再見，華遠地產時光機

觀點網 沉寂許久的華遠地產，在今日丟下一枚“深水炸彈”。

4月26日，華遠地產發佈公告稱，公司計劃退出房地產。

公告提到，華遠地產擬將持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至公司控股股東華遠集團，交易資產涉及的具體資產範圍尚需交易雙方進一步協商確定，交易擬採用現金方式。

據瞭解，華遠地產的主營業務爲房地產開發與銷售、租賃，涉及住宅、寫字樓、商業、酒店等多種業態。

該公司明確，通過本次交易，公司有望將名下房地產開發業務相關資產負債置出。交易完成之後，該公司將聚焦於代建、酒店經營、資產管理與運營、物業管理、城市運營服務等業務，實現業務的戰略轉型。

簡單來說，華遠地產未來的戰略重心將從原本的地產開發轉向資產運營、管理，做起了“服務商”和“包租公”的角色。

華遠還剩什麼？

華遠的房地產開發業務有多少？此次涉及的潛在交易額能有多少？

觀點新媒體查閱發現，上述公告發布當天，華遠地產同步披露2023年的年度報告。

數據顯示，截至2023年12月31日，該公司存貨的賬面餘額達到215.80億元。其中，該公司將開發用的土地列入到“存貨-開發成本”科目覈算，這一科目的期末賬面餘額爲95.73億元；而開發產品的期末餘額爲120.07億元，包括大量在售地產項目，多爲近幾年已竣工產品，而其他類目的期末賬面餘額爲63.67萬元。

如若扣除存貨跌價準備，且將其他類目扣除，僅以開發成本、開發產品視作房地產開發的相關資產，則這部分資產的賬面價值仍達到167.06億元。

而上述賬面價值，並未計算開發業務涉及的相關負債，簡言之，此次交易金額或將不低於167億元。

置出房地產開發業務之後，華遠還剩些什麼？

其一，從代建業務來看，2019年，華遠地產開始拓展代建業務，首個項目便是位於河北省的石油·海藍城(任丘)項目，該項目於2023年11月末實現了集中交付。

除此之外，該公司還承接改造世紀天樂大廈項目，即“北京金融科技中心”；同時與旭輝建管簽訂合作協議，聯手參與並落地代建類項目。

整體而言，作爲發力較晚的“新兵”，華遠地產在代建業務方面仍未形成足夠的規模。

其二，酒店經營及資產管理、運營方面。財報透露，截至2023年年末，華遠地產用於出租經營的主要房產面積共計約20萬平方米，已出租經營面積約爲18萬平方米，出租率約爲90%，報告期內完成出租經營收入3.73億元。

而該公司涉及的經營項目主要來自北京和長沙，包括位於北京的商業項目銘悅好天地（持股100%）、京西大悅城項目（持股80%），位於長沙的華中心T1寫字樓（持股100%）、君悅酒店（持股100%）、凱悅嘉軒酒店（持股51%），以及2.08萬平方米的其他商業項目。

2023年全年，華遠地產共計實現營業總收入159.53億元，其中，開發產品收入155.61億元，佔總收入的97.54%，而酒店產品收入僅有2.57億元，租賃產品總收入僅1.36億元。

至於物業管理和城市運營服務兩項業務，該公司在財報當中並未進行過多的闡述。但不可否認的是，置出地產開發業務之後，華遠的業務規模、資產規模將出現較大幅度的縮水。

但硬幣總有兩面。

近兩年，房地產行業進入了深度調整階段，毛利下行、利潤虧損成爲企業常態，此次交易過後，華遠的業務規模雖出現一定降幅，但整體的經營毛利率或能實現提升。

目前，華遠地產開發產品的毛利率僅14.65%，而酒店產品的毛利率高達41.76%。

不僅如此，從股價表現來看，剔除房地產開發的影響之後，該公司股價或能實現觸底反彈。

過去幾年，受地產行業下行以及華遠地產“小而美”的發展步調影響，公司股價一路下挫，從2015年6月30日的8.08元/股高位，一路降至1元線，4月26日收盤，華遠地產報收1.14元/股，上漲1.79%。

針對本次交易，華遠地產在公告當中表示，本次交易符合華遠集團“十四五”期間圍繞“智慧美好生活綜合服務商”願景加快進行戰略佈局的整體方向，有利於改善公司資產質量，提升公司可持續經營能力和盈利能力，維護投資者利益。

