本土高端酒店法拍“爆款”，誰最好賣？

近日，烏魯木齊銀星大酒店1.9938億元起拍賣、溫州萬和豪生酒店以2550萬元的拍賣價格再次被搬上“貨架”等資訊頻繁出現在公衆視野，不難發現，一大批已經“掉隊”的本土高端酒店正在酒店法拍市場瘋狂“上新”。然而，這些被法拍的本土高端酒店有的成了貨架“釘子戶”，有的則成了搶手“爆款”，這一現象背後有何規律？存量資產時代，本土高端酒店又該何去何從？

法拍市場本土高端酒店批量“上貨”

近日，溫州五星級酒店萬和豪生大酒店，迎來破產後的第三次拍賣，並以4535萬元的價格達成最終交易。此前，該標的物分別以7085萬元、5668萬元的起拍價出售，均無人報名。

與此同時，烏魯木齊市中心的老牌高端酒店——銀星大酒店也被整體打包，並擺上了拍賣“貨架”。據悉，拍賣將於3月20日開始，起拍價格爲1.9938億元。

前段時間，紹興市柯橋區的首家五星級高檔商務型酒店富麗華大酒店以2.02億元的價格再次開拍。據瞭解，這是富麗華大酒店的第二次拍賣，該酒店將在今年5月份閉門歇業，目前酒店內的自助餐版塊已經停止服務。

桂林帝苑酒店是桂林市的一家高檔涉外五星級酒店，其位於臨江路，坐擁一線灕江景觀，從1986年開業至今已有近40年的歷史。在第一次以1.4億元起拍價拍賣後遭遇多次流拍，近日狂降5000多萬元再次上架出售。目前，已經有2000多人進行圍觀，卻始終無人出價競拍。

此類關於本土高端酒店拍賣的訊息源源不斷地流出，據亞洲旅宿大數據研究院統計，2025年1月份共有56家酒店資產處於出售、拍賣及流拍階段，關於國內本土高端酒店的拍賣數量達到了33家，佔比約60%。

在此之前，本土高端酒店的發展隨着中國人對“高端”定義的不斷更新曆經浮沉。據悉，中國五星級酒店數量的最高峰出現於2017年，共計846家。到了2024年上半年，數量已減少到746家，平均每月就有1家高星酒店消失。

關於本土高端酒店的發展可以追溯到1978年，改革開放催生出的“老外”來華住宿需求，成爲中國高端酒店的起點。1978年國際遊客達到180萬餘人，僅一年的人數便超過了過去20年遊客的總和，市場的廣泛需求促使本土高端酒店陸續“冒芽”。

截至目前，46年的光陰已逝，許多歷盡滄桑的老牌本土高端逐漸開始退出歷史“舞臺”，在法拍市場批量“上貨”。梳理國內大量高端酒店的相關信息也可以發現，價格與星級不匹配、基礎設施老化、服務管理方式陳舊等問題顯著。

不僅如此，在中國房地產迅猛發展的21世紀初，由地產商主導的五星級酒店如雨後春筍般拔地而起。對於地產開發商來說，配建高星酒店既可以低成本拿地，又可藉此配套提高房地產開發的價值。因此在房地產行業的“風光”年紀，萬達、碧桂園、綠地、世茂等一大批房企，旗下都沉澱了不少高星酒店資產。

地產商們曾經是高端酒店最大的業主，但如今，整個地產行業都處於下滑期，這些高端酒店資產也就第一時間被業主們擺上了“貨架”。因此，房地產行業的震動也是導致酒店不動產頻繁易主，法拍市場本土高端酒店不斷“上貨”的原因之一。

在多重因素的作用之下，法拍市場流動的本土高端酒店資產不在少數，如今的本土高端酒店法拍市場也越來越熱鬧了……

大批本土高端酒店成爲拍賣市場“釘子戶”

打破酒店法拍市場的“熱鬧”表象，法拍酒店圍觀者衆，競拍者少成爲不爭事實。2025年1月份被擺上“貨架”的酒店高達56家，其中拍賣價格在億元以上的酒店有14家，僅有5家億元以下酒店項目最終成交，流拍率高達91%。

