備案通知書時間還剩不到四個月，深業物業第四次遞表港交所

本報（chinatimes.net.cn）記者樑寶欣 深圳報道

近年來，隨着物企市值不斷縮減，物企IPO數量銳減，其中華髮物業更是在今年9月份完成了私有化退市，而在上述情況下，10月16日，深業物業運營集團股份有限公司（下稱“深業物業”）第四次向港交所提交上市申請。

此次申請在香港主板上市，深業物業擬發行不超過約5198.05萬股境外上市普通股，而中金公司、中信證券和建銀國際爲聯席保薦人。

公開資料顯示，目前，深業物業隸屬於深圳國資旗下的深圳控股（00604.HK），建議分拆及上市完成後，深業物業仍爲深圳控股的子公司。

深業物業在10月16日更新的招股書指出，此次IPO的募集資金主要用於進行戰略投資及收購，與選定企業結成戰略聯盟；將用於優化數據化服務平臺及購買新設備，以及提升商業運營服務影響力等。

截至2024年6月30日，深業物業的總簽約建築面積約爲9230萬平方米，在管項目總數爲498個，在管總建築面積約爲8920萬平方米，覆蓋中國46個城市和14個省份。

2021年至2023年及2024年前6個月，深業物業的營業收入分別爲21.52億元（人民幣，除特別標明外，下同）、23.48億元、27.12億元和14.10億元，相應的淨利潤分別爲0.75億元、1.21億元、1.60億元和0.93億元。

抓住上市窗口期

10月18日，漸苒研究院首席研究員、物商雲聯合創始人湯曉晨在接受《華夏時報》記者採訪時表示：“儘管整體市場環境不佳，但物業管理行業仍然具有一定的市場潛力和增長空間。此外，深業物業上市籌備經歷多年，雖然時機不好，但已經無法等待。”

此前深業物業曾三度遞交招股書，分別爲2023年2月24日、2023年8月28日及2024年3月28日，均已失效。

今年2月6日，深業物業獲得了中國證監會關於其境外發行上市的備案通知書。需要注意的是，如果深業物業未能在上述通知書出具的12個月內完成境外發行上市，就要重新提交上市備案材料。這也意味着，留給深業物業的時間已不到4個月。

另外，10月16日，香港特區行政長官李家超在2024年施政報告中提到，將進一步優化上市批覈流程的具體措施，令上市申請審批時間更有確定性，以優化證券市場。

李家超表示，將進一步優化證券市場。善用與內地市場互聯互通優勢，吸引國際企業來港上市，同時推動內地大型企業赴港上市，爭取短期內實現更多標誌性公開招股（IPO）。同時，優化上市審批，香港證監會和港交所將公佈進一步優化上市批覈流程的具體措施，令上市申請審批時間更有確定性；提升市場效率，香港證監會和港交所會提升市場效率及降低交易成本，包括檢視保證金的存入安排、優化保證金和抵押品要求等。

湯曉晨還指出，上市可以使深業物業這家老牌物企獲得一個更大的融資平臺，籌集到更多資金來支持其業務發展，同時有助於提升其品牌知名度和影響力，使其在行業中更具競爭力。

深業物業估計此次IPO將收到全球發售3.98億港元，而募集資金將用於進行戰略投資及收購，與選定企業結成戰略聯盟，從而提高自身競爭優勢、擴大市場份額，實現規模經濟效益。同時，募集資金還將用於優化數據化服務平臺及購買新設備，以及提升商業運營服務影響力等。

具體到戰略投資方面，深業物業於招股書中進一步表示，未來三至五年，投資約2860萬元至6500萬元收購6—7間目標公司，以鞏固市場地位，形成協同效應。

值得一提的是，不同於首次遞表，此次深業物業在募集資金用途中並沒有提及“分拆後深圳控股和深業物業經營不同的業務分部，將爲兩個集團的業務提供獨立的融資平臺，爲業務增長和擴張提供資金；同時，通過分拆操作，也能讓金融機構對兩集團的信貸情況更加清楚，以便提供更強的融資能力”。