同時，本次交易爲重大資產出售，擬採用現金的支付方式，不影響公司的股權結構。本次交易如能順利完成，預計將降低公司資產負債率，優化資產結構。

從高光隕落

“南萬科、北華遠”，這句話曾在房地產江湖迴響多年。

華遠地產緣起於1983年，彼時，北京市西城區設立承擔城市改造建設經營任務的全民所有制企業北京市華遠經濟建設開發總公司。

次年，新成立的華遠經濟建設開始承建北京西單老商業區改造工程，“華遠”這個名字由此正式踏入中國房地產開發行業。

細細算來，“華遠”這個品牌，在中國房地產行業已然激盪了40年。

隨後，1993年，華遠集團正式組建完成，次年，該公司與華潤集團旗下香港上市公司組成華遠房地產股份有限公司（舊華遠地產），並於1996年在港上市。

重新組建的舊華遠地產，僅用短短四年時間，便將銷售規模拉昇至近50億元，而彼時，萬科的規模還不到30億元。不僅如此，該公司的淨資產在短時間內迅速增長至近30億元，總資產達到80多億元。

一時之間，舊華遠地產躍升成爲全國最大的地產公司，風光無兩。

但2001年，華遠集團與華潤集團之間因經營理念分歧、股份重組等各種因素，雙方正式分家。

同年9月，華潤集團和華遠集團簽訂股權轉讓合同，華遠集團將旗下約18%的華遠地產股份轉讓給華潤集團。

而彼時，因不捨過往光環，華遠集團董事長帶着“華遠”這個品牌，開始了二次創業，成立了華遠新時代房地產公司，次年又改名北京市華遠地產股份有限公司（新華遠地產）。

但失去了華潤這顆大樹，“華遠”這個品牌似乎也暗淡了不少，2001年分家之後，一個華潤，一個華遠，從此走向了兩條完全不同的道路。

在此後的十餘年時間，華潤置地憑藉集團的大手筆注資迅速成長爲國內的龍頭房企。即便是在樓市持續下行的當下，這家企業仍舊實現了三千億的規模。

數據顯示，2023年全年，華潤地產實現物業簽約銷售額3070.3億元，同比微增1.9%；簽約面積爲1307萬平方米，同比減少8.3%。

在觀點指數披露的“2023年1-12月房地產企業銷售表現”當中，華潤置地位列行業權益銷售排行榜的第四位，如若以全口徑銷售金額表現來看，該公司則穩居第三位。

相比之下，華遠地產的銷售金額不到百億，已然淪爲“十八線小房企”。

據瞭解，分家之後的新華遠地產，曾希望借京西旅遊重組，而後又計劃借殼甬成功完成上市，但均以失敗告終。

2008年，新華遠地產借殼湖南幸福實業實現重組，最終成功上市，但多年的蹉跎早已讓這家企業錯失了行業發展的黃金時期。

不僅如此，面對重新出發的新華遠地產，管理層又定下了：不貪大求洋、貪規模的“小而美”戰略。

錯失行業春風，又因管理層保守戰略的貽誤，新華遠地產的發展步調明顯慢了下來。

2014年，華遠地產實現銷售額67.2億元，而彼時曾與其比肩的萬科，銷售規模已然突破2000億元。

2018年，碧桂園的全口徑銷售額突破7000億元，萬科的銷售金額亦來到了6069.5億元，而那一年，華遠地產的銷售額堪堪過百億。

2018年上半年，新華遠地產的管理層經歷了一場大換血，杜鳳超接任公司董事長，而後，新華遠地產提出了“規模與效益並舉”的發展戰略。

彼時，該公司明確，2018年華遠地產的目標銷售額爲120億元，未來3-5年，華遠地產力爭實現500億的銷售規模。

受上述目標的刺激，新華遠地產初現加速跡象，其表現爲頻頻在公開市場拿地、融資發債。

據悉，2017年，該公司在土地儲備上的總投資僅爲41.85億元，新增土地儲備爲170萬平方米。2018年全年，其新增土地儲備269萬平方米，同比增長58%，總貨值達到201.1億元。

與此同時，2019年新華遠地產的簽約銷售額達到150億元，同比增長25%，2020年，這一數值達到191.39億元，同比增長27%。

然而2021年，受疫情反覆、行業調控、樓市下行等因素影響，這家企業的銷售規模再次回落至101.85億元，2022年、2023年，再度跌至67億元，回到了十年前的水平。

在行業摸爬滾打40年，時光荏苒，“華遠”這個品牌曾跨越時代週期，登頂行業巔峰，然而，在市場的大起大落當中，“華遠”亦隨着行業大潮浮浮沉沉，如今卻與“南萬科”，甚至曾經的兄弟單位華潤置地，相去甚遠，望塵莫及。

逆水行舟，不進則退。曾經的“南萬科，北華遠”早已成爲一句過往，而“地產大炮”那句“我的經營風格較爲保守”，亦成爲新華遠地產告別房地產的預言。

重新擇路的華遠地產，又將何去何從？前往仍存未知。