實際過程看，市場回饋一些參與「以舊換新」的開發商，並沒有給出最大的誠意。一些優質房源也沒有拿出來，多半都是去庫存難的較差房源，這也容易導致市場交易信心下降。

嚴躍進認爲，「以舊換新」的底層邏輯或源頭矛盾其實並沒有得到解決，即二手房最終誰來消化的問題。國企收購二手房的市場容量相對有限。從源頭角度出發，各地要持續解決二手房消化的問題，擴大「以舊換新」的市場容量，包括保障房房源由此類二手房來充當、挖掘二手房租購的多元化多樣化需求等。