酒店法拍市場一直以來的流拍率都保持着較高水平，其中本土高端酒店更甚。前文中提到的本土高端法拍酒店中，桂林帝苑酒店已經是其第八次“上貨”。此前，桂林帝苑酒店共經歷過七輪拍賣，其中一次是在其破產前，六次在其破產後，最早可以追溯到2021年6月份，起拍價爲1.423億元，但均以流拍爲結局，可謂是酒店法拍市場的“釘子戶”。

近日，這類露出的“桂林帝苑酒店”不在少數，其中，永州市高端豪華大酒店——湖南南華大酒店100%股權及土地等資產迎來第七次拍賣，起拍價1.7157億元。前六次拍賣因無人報名競拍而流拍，其中第一次拍賣的時候，起拍價高達4.1257億元，而第七次拍賣，起拍價相比第一次拍賣下降了2.41億元，但目前仍舊無人問津。

上虞國際大酒店的上架拍賣也引得不少網友圍觀，目前，這已是其第六次拍賣。此次拍賣距離上次流拍僅過去二十多天，起拍價格低了7000萬元，兩次圍觀人數加起來過萬，但始終無人出價。

據空間秘探統計，綜合近兩年的拍賣數據，全國本土高端酒店法拍市場流拍率普遍在85%-95%之間。近年來，重慶龍景溫泉度假酒店自2021年12月至2023年10月期間，經歷了10次流拍，起拍價從最初的3671萬元降至2007萬元（降幅約55%），但至今仍未成交，流拍次數創下新高。

從以上數據分析可見本土高端酒店法拍過程中的坎坷，但比起成爲法拍“貨架”上的釘子戶，那些拍賣過程坎坷但最終被接手的本土高端酒店已經算得上是“取經”成功。

2月21日，據京東拍賣平臺顯示，成都希頓國際酒店拍賣結束，最終以約5億的底價成交，此次競得者爲四川省卓雅華庭酒店管理有限公司。成都希頓國際酒店曾是成都第一家希爾頓酒店，2023年2月15日起，成都希爾頓酒店不再由希爾頓集團管理，於同年3月更名爲成都希頓國際酒店，也就是說，這家酒店只是一家本土管理的高端酒店，具備一定的國際品牌形象。

在變身成都希頓國際酒店後不久，四川自由貿易試驗區人民法院根據債權人的申請，裁定受理了成都喬治希頓房地產開發有限公司破產清算一案，酒店相關資產也被擺上“貨架”。據瞭解，這是希頓國際酒店的第8次拍賣，相較於首次拍賣時約10億元的起拍價格，最終成交價格大幅下降，但也算得上是轉手成功。

綜合上述案例分析，不難發現許多本土高端酒店都是曾經風光一時的五星級大酒店，佔據着優越的地理位置，且資產拍賣期間普遍打了五折，但爲何仍舊難逃拍賣難題呢？

首先是高額債務與後續投入壓力大，以重慶北碚悅榕莊爲例，其起拍價7億元，但因二期地塊停工需大量資金復工，買家需承擔高昂的後續投入。不僅如此，大量法拍酒店背後的債務問題更是導致潛在買家望而卻步的原因之一。

其次，市場供需失衡與競爭加劇也會導致買家在購買過程中保持謹慎態度，若拍賣酒店周邊高端酒店林立，疊加當下消費需求向個性化、高性價比住宿轉移，這些便會導致傳統的本土高端酒店競爭力大打折扣。

再次，資產瑕疵與產權風險也是一大影響因素，法拍資產常伴隨權屬糾紛、違章建築或法律風險。例如，重慶龍景酒店存在違章建築需買家自行處理，溫州萬和豪生酒店因產權分割複雜導致部分資產流拍。

除此之外，部分酒店因設施陳舊、服務同質化難以吸引年輕消費者，當下酒店市場的極度“內卷”致使酒店運營成本與盈利壓力加劇等都是買家極爲在意的問題，以上因素共同導致了許多本土高端酒店成爲買家們互相推搡的“燙手山芋”。

