北京房產律師解析買方起訴停止房屋執行的關鍵轉折點

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案情梳理

（一）糾紛緣起

劉浩然因與周雨薇的民間借貸糾紛獲法院判決支持，在執行階段申請對周雨薇名下位於北京市房山區一號房屋進行強制執行。而楊宇軒聲稱對該房屋享有權益，要求停止執行並解除查封，由此引發了案外人執行異議之訴。

（二）房屋交易經過

2016 年 7 月 18 日，趙曉萱（楊宇軒前妻）與周雨薇、北京 H 公司簽訂《房屋定購協議（經紀機構居間成交版）》，約定趙曉萱以 189 萬元購買案涉房屋，採用分期付款方式。當日，趙曉萱通過楊宇軒之母肖婉婷向周雨薇轉賬 100 萬元，周雨薇出具收條；7 月 24 日，趙曉萱再次轉賬 70 萬元，周雨薇也出具了收條。隨後，趙曉萱取得房屋鑰匙、水電氣卡和房本等並居住至今，但房屋產權轉移登記一直未能完成。值得注意的是，購房行爲發生在趙曉萱與楊宇軒婚姻關係存續期間，且二人未對房屋權益歸屬作出書面約定。

（三）借貸糾紛與執行進程

2016 年 7 月 15 日，法院對劉浩然與周雨薇、劉志強民間借貸糾紛一案作出判決，周雨薇需償還借款及利息，劉志強承擔連帶保證責任。判決生效後劉浩然申請強制執行，法院於 2016 年 10 月 13 日查封了登記在周雨薇名下的案涉房屋。

（四）執行異議歷程

趙曉萱多次以簽訂房屋買賣合同並支付部分款項爲由提出執行異議和執行異議之訴，均被駁回。2021 年 8 月 25 日，楊宇軒作爲案外人提出執行異議，請求停止對案涉房屋的執行，同樣被法院駁回。2021 年 9 月 7 日，楊宇軒提起案外人執行異議之訴，在審理過程中，楊宇軒將剩餘房款 19 萬元交至法院。

二、訴訟交鋒

（一）一審：楊宇軒的訴求與法院認定

楊宇軒向一審法院起訴請求停止對案涉房屋的強制執行並解除查封。法院經審理認爲，楊宇軒雖不是《購協議》上的買受方，但趙曉萱簽訂協議及支付房款時與楊宇軒處於婚姻關係存續期，且部分房款來自楊宇軒之母，離婚時雙方也未對房屋權益進行分割，所以楊宇軒與本案有直接利害關係，是適格原告。同時，楊宇軒與趙曉萱在房屋被查封前已簽訂買賣合同並實際佔有房屋，支付了大部分房款，未辦理過戶登記非因自身原因，且楊宇軒已將剩餘房款交付執行，其享有足以排除強制執行的物權期待權，最終法院判決停止對案涉房屋的執行。

（二）二審：劉浩然的上訴與楊宇軒的迴應

劉浩然不服一審判決提起上訴，主張自己與楊宇軒無直接關係，房屋登記在周雨薇名下，楊宇軒基於與趙曉萱的婚姻關係主張權利不合理，趙曉萱此前異議被駁回，楊宇軒單獨起訴不應被支持，且趙曉萱購房時存在過錯，自己的債權更應受保護。楊宇軒則辯稱認可一審判決，堅持一審意見。

三、勝訴關鍵分析

（一）主體資格論證的嚴謹性

從夫妻共同財產和婚姻關係存續期間購房行爲的法律關係出發，明確雖然合同名義買受方是趙曉萱，但楊宇軒與購房行爲緊密相關。通過梳理夫妻財產約定、房款支付來源以及離婚時財產分割情況，有力地論證了楊宇軒作爲共同購房人的主體資格，爲後續主張權利奠定了堅實基礎。

（二）物權期待權構成要件的精準把握

依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條，逐一嚴格對照本案事實：在查封前，趙曉萱與周雨薇簽訂的《定購協議》具備買賣合同主要內容，應認定爲房屋買賣合同；趙曉萱取得房屋鑰匙等並居住至今，表明已合法佔有不動產；楊宇軒已將剩餘19 萬元房款交至法院，滿足按合同約定支付部分價款且將剩餘價款按法院要求交付執行；協議約定的過戶時間在房屋被查封之後，客觀上導致無法辦理過戶，說明非因買受人自身原因未辦理過戶登記。精準的要件分析，爲楊宇軒享有足以排除強制執行的物權期待權提供了有力的法律依據。

（三）對對方觀點的有效反駁

針對劉浩然提出的趙曉萱購房存在過錯、債權更應受保護等觀點，通過分析房屋交易時的客觀情況，如房屋被查封時間早於過戶時間，明確未過戶非因買受人自身原因，有力反駁了趙曉萱存在過錯的觀點。同時，依據法律規定，清晰闡述物權期待權優先於普通金錢債權，從而否定了劉浩然債權更應受保護的主張。對於劉浩然提出的訴訟程序問題，通過闡述趙曉萱之前執行異議之訴未進入實體審理，以及楊宇軒作爲共同購房人具有訴的利益，成功反駁了其不合理訴求。

四、辦案心得

（一）細節挖掘是案件突破的關鍵

在辦理案件過程中，對每一個細節都不能放過。從房款支付的具體時間、資金流向，到夫妻關係存續期間的財產約定細節，再到房屋交易過程中的各個時間節點，這些細節相互關聯，共同構成了案件的事實基礎。只有深入挖掘這些細節，才能在法律論證中做到有理有據，讓法官信服。

（二）法律條文的深度理解與靈活運用

準確理解相關法律條文的內涵、適用條件和立法目的，是案件勝訴的核心。對於《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》等與本案密切相關的法律條文，不僅要熟悉條文內容，還要深入研究其在不同案件情形下的應用。在庭審過程中，能夠靈活運用法律條文進行論證，使自己的觀點具有權威性和說服力。

（三）庭審策略與技巧決定案件走向

庭審是案件的關鍵環節，清晰的表達、合理的辯論策略和靈活的應變能力至關重要。要善於抓住對方觀點的漏洞，運用證據和法律條文進行有力反駁。同時，要以簡潔明瞭的方式向法官闡述自己的觀點，引導法官關注案件的關鍵要點，使法官能夠迅速、準確地理解案件的實質和我方的訴求。

（四）與當事人的有效溝通是辦案基礎

在整個辦案過程中，與當事人保持密切、有效的溝通十分必要。瞭解當事人的真實想法和訴求，及時向當事人反饋案件進展情況，解答當事人的疑問，能夠增強當事人對律師的信任，也有助於律師更好地制定辦案策略。而且，通過與當事人的溝通，還可能發現一些被忽視的案件細節，爲案件的辦理提供新的思路和方向。