資料顯示，深圳控股主要從事物業發展、物業投資、物業管理及工業製造業務。分拆完成後，深圳控股預期將擁有深業物業不少於50%的權益，深業物業仍將爲該公司的附屬公司。

湯曉晨指出，募集資金的目的及流向、與關聯方的關係是港交所關注的重點。在過往的問詢中，港交所需要深業物業承諾上市募資不會流入房地產領域。

2023年2月，深業物業首次衝刺IPO，而深圳控股去年中期虧損1.17億港元。另外，2024年上半年，深圳控股虧損11億港元，同比擴大844.26%。

深業物業上市的最終目的是如招股書所透露般“進行戰略投資”等，還是爲關聯方“補血”，《華夏時報》記者於10月21日向深圳控股發送採訪提綱詢問，截至發稿尚未收到回覆。

營收上對關聯方依賴度上升

公開資料顯示，深業物業自1985年起就開始提供物業管理服務，並於2001年成爲首批獲得前建設部（現稱住建部）頒發的一級資質物業管理企業之一，如今主營業務爲城市及產業園服務、住宅物業管理服務和商業物業運營及管理服務。

深業物業目前在管面積爲0.89億平方米，相比2023年2月首次遞表披露的在管面積增加了3000萬平方米。

截至今年6月底，深業物業的總簽約建築面積約爲0.92億平方米，在管項目總數爲498個，在管總建築面積約0.89億平方米，覆蓋全國46個城市和14個省份。其中，產業園項目在管建築面積合共約0.59億平方米，佔在管總建築面積的62.7%；住宅物業在管面積的佔比爲31.9%；商業物業在管面積的佔比爲5.4%。

湯曉晨指出，由於經濟和資本市場波動，資本市場對物業服務企業的態度趨於謹慎。當前環境下，物企IPO面臨的最大挑戰是上游房地產行業的不景氣以及如何處理與關聯方的關係。上市物企不僅財務表現要優異，具備盈利能力和持續增長潛力，還需要有規範的治理結構。

數據顯示，2021、2022、2023及2024年中期，深業物業來自關聯方的在管建築面積佔比分別爲27.4%、27.9%、25.6%及20.8%，呈現下降趨勢。

深業物業各業務分部的在管建築面積及項目數目。 截圖自深業物業招股書

從在管規模看，深業物業對關聯方深業集團的依賴度逐漸降低，但從營收結構看則相反。

招股書顯示，於2021年、2022年、2023年及截至2024年前6個月，深業物業來自五大客戶的收入分別爲373.4百萬元、496.0百萬元、682.8百萬元以及373.3百萬元，分別佔相關期間其總收入的17.3%、21.2%、25.2%及26.4%。

其中，來自深業物業最大客戶深業集團、其子公司、合營企業及聯營公司的收入分別爲136.0百萬元、228.3百萬元、262.1百萬元及143.1百萬元，分別佔相關期間其總收入的6.3%、9.7%、9.7%及10.1%。

另外，深業物業還面臨着應收賬款高企的問題，其中來自關聯方的貿易應收款項週轉日數遠高於獨立第三方。

於2021年、2022年、2023年及截至2024年前6個月，深業物業的貿易應收款項分別爲292.9百萬元、469.0百萬元、506.9百萬元及635.6百萬元，而其分別確認貿易應收款項減值虧損10.3百萬元、9.5百萬元、9.2百萬元及13.3百萬元。

同時，招股書提及深業物業來自關聯方的貿易應收款項週轉日數爲324.9天、206.6天、248.4天及284.2天，而來自獨立第三方的貿易應收款項的週轉日數則爲38.3天、51.9天、54.9天及59.5天。

深業物業在招股書中指出，致力透過多項收費措施收取逾期物業管理費，承諾將授予深業集團、其子公司、合營企業及聯營公司的信貸期與授予獨立第三方的信貸期保持一致。

另外，深業物業的盈利能力主要靠關聯方項目支撐。數據顯示，深業物業向關聯方提供服務的毛利率在2021、2022、2023年及2023和2024年中期分別爲21.6%、23.3%、23.9%、24.8及23.7%；而向獨立第三方提供服務的毛利率分別僅有6.4%、7.4%、8.9%、9.0%及9.0%。

值得一提的是，深圳控股在2024年半年報中指出，深業運營將繼續積極拓寬業務格局，完善市場拓展體系，儘快實現在管規模突破1億平方米。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