按套內面積計價是取消公攤嗎？

來源：揚子晚報

按套內面積計價是取消公攤嗎？

業內：公攤面積與居住體驗相關，“一筆勾銷”並不合理

買房按建築面積計價還是按套內面積計價的話題近日再次引發公衆熱議，緣起湖南衡陽日前宣佈，將從2025年1月1日起，針對商品房銷售實行套內建築面積計價。有買房人認爲這是取消公攤了，但也有人認爲公攤面積並沒有取消，因爲房產的總價沒變。究竟按套計價是不是取消公攤面積？今後會不會全面推廣呢？

衡陽：

明年起按套內建築面積計價

今年12月12日，“衡陽發佈”微信公衆號發文稱，當地的商品房銷售自明年起將實行套內建築面積計價。記者瞭解到，衡陽當地多個部門在發佈的通知中表示，套內建築面積由套內房屋的使用面積、套內牆體面積和套內陽臺建築面積三部分組成；開發商在簽訂網籤合同時，應與購房人約定按套內建築面積計算商品房價款，若發生面積糾紛，套內建築面積作爲處理糾紛的依據。

此外，開發商還需在銷售時公示公攤部位的位置、面積、用途等信息，以及不分攤的公用部位。在明碼標價上，房企應在銷售場地醒目位置放置價目表，標價內容要與套內建築面積單價保持一致。

業內：

按套計價不等於取消公攤

“衡陽不是第一個喊出按套計價的城市，應該也不會是最後一個”，家住南京江北的市民武先生告訴記者，他關注這個話題很多年，其實早在2002年，重慶市就已經按套內建築面積計價了，作爲試點城市施行了20多年。此後陸續有部分城市提出可以按套內面積計價，但是落實的並不多。“有人認爲按套計價就是取消公攤，其實在我看來並不盡然，”武先生認爲，商品房小區的公攤部分仍有存在的必要，否則居住品質無法保障，“試想，一個小區沒有大堂、沒有樓道能行嗎？高檔小區若沒有會所，改善人羣會埋單嗎？”

河西一家高端樓盤的營銷部沈經理則告訴記者，買房人呼籲“按套計價”其實更多是從提高得房率出發的，“有的高層項目得房率只有70%甚至更低，客戶會認爲這是公攤面積過大導致的，因此普遍希望按套內計價。”沈經理說，無論是否按套內計價，都不會影響購房者的實際支出成本，公攤面積也不是越小越好，如果開發商過度擠壓公攤部分，則有可能導致社區品質下降，常見的入戶大堂、小區綠化等公共面積縮水。

專家：

公攤部分不宜“一筆勾銷”

南京工業大學經濟與管理學院教授、南京市房地產學會會長吳翔華接受揚子晚報/紫牛新聞記者採訪時表示，在住建部2001年頒佈的商品房銷售管理辦法中就曾明確指出，商品房銷售可以按三種方式計價，分別是按套、按建築面積、按套內建築面積。在過去的房產證和如今的不動產證上，都記載着房屋的建築面積和套內建築面積，而套內建築面積＝套內使用面積＋套內牆體面積＋套內陽臺面積，這與此次衡陽出臺的新規中所表述的內容是一致的。

“是否取消公攤一直有爭議，‘一筆勾銷’恐怕並不適宜”，南京市房地產業協會副會長兼秘書長張輝認爲，取消公攤面積的最大益處是讓購房者明明白白消費，最大限度地減少房地產交易糾紛，從而保護購房者的合法權益。但是在房地產市場中，如果按套內建築面積計價，爲了實現銷售金額最大化，房企對於公攤面積能省則省，如在同一樓層安置更多的戶數，“兩梯兩戶和兩梯十戶，在居住體驗上差別是很大的”。

隨着買房人對於居住品質要求的提升，綠化、會所、精裝大堂等公共區域帶來的高品質體驗，都依賴於“公攤面積”，因此取消公攤在現階段並不合理也不現實。張輝表示，其實針對買家最爲在意的“公攤大”“得房率低”等問題，包括南京在內的許多城市已經作出了應對，如廣州、深圳、合肥等地，在計容建面、得房率、陽臺進深等方面都進行了優化，以提升項目得房率，實現“零公攤”甚至“負公攤”。比如南京“四代宅”的得房率普遍超過100%，更“卷”的可以做到120%，這些項目是用陽臺和露臺的面積增加了客戶的實際居住體驗，或許這纔是是否取消公攤爭議的解決之道。（馬祚波）

●什麼是公攤面積？

“公攤”模式最早源於20世紀50年代的香港，由於房地產業起步階段均爲整棟出售，價格高昂，房產商李嘉誠想出“分層出售”“分戶出售”的辦法，公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊由各戶分攤，“公攤”由此而來。

通俗來說，公攤面積是建築面積減去套內建築面積剩下的值。

目前國內商品房銷售多采用“建築面積”計價的方式，建築面積=套內建築面積+公攤面積。

●公攤面積如何計算？

計算公攤面積的標準方法通常是根據國家相關法規和地方規定來執行。具體來說，公攤面積的計算公式爲：

公攤面積=公攤係數×套內建築面積；

公攤係數=需要分攤的公用面積之和÷各套內建築面積之和

=(總建築面積之和-各套內建築面積之和)÷各戶套內建築面積之和；

其中，總建築面積是指建築物地上和地下的總面積，而公攤係數則是由開發商根據建築設計規範和實際情況確定的。

●不同類型住宅公攤面積有何區別？

目前，國家沒有明確的規定公攤面積必須控制在哪個區間範圍內，但國內大部分樓房的公攤比例在15%～25%之間。不同類型的住宅公攤面積不同，可以參考以下幾種情況：

普通多層住宅樓（沒有地下設備用房、沒有底層商鋪、底層架空）：公攤係數約爲10%～15%

帶電梯的小高層住宅：公攤係數約爲15%～20%

高層住宅：公攤係數約爲20%～25%

一般來說，影響公攤面積的因素包括梯戶比、套內面積大小和樓層高低。梯戶比越高，公攤面積越大；套內面積越大，公攤面積也相應增加；樓層越高，電梯、消防等公共設施越多，公攤面積也會增加。

據紅網、央視新聞微信公衆號等