補齊租賃住房這個短板，既要盡力又要量力
近日國務院辦公廳印發的《關於加快發展保障性租賃住房的意見》(以下簡稱《意見》)，第一次明確了國家層面的住房保障體系的頂層設計。
業內人士認爲，《意見》可能爲房地產企業帶來新的增長點，因而受到其高度關注。專家提醒，保障性租賃住房的建設既要盡力而爲，又要量力而行。
上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任、住房和城鄉建設部科技委員會委員陳杰介紹說，近年來，萬科、龍湖、旭輝等傳統房地產企業在長租公寓上投入不少。根據《意見》相關規定，這些企業只要持有的存量租賃住房符合戶型、租金等基本要求，就可以申請參與保障性租賃住房的開發和運營。
知名券商公司地產首席分析師譚淼(化名)指出，目前長租收益率比較低，因此，任何可能提高回報率的做法都可能受到企業關注。
在降低成本方面，《意見》提出了具體措施。例如，利用存量土地和房屋建設的四種方式，降低了土地成本；降低了企業稅費負擔，房產稅從12%降到4%等。特別是金融方面，對保障性租賃住房貸款，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待；落實民用水電氣價格。同時，中央還將對符合條件的項目給予適當的補助。
在住房和城鄉建設部政策例行吹風會上，住房和城鄉建設部副部長倪虹說，發展保障性租賃住房，將是今後房地產企業努力探索的方向。
倪虹直言，租賃住房“這條腿相對比較短”，是由於開發高槓杆、快週轉的模式，使開發商不願意發展長週期的租賃住房。
爲了支持保障性租賃住房建設，《意見》明確企事業單位利用自有閒置土地建設，需變更土地用途，但不補繳土地價款，且免收城市基礎設施配套費。
住房和城鄉建設部住房保障司相關負責人對《意見》進行解讀指出，住房租賃企業向個人出租住房可選擇適用簡易計稅方法，增值稅按照5%徵收率繳納的減按1.5%計算；對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房，減按4%的稅率徵收房產稅。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。
“這麼多優惠政策，就是想讓市場主體，能夠算得過來賬，能夠去做。這也是企業根據市場需求，實現轉型發展的一條新路。所以，發展保障性租賃住房，將是今後房地產企業應該努力探索的一個方向。”倪虹說。
住房和城鄉建設部住房保障司司長曹金彪指出，希望通過《意見》，推動房地產開發企業轉型升級。
陳杰認爲，保障性租賃住房可能成爲未來房地產企業較爲重要的業務。“企業要有新的增長點，否則在資本市場就缺少吸引力。保障性租賃住房毫無疑問有機會成爲新的增長點。”
《意見》對房市和土地市場影響幾何
《意見》提出，集體經營性建設用地等四類土地都可以參與保障性租賃住房的供給。陳杰指出，根據不同城市的具體情況，各類土地未來參與的情況會有很大不同。
“例如北京利用集體經營性建設用地建設租賃住房的力量比較大，佔全國這方面建設總量的一半還多。而上海主要利用國有建設用地和鼓勵企事業單位利用自有存量土地，爲租賃住房專設的R4地塊供給量佔全國一半以上。”陳杰說。
陳杰判斷，《意見》對大城市房地產企業和土地政策會帶來不小影響。他指出，租賃市場發展到現在的階段，大開發時代已經離去，存量房時代業已到來。大城市租賃市場的存量市場發展水平，會直接影響對人才的吸引力，進而長期影響城市競爭力。“現在一些城市也有相關實踐，人才公寓是偏高端的福利。中央出臺《意見》的用意很明確，不僅要保障中高端人才，也要推出更加普惠的保障政策。因爲城市發展需要各種人才。”
同策研究院資深分析師張吉輝認爲，“在目前市場環境下，租賃住房提供的仍然是結構性的、過渡性的居住產品。因此從長期的、本質上、宏觀上來說，《意見》對於大城市土地政策和房地產市場的影響有限。”
要盡力而爲也要量力而行
《意見》規定，企事業單位可以自建，自己沒有資金或者能力，可以與住房租賃企業、房地產開發企業等合作建設運營。
譚淼指出，長租公寓行業目前不是賺錢的行業，知名房企供給的長租住房所佔的市場份額也很有限。
譚淼透露，他在相關部門召開的會議上獲悉，保障性租賃住房這一住房保障政策是“一定會推進的”。即便短期內保障性租賃住房還不是重要的住房租賃供應主體，但長期看來，它的地位會越來越重要。
今年7月2日發佈的《國家發展改革委關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點工作的通知》提出，將REITs試點範圍擴大到保障性租賃住房。這被視爲《意見》的組合拳，將保障性租賃住房政策推到更爲重要的位置。
興業證券的一份研報測算，我國保障性租賃住房累計存量資產規模約3萬億-5萬億元，以10%的可證券化率來測算，可REITs化市場規模對應3000億-5000億元。
陳杰判斷，保障性租賃住房實現REITs不太可能會成爲主流。在調研中陳杰發現，保障性租賃住房總體租金收益率都比較低。但他認爲，在合適的地段進行適當的開發，做出若干樣板案例以吸引資本市場關注，提高企業信心，會有利於促進保障性租賃住房事業的發展。
陳杰介紹，各地已經有了各種保障性租賃住房的嘗試，此次國辦下發的《意見》，起到了綱領性的指導，是一種高位推動，各地有配合落實的義務。“本來是企業要去爭取，現在地方也有更大的動力。”
據悉，今年，部分人口淨流入的大城市計劃新籌集保障性租賃住房93萬套，是擴大保障性租賃住房供給、優化租賃住房供應結構的良好開端。
“對地方政府來說，短期內要讓利，而長期內租賃住房市場規模發展到一定程度，也可能擠佔需求。”譚淼指出，地方政府要拿出具體措施，用強有力的決心配合政策落地。
住建部在國務院政策吹風會上提到，地方應將這件事從“要我做”變成“我要做”。陳杰說，當企業看到市場潛力，積極接觸政府，此時政府根據相應政策給予有限的補貼進行邊際投入撬動，那麼這就是一個有開發潛力的項目。“如果政府要補貼很多，企業纔有意願去做，那麼這可能就還不是一個成熟的項目，可以等待成熟之後再推進。”也就是說，要盡力而爲，但也要量力而行。（李晨赫）