“517新政”報告：深度調整之下，房企瞄準三大轉型路徑

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

經過深度調整之後，整個房地產行業的運營邏輯完全被重構。隨着縮表進程的開啓，房地產行業已經主動或被動與“高負債、高槓杆、高週轉”的模式切割，更加註重穩健、平衡的安全發展模式。

去年以來，隨着房地產行業的利好不斷落地，供需兩端政策持續發力，“保交樓”基金逐漸到位以及房地產融資協調機制逐步搭建完畢，房地產行業已在築底企穩的過程中，房企的處境也有邊際改善。此種背景下，目前正在正常運營的房企也開始構建房地產新發展模式。

近期，伴隨“517”新政落地，部分房企轉型的路徑也逐漸清晰。近日，21世紀經濟報道城市更新與大文旅研究院發佈題爲《信心修復與時代轉折——樓市“517新政”深度解析》的報告（以下簡稱《報告》），對房企探索新發展模式進行解析。

報告指出，目前頭部央企多數在構建租購併舉、輕重結合的業務模式；中小型房企也並非全無機會，部分房企通過押注高能級城市獲得不錯的發展，也有部分房企轉向代建代管賽道來尋找新的增長點。

此外，還有部分房企完全跳出房地產行業，進入當前的熱門賽道。例如，大名城此前就與福建大數據產業投資有限公司，共同投資設立福建省大數據智算運營有限公司，爲大數據智算中心的業務拓展及運營管理提供服務。

轉型背景：規模仍然下降，盈利能力持續下滑

《報告》提到，去年，房地產行業規模整體收縮，頭部房企也受到影響，國央企憑藉較強的資源稟賦和穩健經營等優勢，市場份額在持續提升。

可供對比的數據是，據中指研究院，2023年，百強企業銷售總額、銷售面積分別達5.39億元、2.61萬平方米，同比分別下降5.8%、7.4%；其中，百強企業的市場份額爲46.2%，較上年微增0.4個百分點，集中度仍在提升。綜合實力TOP10企業銷售額市場份額爲22.3%，較上年基本持平。

雖然頭部房企的銷售額提升推高了營業額的增長，但是盈利能力明顯下滑。2023年，百強企業營業收入同比微增，增速轉正，淨利潤降幅較上年有所收窄。竣工和結轉增速較快帶動營業收入持續增長，百強企業營業收入均值達395.1億元，同比增長7.4%；但受結轉成本等因素影響，淨利潤均值同比下降16.7%至21.4億元。

2023年，百強企業淨利潤率、淨資產收益率均值分別爲5.0%、3.0%，百強企業淨利潤率均值、淨資產收益率均值較上年分別下降1.4、1.5個百分點。中指研究院分析認爲，近年來受結轉成本偏高、存量去化、資產減值等多重因素影響，百強企業淨利率有所下降。

可供對比的是，去年，保利發展錄得營業收入3468億元，同比上漲23.42%；歸母淨利潤120.67億元，同比下降34.13%；今年一季度，保利發展跌勢未能扭轉，今年一季度，保利發展實現營收497.48億元，同比增長24.51%；歸母淨利潤22.24億元，同比下降18.28%。

同樣的還有萬科，去年萬科實現營收4657.4億元，同比下滑7.56%；實現淨利潤121.6億元，同比降幅達46.4%。今年一季度，萬科則錄得虧損，2024年第一季度，萬科實現營業收入615.94億元，同比下降10.05%，淨虧損3.62億元。

同時，房企的債務情況仍然處在相對緊繃狀態。中指研究院數據顯示，2023年，百強企業剔除預收賬款的資產負債率均值爲66.1%，淨負債率均值爲89.7%，現金短債均值比爲1.67，淨負債率較上年增加3.3個百分點，現金短債比較上年增加0.06。百強企業有息債務相對規模基本持平；債務平均期限略有延長，短期債務佔比下降。

轉型路徑：從甲方到乙方，從開發到服務

《報告》提到，隨着房企開發業務在低谷企穩，房企開始尋求開發業務以外的發展路徑。從財報來看，部分百強企業營收和利潤結構出現變化，非開發業務佔比提高。

根據中指研究院統計，典型房企持有業務、服務業務等非開發業務貢獻了更高的收入和利潤，此外，持有型物業作爲依賴長期經營的資產，房企也在提高資產運營效益、清退低效資產，實現長期可持續化經營。

《報告》指出，房企轉型的路徑不外乎以下幾種，即經營性業務、代建代管業務和租賃住房業務。此外，今年以來部分房企也開始開闢與房地產相關度較低的業務。

目前，頭部房企中，華潤置地加碼大資管業務，招商蛇口也在構建租購併舉、輕重結合的業務結構，萬科則是聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業；在非主業部分，大名城轉型大數據，綠地則成立醫療產業集團加快轉型發展，但是由於剛剛起步，這種轉型是否有效仍有待觀察。

《報告》提到，去年以來，部分龍頭房企宣佈加碼這一賽道，其中華潤置地宣佈新的戰略是“推動資管業務轉型，做大資產管理規模，打造行業領先的商業REITs平臺”；龍湖集團也是發力持有型業務的典型。去年，龍湖商業投資產生的租金收入同比增長9%至102.8億元；以物業管理、智慧營造爲主的服務業務不含稅收入爲119.4億元，同比增長2.4%。

在代建業務方面，據克而瑞數據，截至2023年末，TOP30企業代建總合約建築面積已超7億平方米。其中超過5000萬平方米的有5家，合計面積達4.12億平方米，佔TOP30企業總規模的55%。

從TOP30代建企業的性質來看，則仍以民企爲主，數量佔比達67%，包括龍湖龍智造、旭輝建管、濱江集團等；國企央企數量佔比16%，包括華潤置地、建發建管等；混合所有制佔比爲17%，包括綠城管理、金地集團、萬科地產等。

《報告》提到，代建業務屬於“輕資產”業務，投入不需太高同時利潤率又較爲可觀，風險也相對可控，對房企來說是安全閾值較高的業務。不過，隨着入局者的增多加之在建項目較少，代建賽道也開始“卷”出紅海。

除了這兩個主要方向外，《報告》中提到的另一個轉型領域是租賃住房，這屬於政策鼓勵的方向，回報率並不高，多數房企僅能錄得微利。如果沿用以往的投資邏輯，租賃住房的大規模發展還欠火候。但與租賃住房的蓬勃發展並行的是，保租房REITs也在持續推進，這一金融工具的使用也爲租賃住房的發展提供了助力，爲這一資產提供了變現渠道。

目前，已經上市的REITs有華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT和紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和國泰君安城投寬庭保租房REIT，其中，北京保障房REIT、華潤有巢REIT、深圳安居REIT均已在近期先後宣佈擴募，同時，招商蛇口也正式宣佈啓動保租房REITs的申報發行。

REITs的加持下，保租房的發展才轉向快車道。在房地產行業進入後開發時代後，租賃住房業務成爲房企的轉型選擇之一，目前在規模、營收等方面不斷突破，未來則可能在產品和服務方面也有更進一步的發力。