法拍酒店熱銷“爆款” 什麼酒店最好賣？

然而，儘管本土高端酒店市場以“鐵打的酒店，流水的業主”爲常態，但也不失部分酒店能夠成爲法拍市場的熱銷“爆款”。在本土高端酒店法拍市場中，什麼樣的酒店最好賣呢？

縱觀近期熱鬧的法拍酒店市場，除上述經過八輪拍賣後以5億底價成交的成都希頓國際酒店外，熱度最高的當數泉州的明發大酒店。日前，泉州系房企明發集團發佈公告公司全資附屬公司與針記國際集團中國有限公司簽訂協議將以1億元的總價出售泉州明發大酒店有限公司全部股權，由此泉州明發大酒店成功易主。

除此之外，翔尊商務酒店有限公司旗下酒店的61處房產被打包“上架”，雖然第一次拍賣時以2754萬元的價格遭遇流拍，但第二次拍賣時卻有1萬多人次圍觀，8人蔘與競拍，最終較第一次拍賣高出400多萬元，比起拍價格高出967萬元成功售出。

梳理這批更具有競爭力的本土高端法拍酒店可以發現，成交較爲活躍的法拍酒店通常具有一些共同的特質。首先，雖然大多數本土高端酒店都佔據了各自城市較爲優越的地理位置，但顯然本土高端法拍酒店的成交率在一線城市要高得多。此外，產權無糾紛、債務壓力小的項目也更易成交。

其次，根據2024年的拍賣數據，5000萬元以下的酒店成交概率更高，由此可見法拍酒店市場中中小體量、價格適中的酒店更加吃香。例如，2025年1月成交的5家酒店中，最高成交價爲5260萬元，其餘均在1052萬-3963萬元區間。這類酒店因資金門檻較低，更易吸引中小投資者或地方實業企業入場。

再次，法拍酒店的改造潛力與資產靈活性也是買家衡量資產價值的重要因素，許多兼具文化底蘊與設計美感的老牌本土酒店，由於其自身兼具投資價值與文化價值而大大降低了翻牌成本，受到市場的廣泛歡迎。

最後，再次回到流拍七次最終被接手的成都希頓國際酒店，實際上，成都希頓國際酒店並不完全屬於本土高端酒店，相較之下，這只是一家本土管理，具備一定國際品牌形象的酒店。其成功拍賣的背後也可以看出當下買家對強品牌背書酒店的高度認可。不僅如此，在當下的酒店拍賣市場，國際品牌的翻牌項目也因品牌溢價能力獲得市場的廣泛認可。

綜上可得，當下酒店法拍市場的趨勢也在從“重資產”轉向“輕資產”，買家更傾向於收購運營成熟、成本可控的資產，而非需大規模投入的酒店。當前本土高端酒店拍賣市場中，那些搶手的酒店資產並非只向地理位置和拍賣價格看齊，城市區位、產權糾紛、債務壓力、翻牌成本、改造潛力等因素都被納入買家的綜合考慮範圍。

存量資產時代 本土高端酒店何去何從？

在大多數人還在住着平房的時候，一座座本土高端酒店拔地而起，以高樓大廈的形態和獨特的現代化外觀林立在城市中心，塑造了一個又一個城市建築地標，也構建出許多當地市民心中的共同回憶。如今，繁華落幕，拍賣成終章，這些飽經滄桑的老牌本土高端酒店又該何去何從呢？

/ “重生”酒店

近日，上海國際貴都大飯店發佈停業公告，飯店於2025年2月28日起暫停營業，全面啓動升級改造工程。這家坐擁靜安寺黃金地段開業34年的老牌大飯店承載着不少上海人的青春回憶，也是國內老牌高端酒店的代表。據悉，該飯店已經與凱悅集團達成相關合作，將聯手打造上海市中心的首家凱悅尚選品牌酒店。此次停業改造後，上海國際貴都大飯店將以“上海國際俱樂部”之名“重生”歸來。

