佣金突破天花板，房價掉頭打骨折？大渡口頭號豪宅也撐不住了

今年的樓市競爭可謂異常激烈，上半年眼看就要過完了，沒完成任務的開發商急得像熱鍋上的螞蟻，開始醞釀新一輪的大招。

比如這兩天，樓市羣被一個驚天消息給刷屏了：

大渡口濱江第一豪宅，佣金直奔十個點，小夥伴們全驚呆了~

01.大渡口第一豪宅

拿地故事有來頭

這個大渡口第一濱江豪宅，叫做重慶西岸。

2022年7月6日，中交以18.53億的總價拿下釣魚嘴326.5畝地，總建築體量約37.93萬方，樓面價爲4884元/平。

由於地處音樂半島釣魚嘴，這塊地的規劃要求十分苛刻，：

根據出讓文件顯示，其住宅體量約爲21.61萬方（地價15.1億元，住宅樓面價爲6991元/平）；另有商業10.46萬方、商務5.86萬方（地價3.41億元，商業樓面價爲2089元/平）；

算下來，整個地塊的商業商務體量佔比達到了43%，在當下樓市十分罕見。

考慮到項目周邊的實際情況，這些商業體即便修起來也可能是個“形象工程”，不過考慮到開發商的實力，爛尾的可能性倒是不大。

同時，項目周邊的幾條市政道路也約定由開發商配套修建，還要自持4萬方的商業等…林林總總的要求算下來，其住宅的樓面價可能要七八千一平了。

這地價都快趕上週邊的房價了，精明的開發商怎麼會做虧本買賣呢？

原來，中交在重慶深耕多年接了不少大型工程，像項目周邊的白居寺大橋、建橋的西大附中等都是中交負責建設的，在大渡口也賺了不少錢。

爲了更好地維護央地關係，中交集團主動遞上大額支票，爲重慶的發展排憂解難。

更有意思的是，這塊地的前身其實也屬於中交。

這個地方之前叫做“中交茄子溪港”，以前是一個貨運碼頭，在長江藝術灣區規劃出臺之後，這裡才被提出由“貨運碼頭升級爲音樂活力港灣”。

換句話說，土地收儲及搞工程賺到的錢，荷包裡面還沒捂熱，嘩啦一下又回到了甲方的口袋。

果然重慶掙錢重慶花，一分別想帶回家。

02.周邊就是地鐵站

現實繞上一大圈

這麼有故事的樓盤，成功地勾起了小樹踩盤的慾望。

不過當我打開地圖導航這個樓盤的時候，立馬就被這個線路給看呆了。

它的旁邊明明就是已經建成的軌道18號線茄子溪站，卻要從幾公里外的劉家壩站拐一大圈進來，如果沒車真是寸步難行。

這沿途的風景，從車站往外看就能略知一二了。

原來這個軌道茄子溪站雖然已經建好了，但離項目還隔了一條鐵路，這一片的道路也沒有修通，因此根本無法步行過來。

據說未來會修一座天橋，預計明年左右就能修通了，屆時到西岸的商業街就是“一步之遙”。

風塵僕僕地趕到售樓部，周邊的景色還是比較怡人的。

整個區域剛剛經歷大拆遷，門口的大濱路是項目眼下唯一的配套，不過旁邊有個在在建中的五星級的五洲皇冠酒店，建成之後應該是釣魚嘴半島首個成型的配套。

由於消息纔剛剛傳開，一波波的中介正在趕來培訓的路上，爲接下來的推盤做準備。

雖然開發商天天哭喊“被分銷綁架”“要去中介化”，但現實就是客戶掌握在中介手裡，不上分銷就意味着自絕於樓市，嘴上說不爽心裡是真香。

糾結之後，開發商真正做到的是“去廣告化”，用高傭將中介牢牢地綁架在一起，這可能也是很多人沒聽過這個樓盤的原因吧。

整個項目沿長江一字排開，江岸線長達2.4公里，呈現南商業、北住宅的格局。

目前在售的是項目的一期，在推的主要是前面的一棟洋房和後面的三棟小高層，目測已經基本封頂了，現場施工也比較正常。

現在主要有三種產品在售：

500萬級的頭排看江大平層，250萬的濱江洋房，100萬的後排小高層

從航拍圖可以看到，重慶西岸的建築排列與衆不同。

以往江景房都是沿江一字排開，以保證頭排建築的房源都能看江，但重慶西岸不走尋常路，將頭排建築縱向佈置，只有端頭的大戶型才能正看江面。

這也意味着整個一期項目幾百套房子，只有40多套端頭戶型才能一線看江，面積段在200~270平之間，總價也達到500萬左右。

成交一套豪宅佣金便是50萬，妥妥的一單上岸！

03.周邊新盤競爭慘烈

樓盤滯銷急於去化

除開頭排的看江洋房之外，後排的小高層倒也不算貴。

現場瞭解，以廣告宣傳的99平戶型爲例，1樓的三房原價爲128萬，打完折後爲102萬，開發商再補貼總房款的的6%，實際只要97萬就能拿下。

97/128=0.75，相當於打了個75折

如果再算上十個點的佣金，實際上就是65折了。

有意思的是，上次聽到這麼高的佣金也是發生在大渡口，不過已經是四年前的事情了，當時佳兆業在大渡口的地王絕地求生：

看到這裡，很多人肯定要問了，向來操盤穩健的央企，爲何也要殺紅眼了？

首先，看下之前項目的銷售情況。

項目從去年底開盤至今，房子都快修成現房了，總共賣掉了7套房子，開發商肯定有點着急了。

有人說大渡口專治各種不服，第一個是西派宸樾、第二個是煥城、第三個就是西岸，諸多大牌開發商相繼擱淺，大渡口做豪宅果然有點壓力。

再看看周邊競品的情況。

附近的金地格林春岸、中綠江州等樓盤近期相繼跳水，用現房和價格方面的優勢進一步形成擠壓。

更不要說周邊七八千一平的二手房了，簡直就是大白菜的價格啊。

同時，整個中交在過去幾年豪擲千億拿地，但銷售進度不及預期，導致開發商資金緊張，這也促使其痛下決心放手一搏去庫存。

痛定思痛之後，甚至將之前的銷售團隊都換掉了一批，可見其決心之大。

俗話說，新官上任三把火。

能夠立竿見影的“降價+高傭"，也就成了打開局面的不二之法。

04.尾聲

佣金是市場的一面鏡子，本質就是地產中介對於開發商的重要性。

市場火熱時開發商房子不愁賣，中介成了多餘的角色，自然也不用付一分錢佣金；當市場差的時候缺客戶，中介立馬又成了座上賓。

中介的角色，就這樣在小甜甜和牛夫人之間來回變換，全賴於至尊寶的垂青。

雖然十個點的佣金很誇張了，但它並不是重慶樓市的天花板。

在去年六月份，我們曾報道過重慶北區的XX灣樓盤，佣金達到了讓人目瞪口呆的20個點。

在今年這種大好形勢下，你覺得佣金會再創新高嗎？