趙波：房地產的短期校正與長期改革

由中國企業改革與發展研究會、本站財經、本站財經智庫聯合主辦的2024本站經濟學家年會於11月在北京舉行，本屆論壇的主題是《拓新絲路 智造繁榮》。以下爲北京大學國家發展研究院長聘副教授、博士生導師趙波先生的精彩內容精編：

60S要點速讀：

1、今年以來一、二線城市新房價格降幅較小，二手房房價降幅較大。價格分化一定程度上與地方政府對新房銷售的限價有關。限價造成新房房價漲幅較低，當前價格回調較少。二手房售價漲幅較大，當前價格回調的幅度也較大。

2、政府需加大對房企融資的支持力度，區分經營主體和項目風險，應統籌保交樓政策優化資金使用，避免出現對房企的“擠兌”。

3、限購限貸政策、房地產稅費等政策的出臺的背景已經根本發生了變化。爲了提振市場信心，這類調控政策應全面取消，比如全面取消房地產個人所得稅和特大城市的限購限貸政策。

正文：

爲什麼二手房比新房跌得更多？

在今年以來這一波房價調整中，一、二線城市新房價格降幅較小，二手房房價降幅較大。造成價格分化的原因部分來自於政府對於新房銷售設置限價，但沒有限制二手房的價格。在房地產市場高漲的時候，新房的漲幅不及二手房的漲幅。當房價下跌時，新房房價回調的較少，二手房房價回調的較多。

新建商品房市場內部也有分化。隨着房地產市場不確定因素在增加，購房者的觀望情緒也在增加，對於開發商能否順利交樓心存質疑。不少家庭優先去買現房，現房的成交量增速遠大於期房。

加大政策支持力度，避免出現對房企的“擠兌”

北大國發院教授趙波：當前有民營房企出現了“擠兌”現象（來源：C位觀察）

“擠兌”這個詞一般是指儲戶由於恐慌引發的集中取款行爲。商業銀行吸收存款，同時發放貸款，不會把所有的錢都留在銀行隨時準備儲戶來提款。當儲戶擔心銀行破產的時候，就會提前取款，害怕去遲了就取不到了。在這種恐慌情緒下，儲戶喪失了對於銀行的信心，造成了本來可以避免破產的銀行發生了破產，事實上任何一個優質銀行都架不住這種擠兌。

類似的，一旦房企的信用和償款能力受到了懷疑，那麼也會出現被“擠兌”的可能。個別房企剛拿到紓困資金，債務人就開始追着要求企業提前還款。不少房企當前最大的問題都是資金流動性的問題。不少地方的保交樓政策過嚴，使得企業大量現金被監管起來了，無法用於償還債務。此時如果債務人開始擠兌房企，就會加劇房企發生違約的可能性。

任何市場的良性運行都要基於良好的信用機制。現在因爲個別房企暴雷，降低了社會對整個房地產企業的信任。在恢復市場信用的過程中，政府應該制定全國統一的監管規則，區分經營主體和項目風險，在城市間協調保交樓政策。

北大國發院教授建議：取消房地產個人所得稅（來源：C位觀察）

政府過去出臺了一系列的房地產調控政策，比如“認房又認貸”、二套房增加首付比例、不“滿五唯一”要繳納房地產個人所得稅等。出臺這些政策的背景已經發生了根本的變化，爲了進一步提振消費者的信心，調控政策應進一步放鬆。比如說政府對商品房的交易除了徵收契稅之外，還要對不“滿五唯一”的二手房交易徵收房地產個人所得稅。這些稅收增加了交易成本，影響了短期內需求的恢復。可以取消的還包含各地（包含京滬在內）的限購限貸的政策。長期來看，有沒有必要再恢復這些政策，留到長期考慮，因時制宜。

保障房建設應擴大覆蓋人羣、因地制宜

北大國發院教授趙波：當前保障房佔比只有2%-3% 應該多建（來源：C位觀察）

98年房改後，我國就進入了全面住房市場化的階段。具有保障性質的住房這一概念已經提出了很多年，從最早的廉租房、經濟適用房、公租房到現在的保障性住房，但整體規模並不高。根據基於第七次人口普查數據的計算，全國保障性住房佔比只有3%左右，遠小於香港或者新加坡的保障性住房佔比。從保障房實際可申請人羣來看，不少城市的保障房僅開放給當地戶籍人口，無法覆蓋非本地戶籍常住人口。

對於中國這樣一直有着近4億流動人口的大國來說，保障房政策無論是從廣度和深度上都有待值得改進的空間。從這個意義上來說，國家現在將保障性住房建設列入“三大工程”是十分必要的。

北大國發院教授趙波：爲什麼新建的保障房要禁止上市交易？（來源：C位觀察）

國家明確在新建增量當中，保障房要做一個閉環的管理，也就是這個房子在保障房體系內流通，它不進入商品房市場，我覺得這是對的。過去，中國部門經濟適用房、廉租房在幾年之後就流入到了市場當中，喪失了低價的優勢，造成了財政資金的浪費，有違公平性。

保障房建設還要解決資金來源和投向城市的問題。現在地方政府財政面臨很大的壓力，應探索與私人資本合作模式。此外，保障房建設要因地制宜，將人口淨流入、租房人口較多、生活成本較貴的城市應作爲投向的重點。

消除房地產市場的不確定性，關鍵是要有長期政策

北大國發院教授解決房地產問題的兩點建議，說到了點子上（來源：C位觀察）

中國的房地產發展具有特殊性，房地產的發展和地方政府的收入直接掛鉤。這導致在長期以來的監管中，政府往往是經濟不好時，放鬆房對地產的管制；經濟過熱的時候，就加強對它的監管。這種政策的執行力度不好把握，“一管就死”，導致房地產企業投資大幅下降；“一放就亂”，導致房價過快上漲。從1998年市場化改革以來，中國房地產基本上經歷了一系列冷熱交替、處於此起彼伏的調控週期。政府政策調控對於中國房地產市場的影響是最大的。

要消除不確定性，增加市場的信心，關鍵是政府對於房地產的發展有一個長期穩定的政策。市場是有記憶的，如果房地產政策不能長期化，而僅僅是因爲短期的經濟波動就忽鬆忽緊的話，開發商就沒有一個穩定的預期，這個市場也就很難實現一個健康的發展。於此同時，還應探索土地出讓收入的替代，減少地方政府對於土地財政的依賴。

北大國發院教授趙波：學區房價格下跌，還能買嗎？（來源：C位觀察）