這次萬科越界了
在房地產這個行業，躥紅是容易的，隕落看上去也是簡單的
反而是一直站在舞臺上十年二十年
會顯得彌足珍貴
今天聊萬科
大家今天對萬科還好奇麼
好像這家企業已經失去了流量光環
從銷售規模來看，已經不再是行業老大，甚至連行業前三都有點夠嗆
但是
換個角度來看
沒有數字加持的萬科，此時此刻在做什麼，是不是反而顯得更有意義
就像當下很多人對流量明星開始祛魅，不論是市場還是資本開始重新留意起老戲骨
本質上是當下的大衆對於實力和永續更爲關注
所以，對於房地產市場的這條“老狗”，萬科現在在做什麼
什麼樣的機制和模式支持萬科到現在，去面對當下的週期或者過往的歷史
好像，這個品牌有點越界了
01、附近與真實
整個行業其實有個產品發展的趨勢，就是內卷
在銷售階段客戶看得到、關注的地方，不論是室內、還是會所配套還是園林景觀大量的堆砌成本提升標準
這當然是一件好事情
廣州萬科黃埔新城實景圖
這在萬科體系內當然也是常態和標準化動作
但是我去全國萬科各個項目裡，還看到一個細節
當下萬科的注意力
似乎更多的放在兩個地方
這也是很多人看過萬科足夠多項目的話，好像有一種感覺
好像是萬科對於街區的執念
仔細研究過萬科的項目規劃
上海萬科理想之地效果示意圖
不論是轉角還是沿街面，萬科都會嘗試通過前期規劃來豐富這樣的外擺展示面
甚至對一個大型的項目，都會通過橋樑的鋪設打破路網之間的分割，然後重新再創造一些街區
這個概念早些年萬科對外傳遞爲社區底盤，最近對外輸出的是煙火氣
但是本質上規劃的目的是：
讓社區的研發注意力更多的集中在附近，然後能夠在附近擁有更多的真實
本質上是希望未來的業主，也就是個體以人爲單位，能夠在地塊和城市的邊界創造一種和諧友善的居住氛圍和氣場
而這樣的特質，並非是某個重點項目的特色加持
悄無聲息的變成了萬科的某種行爲準則
我詳細摸排過萬科整體的規劃設計理念，會發現對這一塊的投入已經上升到很高的維度
整體的規劃難度在設計語言上來說已經非常複雜了
上海萬科理想之地社區垂直混合利用剖面圖（示意效果圖）
不僅橫向空間通過各種路網和邊界進行柔化
豎向層面通過綠化、退臺以及後期業態定位的模式，來創造這種垂直生活場
不僅如此，不少沿街面的規劃
甚至用上了人視角的規劃
將人行動線完整的在區域內演示了一遍
要知道，這些都不是一個項目產生貨值的地方，但是這樣的規劃複雜程度和細緻程度，本質上也已經算是給項目找麻煩的過程
不過萬科似乎對此樂此不疲
並且似乎越走越遠
最近在上海的幾個重點項目，整體的產品研發和落地模式可能更爲超前，在上海萬科理想之地項目，整個非主力現金流業態裡，產生了羣智涌現的模式
前端整體的設計團隊
上海萬科理想之地設計及供應商
採用大量非地產邏輯的設計團隊重度干預配套空間的規劃和運營
並且在後端運營，植入了主理人模式
就是通過在前期就達成和主理人的合作與溝通，並且在主理人前置到產品階段就開始介入
完成產品規劃的同時，也完成了產品的呈現
某種程度上來說，萬科在研發模塊已經完成了去地產化的過程
所以在整個產品呈現階段，萬科的項目氣質感覺就會很不一樣
上海萬科中興傲舍商業底盤示意圖
在展示階段我們就看到整個商業規劃的複雜，卻又能夠提前明確未來的業態和生活場景
這一切的背後，正是基於萬科對於社區理念解讀的踐行
正是關注“附近的真實”
02、社會學視角
其實通過這個切入口我們會發現，萬科對於社區的理解在某種程度上已經和當下主流產生不同
萬科在社區內尤爲關注：真實社交
也因爲如此，萬科正在試圖重建附近
而這個重建的過程，本質上就是經營前置化的過程
