有利房產業軟着陸 陸學者：下調存量房貸利率符合市場預期

大陸業界喊話，當前下調存量房貸利率的條件已經成熟。（摘自中新社）

大陸東方金誠首席宏觀分析師王青與高級分析師馮琳在大陸《環球時報》撰文表示，下調存量房貸利率這項較有力的舉措能夠在較大程度上改善樓市預期，推動房地產行業在下半年儘快實現軟着陸，取得經濟社會的綜合效果。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發佈《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），存量房貸利率下調靴子落地，符合市場普遍預期。

文章指出，首先，存在下調存量房貸利率的客觀必要性。根據大陸央行資料，今年上半年個人住房貸款累計發放3.5兆元（人民幣，下同），較去年同期多發放超過5100億元，對住房銷售支援力度明顯加大。但資料顯示，6月末個人住房貸款餘額比去年同期減少2600億元。這是因爲部分居民提前償還存量房貸。

文章稱，這種「提前還貸」或「轉貸降息」現象在一定程度上衝擊了房貸市場秩序。更爲重要的是，如果存量房貸利率高懸會制約新發放居民房貸利率的下調空間，可能會引發更大規模的提前還貸。而持續下調新發放居民房貸利率，又是當前降低居民購房成本、扭轉樓市預期的關鍵一招。

其次，從過往經驗來看，曾經出現過存量房貸利率下調以支持樓市的先例。2008年10月，央行決定將商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍擴大至0.7倍；最低首付款比例下調爲20％。隨後，多家銀行宣佈對符合條件的存量房貸利率從八點五折降到七折，降幅約1個百分點。這些政策對扭轉當時樓市下滑勢頭起到了關鍵作用。

文章稱，按照規定，預計存量首套房貸利率平均降幅會在0.5至0.6個百分點左右。截至今年上半年，存量房貸規模約爲38.6兆元，按照其中70 ％至80％爲首套房貸測算，若利率下調0.5個百分點，銀行利息收入相應每年可能減少約1500億元，而這可通過引導銀行適度下調存款利率等方式來部分彌補。

文章還強調，當前下調存量房貸利率具備較好的現實可行性。根據存款利率市場化調整機制，存款利率將參考以10年期國債收益率爲代表的債券市場利率和以1年期LPR報價爲代表的貸款市場利率合理調整。這意味着在6月和8月1年期LPR報價下調，以及近期10年期國債收益率持續下行推動下，新一輪存款利率下調過程或將開啓。

考慮到當前儲蓄存款餘額約爲131兆元，如果儲蓄存款利率平均下調0.15個百分點，即可爲銀行每年節省利息支出約2000億元。從這個角度看，當前下調存量房貸利率的條件已經成熟。