被“地王收割機”、管理效能拖累，毛利率爲負，中冶置業掉隊難翻身

作爲中冶集團旗下房地產平臺、國資委確定的首批16家房地產央企之一，中冶置業背景深厚，可以說，中冶置業是含着金鑰匙出生自帶一副好牌的地產商。但由於開發管理水平、經營能力等問題，中冶置業這幅好牌打的一塌糊塗。

11月18日，中冶置業官微推文爲“大幹60天、衝刺全年旺 |杭州中冶·錦繡公館項目首期開盤即售罄”。這個從拿地到一期銷售歷時近7年的杭州地產項目，將中冶置業這家房地產公司再次推到公衆面前。

2017年4月26日，經8輪報價封頂，12輪自持投報，杭州錦繡公館腳下的地塊被中冶以39571元/平米的樓面價拿下，溢價率70%，自持16%。同時，根據當時的土地出讓規則，項目須現房銷售。

7年多過去了，該項目終於得以入市，中冶定下了一個杭州目前住宅單價最高的價格，7.94萬/平米。項目戰績也不錯，首開33套房源，最終267組登記，平均中籤率12.36%。

在開盤之前，中冶還特意組織了一場名爲“時間的朋友”的發佈會。一位杭州地產商人士都忍不住吐槽，幾年前的公區、車庫設計已經落後成這樣，這更像是“時間的眼淚”。

中冶錦繡公館是中冶置業管理水平、開發能力和經營能力的一個縮影。雖然中冶錦繡公館一期開盤戰績不錯，但從中冶置業整體來看，中冶的經營業績深受這種開發模式拖累，管理水平和開發能力也被質疑。

“地王收割機”

中冶置業一度胸懷揚名立萬的野心，馳騁在南京、天津、廣州、珠海等土地市場上，拿下多宗地王。

在被國資委確立爲首批16家房地產央企之一的同年，中冶置業就開始在土地市場上開疆拓土，豪橫高價拿地。

2010年9月，中冶置業以總價200.34億元競得南京下關區濱江江邊路以西1號地塊和3號地塊。2012年11月底，又以56.2億元拍下2號地塊。三塊地連爲整體，地價款合計256.54億元，被稱爲“南京總價地王”，也是“全國總價地王”。

2014年，中冶在天津以49.49億元總價拿下“新八大里”地塊，該宗地天津年內總價單價雙“地王”。

2016年3月，中冶置業武漢公司以22億元總價拿下武漢青山濱江商務區P（2016）009號純住宅用地，成交樓面價9310.7元/平方米，溢價率130.8%，這是武漢青山區新地王。

2016年8月，中冶置業以36.79億元總價拿下廣州長嶺居苗圃宅地，摺合樓面價超過2.7萬/平，溢價241%，是當時廣州黃埔新地王。同年8月，中冶置業以36.79億元拿下廣州長嶺居地塊，溢價率240.9%，樓面價約27273元/平米，是當時廣州蘿崗區單價地王。

2016年12月，中冶經過103輪的激戰後，以41.4億元競得天津河北區天泰路地塊，綜合樓面價約爲33441元/平方米，溢價率97%，成爲當時河北區的單價、總價雙料地王。

2017年6月，中冶置業以總價50.12億元拿下珠海橫琴一宗住宅用地，是橫琴史上出讓起始樓面價最貴的地塊。2017年10月，中冶在南京以14.2億拿下老城秦淮區的G59地塊，樓面地價32544元/平米，刷新了當年南京成交樓面地價記錄。

這一年，中冶拿下的杭州錦繡公館地塊雖然不是地王，但中冶將溢價率舉到70%。

中冶在全國的一二線樓市高價拿地，側面印證中冶置業一度想要在房地產行業有所作爲。

開發節奏慢

但中冶開發能力和管理經營能力，沒能像拿地王一樣“一鳴驚人”。

在中冶集團披露的2024年半年報中，中冶共披露了24個房地產項目房地產開發成本明細，僅有石家莊中冶德賢御府、河北雄安名卓、中冶名城、二冶如意境和秦皇島德賢新城一區是正常三年開發節奏項目，其餘項目從開工到竣工最長達17年，該項目爲河北省秦皇島玉帶灣項目，最短也要4年。

中冶拿下的南京下關濱江項目儘管退出了兩宗地，但項目目前仍在開發中，竣工時間是明年，該項目週期歷時14年。

在房地產商在“快者爲王”的年代，中冶卻始終保持着慢開發節奏，即便是土地成本高的“地王”項目，中冶也仍然“慢”開發。

以杭州中冶錦繡公館爲例，同期拿地的現房銷售項目建發養雲靜舍、紫璋臺已於2020年相繼入市，建發靠着這兩個項目在杭州市場上一舉成名，項目去化回籠資金後，其又在杭州市場上接連拿下多宗地塊。截止目前，建發已經是杭州地產商權益榜單上的第三名。