我們說對於一個空間的理解，對於一家企業而言到底是完成開發還是創造場景還是最後的交付生活
很明顯，萬科堅定的選擇後者
而且在這兩年行業如此艱難的時候依然沒有放棄這樣的念想
甚至關於運營前置化的理念，爲了規避出現推進過程中部門和部門之間的壁壘，以及不知道如何明確投入產出比
這一塊的職責甚至上升到了：組織架構的頂層
各個區域最能調集資源的合夥人直接承接一些項目的運營前置化的過程
本質上就是讓這一切的存在不停留於形式，也不停留於營銷階段，而是爲了做真
讓一切規劃真實發生
我翻看了上海萬科理想之地關於十字中軸街區的四個盒子的內部會議報告，我們可以感受下萬科日常的思考
上海萬科理想之地四個盒子
空間的創造對他們來說僅僅只是開始，他們更多的在思考到底如何讓空間真實被盤活
其實很明顯這些思考的邏輯都已經不是建築視角，更多的是社會學視角出發
以人的生物本性、情感本性、需求本性爲出發點，致力於重構人與人、人與社區、人與自然之間的關係
雲南萬科小篆街
從而真正意義上打消孤獨，帶來溫度
本質意義上由組織頂層負責，也就是爲了讓過往因爲建築視角存在的組織架構不再因爲當下這樣社會學視角的規劃邏輯產生屏障
所以某種程度上來說，萬科也基於這兩年項目的開發，內部完成了組織架構的重建
也因爲一個兩個越來越多個重點項目的狀態重建，讓整個萬科體系意識到，往社區內植入生活感這件事有多重要
關於對這一點的關注，本質上也不是什麼玄學能力
更多的也是來自品牌耐週期
曾經和不少朋友開玩笑，萬科應該算是當下碩果僅存的“古典房企”了
從1994年的上海城市花園開始，萬科就擁有了近郊大盤的開發經驗
而對於這樣的項目，不論是前期規劃還是後期交付，都不得不考慮更多經營和運營的元素
包括項目交付之後對於社區的反思
這些經驗在如今都成爲萬科寶貴的資產
某種程度上也形成了肌肉反應
無非在當下把這樣的反應沉澱爲習慣在當下的項目呈現出來
上海萬科理想之地社區營造計劃活動現場
到目前爲止，萬科每個條線不同區域公司的負責人都開始有了更多的社羣意識
當意識開始統一，價值觀也開始形成，整個經營前置化的模式開始以星火燎原的趨勢在全國萬科各個項目內滲透
點狀個案變成了系統化的轉變
03、體系沉澱
當然如果一切都只是肌肉反應，這件事倒是不值得說道
頂多算是這家企業的價值觀罷了
但是比較難得的是，關於未來社區內“活力”的部分，這個非常感性，難以言表，有點微妙的感覺
萬科試圖將其標準化，以及體系化
我最近沉浸在萬科各種產品研發的素材中遨遊，經常會有錯愕感
因爲我大量看到類似這樣的模式
萬科未來城市理想單元六大場景模型 分析圖
就是一個路口，非常迷你的商辦模塊，萬科內部會排布上百個排列組合方案
背後就是爲了測試各種動線
以及測試各種以人爲視角在社區裡體感的感覺
這種模塊的測試通過點狀項目的開發，交付以及驗收之後，如今都沉澱爲樣本
不誇張的說，關於街角和沿街面的處理，萬科內部有上萬個解決方案
這些都將成爲企業的無形資產，用來應對各種社區的生活解決方案
上海萬科理想之地方案文本
這些解決方案最後都會被細化爲一條條的準則成爲萬科體系內的項目開發操作指南，成爲了行動手冊
而這背後的背後
其實就是大家可能聽到的關於萬科的：未來城市理想單元
很多人理解關於未來城市理想單元是一個產品模型或者萬科的產品線
其實這樣的表達都不精準
對我而言，未來城市理想單元的內核是將萬科對於城市的研究，從過去單純的土地研判調整爲對人的研究
圍繞着人的生活出發，通過土地、設計、技術等宏觀因素通過創造來沉澱生活
這本質上是一種注意力的轉變
未來城市理想單元概念示意圖
關於未來城市理想生活，萬科把活力放在最頂層的目的維度
