住建部最新定調，2025年房地產這樣走

12月24日至25日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。

會上，住建部對2025年的重點任務做了部署，表示2025年將重點抓好五項工作：

①　持續用力推動房地產市場止跌回穩。

②　推動構建房地產發展新模式。

③　大力實施城市更新。

④　打造“中國建造”升級版。

⑤　建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

會議通稿共有5000多字，有興趣的讀者可以自行查閱。這裡明源君給大家劃重點，結合此次會議的內容，談談對房企及地產人影響最大的幾個確定性趨勢。

推動房地產止跌回穩

2025年政策將持續發力

房地產“止跌回穩”的提法，首次出現是在2024年9月26日中央政治局會議，當時的提法是“促進房地產市場止跌回穩”。

2025年要“持續用力推動房地產止跌回穩”，僅從字面意思來看，便知政策的力度仍在進一步加強。

9月底中央推出“四個取消、四個降低、兩個增加”的救市組合拳以後，市場在10月、11月出現了明顯的銷售升溫，多地的成交創下近年來新高。

樓市止跌態勢能否就此穩住？就看2025年了。

住建部將從供需兩端齊發力，推動房地產止跌回穩。

一是着力釋放需求；落實各項存量政策及增量政策；發揮公積金支持作用；擴大城中村改造規模；

二是改善供給，嚴控增量、優化存量、提高質量；增加保障房的供給。

接下來各項妨礙房地產“止跌回穩”的限制性政策，有望逐一退出歷史舞臺。

商品房控量提質

豪宅將迎來全面爆發

會議提到“商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量。以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農民工等實現安居。”

這裡釋放出一個重要信號：2025年商品房與保障房的供應依然會是此消彼長的態勢。

商品房控量提質，就是要控制供應量，提高產品品質。

這不僅是政策導向，也是市場的選擇。無論從土地供應還是政策導向上來看，2025年將是豪宅全面爆發的年份。

第一，核心城市優質地塊供應量增加

2024年土地整體出讓規模仍在萎縮，據統計，前11個月全國300城宅地成交建面同比減少了26.5%。瞭解AI智能工牌pro，讀懂客戶，加速轉化

這一方面是因爲房企拿地意願偏弱；另一方面，“以人定房、以房定地、以房定錢”的要素聯動機制下，商品房庫存較高的城市都被暫緩或限制宅地供應。

土地出讓也呈現明顯分化。

2024年前11個月一線城市的土地成交額佔比同比又提高了約3.1個百分點，達到22.0%。

各地土拍冷熱不均，低迷的市場環境拿下，各地“地王”頻出，地價持續創新高。

尤其是九月份新政之後，北京、上海、深圳、杭州、成都等地都出現總價或樓面價“新地王”。

土地溢價率也在升高，如杭州上城區出現溢價率29%的地塊；蜀山出讓的一宗地塊溢價率更是達到了51%；成都11月出讓的兩宗高溢價率地塊，分別達到了46.1%、44.4%……

這些地塊受熱捧，是因爲資質夠硬。爲了吸引房企買地，各地都拿出了壓箱底好貨，比如北京東城時隔八年首次供地；深圳也拿出了位於深圳灣後海總部基地的稀缺地塊，核心區域的優質地塊，本身就自帶豪宅基因。

第二，政策鬆綁，爲豪宅開路

我們將下半年這幾條政策拎出來看，會發現，附加在豪宅身上的限制，正在一條條解除。

①取消7090限制，不再對90平米以下剛需戶型的佔比做要求

②取消郊區容積率1.0限制

③放開土拍限價、取消新房銷售限價

④一線城市取消普宅和非普宅標準

這些政策都指向同一個結果：迴歸市場化，爲豪宅的供應及消費鬆綁。

再結合今年核心城市優質地塊地王頻出的現象，可以推斷，2025年豪宅將迎來一個全面開花的盛況。

有力有序推進現房銷售

更多項目將納入試點

影響新房回暖的一個因素，是市場信心。

受房企出險、項目爛尾的影響，這幾年很多購房者傾向於相信“所見即所得”，二手房市場的成交佔持續攀升，在2023年首度超過了新房。

民間對於現房銷售的呼聲也一直不斷。

事實上，住建部已經將現房銷售列爲“構建房地產新模式”的重點工作之一。此次“全國住房城鄉建設工作會議”上，住建部也提到，“大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管。”

數據顯示，這幾年現房銷售佔比逐年提升。

據國家統計局數據，今年前三季度，全國商品房的現房銷售面積1.56億平方米，佔總銷售面積約26.5%，較2023年末又增長了約7.8%。

不可否認，當前在售的不少現房是由滯銷的期房或尾盤轉化而來的。

至於新建的現房項目，目前基本還沒到銷售階段。

住建部2023年就提出，“有條件的可以進行現房銷售”，並在河南鄭州、安徽合肥、四川成都等地開展現房銷售試點。今年以來全國至少有30個省市發佈了推進現房銷售試點相關文件。納入試點的項目，在土地出讓時就會約定實行現房銷售這一條件。