事實上，大多數老牌本土高端酒店的命運都指向了保持酒店姿態的“重生”，這些老牌本土高端酒店由於設施陳舊在酒店市場上的競爭力大打折扣，最終不得不宣告停業進行煥新升級。此類酒店有的維持原有品牌繼續經營，有的則與國內頭部酒店集團及國際知名酒店集團進行合作，換牌“重生”。

除此之外，許多被擺上拍賣“貨架”的酒店在被買家拍下後，由於多數司法拍賣附帶的“禁止變更用途”條款，常常以改造升級的方式確保酒店功能的延續。例如，甘肅天水的名遠商務酒店因破產重整被擺上“貨架”，最終由天水當地的酒店管理集團聯合競得，保留“名遠”品牌繼續運營；藍光己莊兩度流拍後，換牌爲峨眉山烏蘭度假酒店重新開業。

/ “爆改”公寓

在法拍酒店市場批量“上貨”的本土高端酒店，被新業主接手之後，有的延續了酒店功能，也有的玩起了“爆改”，其中酒店物業“爆改”公寓的案例不在少數。但在這批酒店中，中端酒店佔據大多數，最新數據顯示，在酒店改造成公寓的項目裡，中端酒店佔60%。相較於高端酒店和經濟型酒店，中端酒店的戶型結構與公寓更相似，能夠大幅度縮短改造週期，快速地投入使用中，降低風險。

儘管如此，也仍有不少高端酒店“爆改”公寓的成功案例。作爲上海歷史悠久的標誌性建築，靜安賓館煥新升級爲海格公寓可謂是酒店“爆改”公寓的成功典範。煥新後的海格公寓，在傳承歷史的基礎上，融入了現代設計元素，爲上海提供了一個更加高端、可持續的長租公寓選擇。海格公寓已於3月1日迎來首批住客，多元戶型全面公開，以煥新面貌重回大衆視野。

當然，酒店物業的“爆改”也有一定的條件與風險，若拍賣公告中未明確限制用途，或通過協商獲得法院、債權人同意，方可進行改造。同時，商業用地改公寓需符合地方“商改住”政策，若涉及產權分割銷售，可能需補繳土地出讓金或調整規劃。

/ “變身”商業綜合體

除公寓外，商業綜合體也是酒店物業改造常見類型。作爲上海市中心靜安核心區域的標誌性建築——錦滄文華酒店曾是重要的城市據點，其前身爲滄州飯店；1900年，在滄州飯店原址建成了錦滄文華大酒店，由3家著名飯店的名字組合而成：錦江飯店、滄州飯店和新加坡文華酒店。

然而歷經城市數十載的變化，酒店的功能已無法滿足周邊客羣以及遊客的消費需求，其商業模式的可實施性與可持續性都受到了極大的挑戰。於是，寶華集團收購錦滄文華酒店後，作爲新的所有者，決定將酒店改造爲5A寫字樓+高端商場的複合型商業業態。

寧波大酒店也是寧波市中心一家頗具知名度的四星級酒店，企查查上顯示，寧波大酒店的運營企業寧波大酒店有限責任公司由羅蒙集團股份有限公司全資持股。作爲寧波早年幾家比較有排面的旅遊涉外飯店之一，寧波大酒店也加入酒店“變身”計劃。

2022年底，寧波恆芯商業管理有限公司與寧波大酒店達成合作協議，將寧波大酒店整租並運營；後經街道牽線搭橋後，與上海百聯達成運營協議，將寧波大酒店、百聯東方打通進行整體運營。而煥新改造目標是將寧波大酒店由單一業態轉化爲住宿、餐飲、休閒、消費、辦公室爲一體的綜合體，打造年輕人的社交商業。

存量資產時代，老牌本土高端酒店逐漸褪去繁華，在法拍酒店市場上批量“上貨”。在本土高端酒店“退場”與實業資本“抄底”相互交錯之際，資本市場又有人嗅到了新的商機。當一家家本土高端酒店被推向命運的“十字路口”，本土高端酒店市場註定又將迎來一場新的變革。而鬨鬧的圍觀者是否能夠精準把握市場節奏，時間或許就是最好的裁判。