然後通過各種維度的手段，來推動活力來落地
這樣的模式，就是將項目開發重做了一遍
在這個維度上，你或許可以明白
萬科爲什麼關於社羣也好、社區也好、主理人也好、活動也好，都要做真
一切的維度都不是基於爲了在營銷階段增加更多的賣掉
而是在萬科體系內用人視角的模式將整個產品邏輯二次梳理了一遍
萬科未來城市理想單元1+N+X 空間體系
經常有人和我說，萬科的產品邏輯有點太複雜了，一層層的疊加然後一層層的概念，經常讓很多人消化不了
確實，從整個建築規劃和設計的語言上來說確實無比複雜
但是這一切所有本質是通過設計的複雜從而實現生活的簡單
關於用戶觸手可及的生活的簡單
04、越界與守舊
今天這篇文章的標題叫越界，可能到這裡大家或許明白爲什麼叫越界
在某種視角下，萬科和很多開發商一樣，一個一個項目的開發，年終有一個最後關於銷售額的數據
甚至時不時還會有各種輿論八卦江湖軼事
但是通過今天的文章視角，我希望大家能夠感受到萬科在產品理念端的不放棄
一個項目的開發，對於一家商業化的企業而言，必然受制於成本、去化、速度等各種因素
在整體的投入層面有一本經濟賬
但是萬科期待的，是在經濟賬之外的地方
通過設計，通過研發，通過自己的思想，給社區還能帶來點什麼
徐州萬科檐雲間老拾燒烤
這種帶來的根本是爲了讓這樣的感覺
不再成爲一個小區的日常點綴，而是成爲生活的常態，變成一種機制，變成一種習慣
在一個社區裡永久的停留下來
不論項目案名是不是未來城市理想單元，不論處於什麼能級什麼地段，萬科都不曾放棄爲用戶創造生活帶來活力這個理念
其實在五年前我就聽說萬科內部有一個一號機密工程叫：未來城市研究
到後來未來城市理想單元概念的表達，再到如今各個項目的呈現，其實對於萬科的產品理念，很多人依然沉浸於：看不到、看不懂、看不清的階段
這彷彿就像一場認知的追求
不過在看不到、看不懂、看不清之後，可能就是來不及
我們站在當下來理解萬科，這家企業各種越界的嘗試，本質上依然始於一種守舊的理念
對於好房子追求的守舊理念
我們說什麼是一套好房子
當我們住在一套房子裡很長一段時間，最後我們捨不得換掉的根本
一定不是因爲奢華，不是因爲某種頂級資源
而是這個社區給我們帶來的感情
廣州萬科黃埔新城規劃示意圖
不論是我們這麼久在這裡生活所留存的時間，還是彼此見證各自的成長，或者是人與人之間的關係網
這些一切的創造給到我們的感情
今年我們在行業內呼喚單盤主義，本質上就是希望所有從業者都能夠剔除經濟數字來研判一家企業
我們都知道細節不會騙人
一家企業對於一個項目怎麼理解，本質上就代表着這家企業的價值觀
我特別喜歡萬科內部團隊信仰的一句話：我們如何生活，我們就如何創作
在一個社區規劃的過程裡，本質上就是這樣的以人爲意志又帶着一些浪漫溫柔的理想主義情懷
05、最後
前陣子我在蘇州河邊上發呆
剛好也到年底，發現各家房企都在盤點
但是我腦子裡飛快的過了下上海我陸續看到的幾個項目
不知道各位從業者有沒有一種感覺，好像上海樓市的項目都差不多
但是你又閃念而過
上海萬科中興傲舍立面實景圖
關於中興傲舍，理想之地這些樓盤，不論地段如何，不論去化如何，但是真真切切給到地產從業者一些啓發
就是一個項目開發還可以有不一樣的模式
對於上海地產圈，如果缺少了萬科的產品模型，整個行業可能也會平淡無趣許多
我們這個行業一直不缺乏投入，但是似乎總少了點思考，這個思考背後都通向一個哲學問題：
未來我們生活在哪裡
以上爲正文，來自真叫盧俊
這是真叫盧俊公衆號的第5743篇原創文章
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