中信證券：房地產市場步入正循環需財稅政策發力

智通財經APP獲悉，中信證券發佈研報認爲，房地產市場想要步入正循環，無法離開財稅政策的發力。企業項目盈利高度相關的企業所得稅和土地增值稅應有大幅減負的空間，而部分區域也有能力率先打破資產價格下行的負循環，修復政府性基金收入。當前上海二手房價率先有企穩跡象，但市場整體復甦仍然任重道遠。該團隊看好安全邊際高的開發龍頭和運營服務企業。

趨勢一：清算土地增值稅和企業所得稅可能實現稅款返還，從而緩解開發企業的現金流壓力。

房企所得稅往往在預售時以預計利潤率覈定徵收，完工後再根據實際成本進行調整。土地增值稅往往在商品房預售時按照銷售額3%左右的水平預徵，在結算後再進行清算。2023年，10家樣本企業的土地增值稅529億元，相當於當期營業收入的2.7%，繳納金額比2019年下降了48%，但土地增值稅作爲超率累進稅，預計還有顯著的下降空間。中信證券認爲，在企業盈利能力下降的歷史週期，先預徵後清算且真實稅率和房企盈利能力相關聯的企業所得稅和土地增值稅，負擔可能顯著下降，從而有利於房企現金流的優化。

趨勢二：穩市場去庫存和修復地方資產負債表互爲因果，部分區域有望率先結束房價持續調整帶來的負循環。

如果房價不斷下降，土地出讓金大幅縮水，地方的資產負債表健康難以保障。如果地方財力有限，稅收返還、財政補貼、收儲舊房和以舊換新就沒有物質基礎。中信證券認爲，部分核心城市有望率先通過放開限購、按揭利率市場化等辦法推動房價企穩和政府性基金收入穩定，從而結束房地產市場調整帶來的地方財力的負循環。不過，大多數城市或仍需外部資金支持，方能結束市場調整和地方財力下降的負循環。

趨勢三：政策可能自上而下推動財權事權相互匹配，優化地方的收入來源。

政策可能自上而下推動財權事權相互匹配，優化地方的收入來源。土地出讓金整體而言難以回到歷史高位，2023年國有土地出讓金已經較2021年高點下降了33.4%，2024年前5個月進一步同比下降14.0%。中信證券認爲，中期而言地方有機會拓寬新的收入來源，以彌補土地出讓金下降的不足。

趨勢四：中信證券預計房屋交易和持有方面的稅收負擔將保持相對穩定，核心城市改善性需求的交易稅負預計還有下降空間。

2022年以來，通過出臺個人所得稅購房退稅，結構性擴大普通住宅標準，結構性減免或返還契稅等辦法，居民交易住房的稅收負擔已經處於歷史低位。絕大多數地方個人持有住宅無需繳納持有稅，持有負擔輕也是我國住宅業態相對其他業態存在溢價的重要原因。出於穩市場去庫存的需要，中信證券預計中期而言我國房屋交易和持有方面的稅收負擔將保持基本穩定，尤其是房屋持有稅規則有望保持穩定。部分核心城市的改善性置業交易稅率還有下行空間，一些地方出臺一些契稅返還規定仍是可能的。

風險因素：

部分地方財力不足，土地增值稅和企業所得稅清算返還無法實現的風險。房價持續下行推動居民預期繼續變差，地方土地出讓金無法修復的風險。房地產交易和持有稅無法保持穩定，超預期出現稅率增加或徵收範圍擴大的風險。

投資策略：

中信證券認爲，房地產市場想要步入正循環，無法離開財稅政策的發力。企業項目盈利高度相關的企業所得稅和土地增值稅應有大幅減負的空間，而部分區域也有能力率先打破資產價格下行的負循環，修復政府性基金收入。當前上海二手房價率先有企穩跡象，但市場整體復甦仍然任重道遠。中信證券看好安全邊際高的開發龍頭和運營服務企業。