各地在試點現房銷售方面，也有所進展。

例如北京在土地競拍時已試點要求部分地塊進行現房銷售。

深圳今年共出讓了三宗全現房銷售地塊。

三亞12月20日出讓的一宗溢價率59%“地王”地塊，也是要求實行現房銷售。

銀川要求，新出讓的項目按照不少於30%建築面積實行現房銷售；遼寧營口計劃從2025年起對新掛牌土地及已供地未辦施工許可項目，全部實行現房銷售……

根據住建部此次的表態，2025年將繼續“有力有序推進現房銷售”，預計新一年會有更多項目納入現房銷售行列。

地產項目的開發週期一般2-3年，以此推算，最早一批試點項目將在2026年集中上市。現房銷售佔比逐年提升，將是一個不可逆轉的趨勢。

商品房去庫存任重道遠

2025年政策會進一步發力

本輪房地產的問題，說到底是供需失衡的問題，也就是供應過多而有效需求不足。

回過頭來看，2024年是全力去庫存的一年，中央動用了不少政策工具，比如

①從需求端降低購房門檻及購房成本，最大限度的釋放購房需求；

②從供應端控量，限制庫存高的城市供地，從源頭上減少新增庫存；

③支持地方政府通過專項債資金收購存量商品房，以及閒置土地。

④通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造。

其中部分政策已經兌現，部分則仍在落地過程中。

目前來看，去庫存雖然有所成效，但庫存量依然居高不下。

首先，供應端縮量明顯。

中指研究院的數據顯示，1-11月份，全國宅地成交2.6億平方米，同比下降26.6%；新開工面積同比也下降了23.1%。

中指研究院監測的50個重點城市批准上市的商品房面積同比下降約31%，約爲1123萬平方米，爲2016年以來同期最低水平。

但是銷售端依然不給力，前11個月銷售規模同比仍在下降。

庫存的數據也不容樂觀。

國家統計局的數據顯示，截止9月末，全國商品房待售面積爲73177萬平方米，較去年同比增長13.4%。庫存量甚至比2015年還要高。

如果算上已開工但未取得銷售許可證的庫存，數據則要更龐大。據中指研究院的數據，截至 2024 年 7 月，全國住宅“已開工未售庫存” 達到25.2 億平方米。

按照今年全國商品房銷售規模（約9.6億平方米）計算，即便在沒有新增供應的情況下， 去化也要2.5年以上，遠高於合理週期(12-14個月)。

因此，去庫存依然是2025年的重頭戲。供應端已明顯縮量，明年必須從去化的維度重點發力。

此次會議，住建部也釋放出重要信號，貨幣化安置的城中村改造還會擴容。

2024年提出的100萬套貨幣化安置的城中村改造，被民間稱爲“棚改2.0”。如果按照每套100㎡預估，將帶動存量房屋去化約1億㎡。瞭解AI智能工牌pro，批量生產銷冠

此次會議提到“在新增100萬套的基礎上繼續擴大城中村改造規模”，也就是說2025年這一政策還會加碼，城中村改造規模擴圍，帶動更多庫存去化。

此外，專項債收購存量商品房政策的落地仍在早期階段，截至11月末，有超過50個城市發佈政策文件支持國有企業收儲，制定房源徵集細則等，2025年各地收儲將進入實質性階段，也將消化一部分新房庫存。

高頻詞強調“好房子”

2025年將是住宅提質年

此次“全國住房城鄉建設工作會議”中，“好房子”是出現頻率最高的詞彙，在通稿裡共出現12次，創下歷史新高。

什麼是“好房子”？

住建部的定義，是安全、舒適、綠色、智慧的房子。

此次會議上，針對“好房子”劃出了五項工作重點：

一是提高住宅建設標準，發佈新修訂的《住宅項目規範》等住宅標準。

二是構建支持住房品質提升的制度體系，大力發展順應人民羣衆新期待的好房子。

三是支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板，把保障房率先建成好房子。

四是推進老舊住宅更新改造，推廣裝配式裝修，把老房子、舊房子變成好房子。

五是大力實施物業服務質量提升行動。

這其中，既包括新建商品房及保障提質，也包括存量房源改造提升。

對房企及購房者影響最大的，當屬前兩項。

當前中國的住房需求，已經不再是“有沒有”，而是“好不好”，高品質住宅已成爲市場主流需求。

各地在2024年已修訂、發佈一系列的住宅規範，從建築層高、電梯、隔音、綠色、智能、無障礙等方面入手，引導住宅設計升級迭代，並在一些城市開展“好房子”試點。

比如杭州12月12日發佈了《杭州市規劃和自然資源局印發關於優化建設項目容積率及相關指標計算規則的通知》，並在次日正式生效。

新規對住宅的計容規則做了調整，比如封閉式陽臺半計容，開放式風雨連廊不計容、小區主入口門廳不計容等等；

新規還提到，鼓勵多樣化停車形式，用於滿足停車配建最低標準的停車空間不計容，如獨立的停車樓、底層架空平臺下方的停車空間、建築內部的多層停車空間。

這意味着，接下來新建項目的得房率將會明顯增加；並且有更多的空間可用於小區配套建設，這將有利於小區居住品質的提升。

再如天津在2024年出臺了《天津市住宅設計標準》，將住宅層高由2.8米提高到了“不低於3.0米”；加大了住宅套型、各功能空間的使用面積，例如最小套型使用面積由23平方米提高30平方米，同時提高臥室、廚房、衛生間等空間空間的實用面積下限，如要求廚房不應小於5平方米，使用面積大於10平方米的餐廳、過廳等應設有窗戶等等。

除了這些地方標準，2025年，住建部還將發佈新的《住宅項目規範》以及支持住房提質的制度，這些規章制度將對全國層面的新建項目將產生深刻影響。2025年，註定要成成住宅項目的品質提升年。

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