對比建發，中冶雖然高價賣出了房子，但時間成本和機會成本疊加，中冶失去的可能更多。

劉福明時代

中冶置業胸懷野心全國一二線拿地王，但公司又被地王拖累，沉寂掉隊。這個週期中，中冶置業的決策和走向和董事長劉福明分不開。

也是在國資委確立中冶爲首批16家央企房地產商之一的同年，劉福明擔任中冶置業有限責任公司董事、總經理、黨委副書記。2013年4月起，劉福明任中冶置業集團有限公司董事長、法定代表人、黨委書記。

在這之前，劉福明歷任中國第二十二冶金建設公司管道鐵路工程公司技術員、助理工程師，安北隊副隊長、隊長，經理助理、副經理、經理，中國第二十二冶金建設公司總經理助理、副總經理、任中冶京唐建設有限公司副總經理等職務。

今年4月25日，中冶公告副總裁劉福明因個人原因辭職，同日，中冶置業宣佈，免去劉福明中冶置業集團有限公司董事長職務。

在劉福明辭任前，中冶原黨委書記、總裁張孟星涉嫌嚴重違紀違法被查。

從去年10月開始，中冶置業的官網報道就沒有再出現劉福明的身影。在這之前，劉福明是官微最重點的報道人物，他經常出現在中冶置業各地方公司調研和重要會議中。

另外，中冶置業黨風廉政建設等內容，今年頻繁出現在官微推文中。

4月1日，中冶置業2024年年度工作會議的一號人物不再是劉福明，取而代之的是中冶置業集團黨委副書記、副董事長雷晴。

劉福明時代，中冶置業的戰略是推進“3+6”區域佈局戰略和“3+1”區域深耕，以“京津冀、長三角、珠三角”爲中心，佈局北京、天津、南京、杭州、廣州、深圳、珠海等重點城市，同時兼顧青島、西安、煙臺等二線重點城市，在已進入城市或區域進行深耕，形成京津冀、長三角、粵港澳大灣區三足鼎立、各重點城市競相發展的態勢。

同時，劉在位時，中冶置業一個任務是整合中冶內部的地產公司，有中冶集團內部人士曾接受採訪時稱，二十二冶基本上每個冶都有自己單獨的房地產公司，體系龐大，整個集團文化都很鬆散，部門小利益各自爲政。

目前，雷晴已經全面接管中冶置業各項工作事宜，官微推文中，取代劉福明前往各地城市公司調研的人成了雷晴。

在雷晴主持召開的第一次2024年年度工作大會上，深刻剖析了中冶置業的問題和不足：一是項目一把手操盤能力有待提升；二是銷售水平和商業運營能力需要持續提高；三是企業經營模式有待轉變。

他還指出，中冶置業的工作任務是，一要凝心聚力謀發展，全力探索新模式；二要“一案一策”去庫存，堅決打贏銷售攻堅戰；三要千方百計抓回款、控成本，確保現金流穩健充裕；四要紮實推進深化改革，充分激發高水平企業治理內生動力；五要樹牢安全發展理念，完善風險防控體系；六要加強人才隊伍建設，發揮“第一資源”支撐作用；七要發揮黨建引領作用，確保企業高質量發展正確方向。

在中冶置業2024年年中會議上，雷晴再次表示，堅持“一切爲了銷售”，推進落實“四大核心任務”。一是統一思想，“一案一策”促去化、“兩優一控”抓清欠；二是健全體系，深化改革，完善管理機制；三是加強黨建，引領保障公司高質量發展；四是提高站位，切實抓好巡視整改工作。

中冶置業經營能力差，毛利率爲負。

中國中冶2024中報顯示，四大核心業務中，綜合地產板塊營收降幅最大，上半年營收50.3億元，較去年同期減少27.55億元，降幅超過35%。同時，簽約銷售額32.5億，同比下降43%，新開工面積0.18萬平方米，同比下降99.7%。綜合地產板塊的毛利率只有6.76%。

中冶置業2024年中期債券報告指出，報告期內，公司房地產業務收入20.35億元，距離去年同期下滑53.97%。房地產業務毛利率爲-10.91%，而去年同期毛利率爲1.77%，毛利率較去年同期直接由正轉負。

中冶置業在中報中解釋稱，毛利率下降主要是2016-2018年高價獲取土地項目，成本較高，同時，去化週期拉長導致成本增加。

2024年1-6月，中冶置業淨利潤爲-34.98億元，虧損金額占上一年末淨資產的36.79%。其中，煙臺中冶京誠淨利潤爲-5.47億元。承德中冶名隆淨利潤爲-4.37億元。廣州中冶名捷淨利潤爲-4.71億元。珠海中冶名恆淨利潤爲-2.5億元。

中冶解釋稱，受房地產宏觀調控政策及宏觀環境等多重影響，項目銷售進度未及預期，項目資金佔用時間延長。

劉福明時代，中冶房地產業務營收的高峰是2017年，營收高達249.15億元。現在的中冶集團房地產業務營收僅是高峰時的五分之一，從營收和利潤維度看，中冶房地產業務不僅掉隊，而且輸的很慘。

雷晴打算積極探索“聚焦住宅主業，走輕資產發展之路”的新發展模式，但從中冶置業官微推文報告看，也未必能迎來像2017年中冶房地產的高光時刻，留給雷晴的歷史包袱很重。