資本退潮與行業洗牌 佳源國際、大發地產、大唐地產集體退市

觀點網 樓市救贖的曙光也穿不進深海的底部。

10月24日，正當市場仍沉浸在新政出臺帶來的救市喜悅之中時，三家地產公司卻集體發佈退市公告，宣佈其在聯交所的上市地位將被取消，而10月28日也將是他們在資本市場的最後一天。

據公告內容，即將被退市的三家地產公司分別爲，大發地產集團有限公司、佳源國際控股有限公司、大唐集團控股有限公司（大唐地產）。

至於被退市的理由，也是相當一致。三家房企皆因未能按時刊發2022年度業績，公司股票自2023年4月3日起暫停買賣，至今已快接近18個月。根據上市規則，任何證券若連續停牌達到18個月，聯交所將有權將其摘牌。

截至目前，三家房企在2022年至2024年期間，包括中期及全年在內的4份財報皆未能按時披露。

對此，市場並不意外，甚至可以說這是投資者們用腳投票出來的結果。

誰在裸泳

在地產狂奔的頂點上市，但也抗不住資本的退潮。

2016年3月8日，佳源國際港股上市後，便一路狂奔。2017年至2019年期間，銷售增速分別實現123.1%、94.6%、43%。在2019年，其更是超目標完成了288.68億元的銷售佳績。

在業績高速增長之下，2019年業績會上，佳源國際直接喊話，立下了“三到五年內要把合約銷售金額突破1000億”的“小目標”。

同樣意氣風發的，還有比佳源國際晚上市兩年的大發地產。作爲原規模僅有43億元的房企，在正式上市的2018年，大發地產銷售規模直接實現了200%的增長。

2018年至2020年期間，大發地產同比收入分別增加30.1%、24.4%，24%；與此同時，淨利潤同比分別增加240%、22.8%、19%。截至2021年上半年，其業績表現也十分突出，營收同比增長51%，淨利潤大增154%。

上市幾乎是所有企業的目標，更何況是早在2017年銷售額就突破百億的大唐地產。爲了上市，大唐地產也是一而再，再而三地多次遞交招股書。功夫不負有心人，大唐地產終於在第三次成功搭上港交所的車，於2020年12月11日正式上市，

大勢所好，誰也不落。2020年，大唐地產實現營業收入約105.88億元，同比增長30.60%；實現淨利潤約9.50億元，同比增長51.40%。2021年，營業額同比增長約6.3%，毛利率約爲24.0%，淨利潤同比增長約8%。

然而，彼時風光再無限好，如今夕陽西下，卻是滿目淒涼景。

2022年是衆多爆雷房企噩夢的開始，其中也包括了本次即將被退市的主人公佳源國際、大發地產以及大唐地產。

口號喊得多響亮，打臉的速度就有多快。從業績看，佳源國際僅完成了2020年86%的銷售目標，更別提能完成2021年405億元的年度目標。到了2022年，佳源國際僅披露了中報，上半年營收和歸母淨利潤分別同比下滑21.4%和83.52%。

同樣下滑的還有大唐地產。據2022年半年報顯示，其去年上半年營業收入同比下滑29.27%；毛利同比下滑49.5%；歸母淨利潤同比下滑79.12%；實現毛利率22.11%，同比減少了8.86個百分點。盈利能力惡化。

到了大發地產這邊，卻直接沒有利潤可言。2021年大發地產虧損4.8億元，2022年上半年再虧12.6億元，2022年度業績未刊發。

雖說，未能刊發2022年度業績是導致三家房企集體退市的直接原因，但究其根源，那不堪入目的賬本纔是真正的元兇。

難堪的賬目

失去上市公司的地位，對於債務纏身的房企而言，未必是件壞事，起碼省去了上市維護費。

先從最早被清盤的佳源國際說起。佳源國際是繼恆大中國、德信中國後，第3家被清盤的房企。

什麼情況下法院會發布強制清盤令？那就是在法院認爲公司的財務狀況確實無法繼續經營時。而當清盤令被頒佈，這就標誌着該公司已陷入絕境，基本無其他退路可選。

早在2023年5月，佳源國際就發佈公告稱，公司已經被香港高級法院頒令清盤，要求公司解散而且清算財產用於償債。而這次清盤，是因爲一筆1450萬美元的債務逾期無力償付，從而被境外投資人申請了清盤。

從佳源國際最後發佈的2022年中報看。截至2022年中，佳源國際總負債655.36億元，淨資產266.09億元，資產負債率高達71.12%，主要是以流動負債爲主。

截至同一報告期，佳源國際流動負債有504.34億元，非流動負債151.02億元，而彼時的它，賬上現金及現金等價物僅有55.21億元。當時，一年內到期的短期債務就有131.63億元。

在此次退市公告中，香港聯合交易所就直接指出，“上市委員會認爲本公司資不抵債”，不適合繼續公開交易。

命運總是相似的。繼佳源國際控股後，大發地產成爲了第4家被清盤的房企。

就在一個星期前，10月16日，大發地產公告稱，公司及公司間接全資子公司垠壹香港有限公司在HCCW 110/2024及HCCW111/2024被香港高等法院頒令清盤

而此次就不單單是一筆違約債。據統計，大發地產存續四筆票據均未償付，分別爲1.38億美元12.5%優先票據，到期日爲2022年6月30日；1億美元13.50%優先票據，到期日爲2023年4月28日；3.6億美元12.375%優先票據，到期日爲2022年7月30日；2.8億美元9.95%優先票據到期日爲2022年1月18日。

儘管大發地產在被頒佈清盤令之前，就嘗試和債權人商討重組方案，但最終以失敗退場。

輪到大唐地產，雖還未到清盤的地步，但早在2021年末，大唐地產就曾發生評級風波，其曾先後撤銷了標普、穆迪對其評級的下調。

彼時標普認爲，大唐集團控股將面臨多重經營挑戰，包括銷售前景弱化以及利潤率下滑，特別是在南寧本土市場。標普認爲，大唐集團上述2022年6月到期的3億美元境外債券，再融資的能力將面臨高度不確定性，若其利用內部資源償還債務，這可能令大唐集團的流動性承壓。

在爆雷前，大唐地產多個項目就出現了交付延期、項目停工、資金凍結、被執行人等問題。由此也能想象到其資金的緊缺程度。

然而，佳源國際、大發地產以及大唐地產只是2023年4月停牌潮中的一員。據觀點新媒體不完全統計，在同一時間內，因業績延發而暫停交易的房企及物管企業就多達24家

歷史只會一遍一遍地重複上演。此次房企的退市也預示着，房地產行業已經開始新一輪的洗牌。

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