專家傳真－大陸房地產基本面持續走弱

從資金、銷售數據、房價等指標來看，近期中國房地產景氣表現明顯未如預期，且持續呈現修正的態勢。圖／中新社

近期中國經濟引發市場高度擔憂，其中最重要的環節是房地產經營開發業者的債務問題，總計2020年迄今已有66家業者面臨跳票危機，2023年也出現房地產開發經營業者下市潮，若處理不慎又進一步影響到金融體系的穩定性，整體系統性風險恐衝擊大陸經濟表現，對於尚要擺脫景氣谷底逐步邁入復甦初期階段的全球來說，無疑又添加一大不確定性。

而儘管近期有感於中國房地產市場面臨嚴重供過於求、債務問題高築、爛尾樓事件頻傳等現象，政府不斷優化其房市政策，不過整體來說，挹注整體依舊有限，畢竟民衆購屋信心仍顯薄弱，房地產經營開發業者也仍處於調整公司體質階段，尚不敢大肆擴張或大舉推案，故短期內可預見對岸房地產基本面仍將持續走弱。

■房市需求、開工數、價格

呈現三降

若以中國重要的房地產數據來說，首先在資金方面，2023年7月本年實際到位資金、房地產開發資金來源的累計年增率分別爲-13.20％、-11.20％，皆延續2022年2月以來負數的走勢，而2022年4月～2023年7月中國房地產開發投資完成額年增率也皆陷入負數，其中2023年7月跌幅來到8.50％，代表着房地產開發投資的持續走低依舊，主要是受到新開工低迷與市場需求不振的影響。

就銷售數據來說，2023年7月中國商品房銷售面積、商品房銷售額年減率各爲6.50％、1.50％，同時商品房待售面積更是持續走高，7月年增率上升至17.90％，爲2015年9月以來的高點。再以房價表現而言，7月中國前70大中城市新建商品住宅價格指數年增率爲-0.60％，爲連16黑，而6～7月中國前70大中城市新建商品住宅價格指數月增率也再次出現負數趨勢。顯然不論是從資金、銷售數據、房價等指標來看，近期中國房地產景氣表現確實明顯未如預期，且持續呈現修正的態勢。

■中央與地方持續

優化樓市政策

事實上，有鑑於房市信心度岌岌可危，爲避免後續面臨崩盤的難題，大陸從中央到地方政府皆積極推出房市優化政策來提振需求與信心。在中央，人民銀行（央行）發佈第二季度中國貨幣政策執行報告，強調要密切關注重點領域風險，統籌協調金融支援地方債務風險化解工作，並加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支援力度，延續實施保交樓貸款支持計劃至2024年5月末，等同加大金融支持房地產發展力度，落實「金融16條」，且讓保交樓貸款支持計劃延期等多項措施來改善地產行業融資，緩解流動性緊張。而地方政府方面，例如福州、廈門、成都、瀋陽等市表態將調整優化限購政策、降低二套房首付比例，接下來預計將會祭出更多城市優化樓市政策。

顯然中國來自於金融端的支持性政策正逐步實現，後續各地政府也有機會實施因城施策，例如一線及重點二線城市聚焦優化城市落戶限制，而三四線城市更落實給予購房資金支援，而加速推出各類需求端支援的政策，藉此形成政策組合拳，但預料尚無法快速扭轉中國房市景氣的下行軌道，僅能減緩銷售衰退的幅度。整體來說，由於此波中國房市調整修正恐非短期內即可結束，一旦市場信心恢復不及預期，政策影響不及預期，將使得房地產開發經營業者的資金風險進一步加大，甚至調控政策出現超預期變化，導致房地產行業景氣波動加劇，凡此皆是後續值得觀察的地方。