長三角土拍大戲：綠城366億元暫居榜首 聯合體拿地成新常態

21世紀經濟報道記者唐韶葵上海報道

臨近年末，隨着優質地塊的推出，長三角土拍大戲不斷上演。

11月28日，南京舉行了一場土拍，上架五宗地，其中包括主城區兩宗低密度宅地。其中，綠城中國溢價拿走了鼓樓濱江地塊，濱江集團則是今年首次走出杭州，以13.51億元拿下江北核心區G23地塊。

濱江集團是聯手南京江北新區管委會旗下的新居建設集團有限公司拿下該地塊的，這也體現了民企持續投資的一個新路徑。在11月27日和11月28日的上海土拍中，央國企聯手拿地的現象也不斷出現。

房企強強聯合投資拿地的背後，是房企風險把控與投資收縮並行的結果。今年以來，長三角是房企的重要投資區域，但近期也呈現出一些新的特點，聯合拿地便是其中之一。

第三方平臺數據顯示，2024年1-11月，長三角省級城市上海、南京、杭州、合肥（含下轄縣市區）共計成交土地442宗，成交總建面約2607.03萬平方米，成交總金額約3392.8億元。這一表現居各大城市羣之首。

同策研究院研究總監宋紅衛指出，年底長三角主要城市的土拍呈現出幾個特徵：首先，供地誠意滿滿，很多城市推出較爲核心的地塊，提高了房企的參與積極性。其次，房企拿地目的分爲兩類，既有新進入核心城市首次拿地，又有補倉需求。第三，產品類型以改善需求爲主，主要爲核心區域及外圍低密產品。第四，拿地主體以央國企和少量優質民企爲主。

房企投資策略有別

第三方房地產研究數據顯示，2024年1月-11月，在長三角區域拿地最多的房企是綠城中國，以366.75億元的拿地總額獲取25宗地塊。在長三角區域拿地排名第二的是濱江集團，該公司在長三角市場投資了335.64億元，但僅有15宗地，比綠城中國少了10宗地。

不過，這兩家房企新增土儲的區域分佈並不相同。

濱江集團在2024年的投資力度集中於杭州，僅在南京拿了一宗地。而綠城中國今年在上海、杭州拿地之外，還在蘇州、寧波、嘉興、合肥等城市有所佈局。

從時間點上看，不同房企的拿地節奏也不一致。雖然年末各城市推出的土地質量較好，但此前投資力度較大的房企，已在下半年放緩腳步。

9月23日，建發股份舉行半年度業績說明會，新任董事長林茂表示，建發股份堅持“以收定支、以銷定投”的拿地策略，會根據市場情況和庫存規模進行適當的補充，以保持風險在可承受範圍內。“今年下半年，如果市場需求不足，公司也可能會放緩補庫存的速度。”

總體來看，上海仍是長三角地區最具吸引力的城市。

以上海及杭州、南京、合肥等省級城市做對比，2024年1-11月，上海市土地出讓金額最高，但出讓面積是最少的，杭州出讓金額及出讓面積均排名第二，南京土地出讓金排名第三，出讓面積最大。合肥位列面積榜第三，金額榜末位。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉指出，長三角區域幾個重點城市中，上海一二手房成交的復甦是最快的，也最快傳導到土地市場。除上海作爲一線城市的吸引力外，房企的投資額度自然也會根據樓市熱度來分配。

值得注意的是，儘管近期土拍供需兩旺，但從全年來看，長三角主要城市的土地交易熱度大概率仍會低於去年。

首先，土地出讓金有所下滑。截至11月29日，上海今年土地出讓金已達2055億元（含舊改），即便12月還有一次土拍，相比2023年的2867億元，仍然會減少近800億元；相比2022年的3731億元，則會減少1600億元左右。據好地大數據，杭州市區前11月出讓涉宅地63宗，出讓金額997.4億元，同比降幅爲36.8%。今年全年，杭州土地出讓金預計僅1157.4億元，低於過去幾年的平均水平。

其次，房企投資力度出現收縮。以濱江爲例，2024年1-11月，濱江集團在杭州的拿地金額爲357.6億元‌。儘管濱江集團在11月的拿地金額有所回升，但仍比去年同期下降了34%。

強強聯合成趨勢

在長三角土地市場，由於地塊體量較大，參拍的房企主要爲年內拿地排行榜排名前二十的企業。其中，“強強聯合”已成爲新趨勢。

11月27日和28日，上海2024年七批次土拍中，華潤置地拿了三宗地，其中有兩宗是以聯合體形式獲得，包括與建發、金茂聯合以15.81億斬獲桃浦地塊，聯合越秀、中能建溢價40.4%斬獲新楊思地塊。

其中，在浦東新楊思地塊的競拍中，鮮少與其他房企合作的綠城中國，選擇與中國金茂聯手參與競拍，但未能斬獲。

不只在長三角，大型央國企以聯合體的姿態鏖戰土地市場，已成爲近期的常態。12月2日，華潤置地、中海聯合體以總價185.12億元競得深圳新“地王”。

此外，民企與央國企聯合拿地的情況也在增多。比如，濱江集團拿到的南京G23地塊，背後的聯盟方是南京江北新區管委會旗下的新居建設集團有限公司。

有分析人士指出，一些大型地塊要求的投資金額較大，甚至高達近百億元，加上建安成本，容易造成鉅額的資金沉澱。因此，通過聯合體的方式拿地，能夠提升投資的安全性。

今年以來，房企業績普遍業績承壓。企業一方面要滿足加大投資力度以保持市佔率的發展需求，另一方面，在撬動大項目的同時保證流動性安全，也至關重要。因此，聯合拿地不失爲擴張規模、控制風險的重要方式。

宋紅衛指出，與當地國企聯手拿地，也是房企擴張的一條可行路徑。以濱江獲取南京G23地塊爲例，若與南京新居建設集團後續合作良好，將對濱江在南京的發展有所幫助。

梳理公開信息可見，2024年12月，長三角省級城市上海、南京、杭州、合肥（含下轄縣市區）預計還會推出93宗地塊，出讓總面積約347.21萬平方米，起拍總價約682.67億元。今年最後一個月，長三角土拍市場還會出現哪些新的變化，值得繼續關注。