“折扣銷售已習以爲常”,有項目因銷售不佳兩度封盤,武漢新房市場有點難

降價銷售已成爲武漢樓市普遍現象。

據《中國經營報》,日前,位於武漢光谷的萬和光谷項目,原備案價約2.3萬元/平方米,近期銷售價格已來到1.25萬元/平方米,甚至一度引發外界對於武漢取消新房限價的討論。

8月6日,武漢市住房和城市更新局在接受媒體採訪時表示,商品房價格由企業依據市場情況自主定價,而銷售方案需在相關部門辦理備案,銷售價格只要不超過備案價即可。“武漢在限制房價下跌這方面並未出臺相關政策,由開發商自主決定。”

事實上,不僅是萬和光谷,《每日經濟新聞》記者瞭解到,包括綠城·黃浦灣、金川·純水岸等在內的多個項目近期均大幅降價銷售,部分樓盤甚至在降價銷售無果後直接封盤。

“目前武漢整體市場仍然在築底,很多項目降價銷售,但依然沒有起色。”

某全國房企武漢區域相關負責人表示,主要還是在於需求端的問題,供給端的變化意義不大。

因銷售不理想再度封盤

武漢南山錦宸由南山地產負責操盤運營。

在第三方平臺上,渠道經紀人小張告訴《每日經濟新聞》記者,南山錦宸項目2022年初曾進行備案取證,彼時均價精裝價一度達到3萬元/平方米,也是光谷三環外首個突破每平方米3萬元備案價的高層住宅項目。

然而,“項目周邊教育、商業等配套相對缺乏,銷售情況一直不如意,到當年7月項目由精裝改爲毛坯,並重新備案,毛坯備案均價變成了2.7萬元/平方米,折後單價則調整到了2.2萬~2.35萬元/平方米。”小張告訴記者,但實際銷售過程中價格更低。

公開資料顯示,2021年6月,武漢首批集中供地中,南山地產在經過129次出價後,以總價7.3億元、溢價率100%、樓面價15985.65元/平方米拿下P36號地塊,即如今的南山錦宸,該項目僅規劃有3棟住宅,共449戶。

“項目此前名爲南山樾府,2023年上半年就曾因銷售情況不理想封盤,當年下半年項目改名重新包裝入市,當時價格上未做調整。”

儘管如此,項目銷售仍然相當不樂觀。今年“五一”期間,項目還推出了特價房,單價已低於彼時拿地樓面價,不足1.5萬元/平方米。

武房通數據顯示,項目兩次取得預售證:2022年7月240套房源取證,但時至今日該批次僅銷售了65套,去化率27%。而今年7月4日取證的124套房源,取證價格22849元/平方米,比上批次的27000元/平方米降了4151元/平方米,目前未有售出記錄。

“目前項目已經再度封盤了。”至於何時再重啓銷售,小張表示,“尚未接到任何通知”。

降價銷售在武漢已成爲房企的普遍選擇。

比如,金地國際城今年7月26日取證價格爲9231元/平方米,對比上批次15211元/平方米的取證價格下降了5980元/平方米;綠城武漢黃浦灣45604元/平方米的價格,比上批次同樣下調了超5000元/平方米;金融街金悅府則下調了2499元/平方米。

此外,香港置地·金地峰璟、武漢城建·天樾、中海寰宇天下等多個項目近期取證價格下調幅度均超過了1000元/平方米。

前述相關負責人表示,相對於剛需項目而言,高端改善項目過得比較好。

另一房企華中區域相關負責人也表示,其公司在武漢的項目今年銷售明顯下降,旗下部分項目也不得不降價,但對高端項目的價格調整尤爲謹慎,主要擔心業主情緒反彈。

上半年新增供應去化率僅18%

今年以來,武漢新房價格持續下跌。

國家統計局數據顯示,今年1-6月,武漢新房價格環比分別下跌了0.6%、0.5%、0.8%、1.0%、1.5%、1.1%,這已是武漢新房價格連續12個月下跌;同比來看,截至2024年6月,武漢新房價格同比下降7.9%,超20連降。

克而瑞統計數據顯示,7月武漢單盤月度平均來訪182次,認購9套,平均認購率4.9%,訪購和轉化率連續3個月下跌,7月水平整體與4月持平;TOP20項目訪購和轉化率門檻降至8.3%,環比降幅2.6%。而來訪量和轉化率位居前列的中鐵逸景灣、華僑城紅坊等均是通過價格策略優化實現的。

“項目折扣銷售已是一件習以爲常的事。”克而瑞分析指出,按備案價算,自2021年的九三折開始,武漢銷售新房銷售價格持續下降。截至今年上半年,武漢可售貨值綜合折扣率84%,“三環外除了光谷,成交均價大多在備案價八折以下,城市外圍如四環外甚至達到七折”。

“下半年新增供應量預計將不會超過400萬平方米,全年不超過700萬平方米。”克而瑞分析指出,供應的下降還是因爲銷售情況不佳,“上半年的新增供應去化率低至18%。”