一則消息引爆地產股，超30城允許“商轉公”之後，存量房貸利率有望下調？

本報（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 北京報道

一篇“小作文”又讓地產股起飛了。8月30日，地產股午後批量大漲，多隻股票漲停。市場有消息稱，有關部門正在考慮進一步下調存量房貸利率，並允許存量房貸轉按揭，以降低居民債務負擔。

值得一提的是，隨着LPR不斷下調以及“取消商業房貸利率下限”，新增房貸利率與存量房貸利率之間的差距越來越大，關於下調存量房貸利率的聲音不絕於耳。自今年以來，多個城市開啓了“商轉公”業務，被看作是將下調存量房貸利率的信號。

地產股午後“狂飆”

8月30日，A服房地產服務板塊報收752.60點，漲幅爲4.32%。其中，特發服務漲停，報收31.44元/股，陽光股份、我愛我家、世聯行、招商積餘等股票漲幅超過5%。房地產開發板塊報收9222.36點，漲幅爲3.82%。其中，金地集團、天地源漲停，包括萬科、濱江集團、中交地產等在內的多隻股票漲幅超過7%。

港股方面，地產板塊同樣收漲，報收733.82點，漲幅爲2.59%。其中，景瑞控股大漲62.16%，報收0.060港元/股，中國上城、太興置業、經發物業、萬科海、築友製造科技等股票漲幅超過15%。

縱觀整個股市，A股在8月30日以火熱行情收尾，上證指數報收2842.21點，漲幅爲0.68%；深證成指報收8348.48點，漲幅爲2.38%。前海開源首席經濟學家、基金經理楊德龍對《華夏時報》記者表示，此次滬深兩市大漲是有多種利好因素。一方面，美聯儲降息的日期逼近，美元指數近期出現持續回落，人民幣則是出現了大幅增值，吸引外資迴流人民幣資產。

“另一方面，央行宣佈買入4000億元的特別國債，通過公開市場操作向市場釋放流動性。對股市的企穩反彈有力。同時，前段時間市場出現了極度縮量震盪走勢，這也意味着市場可能會出現反轉的機會，拐點也越來越近。”楊德龍如此認爲。

值得一提的是，地產股的反彈是從午後開始的。消息面上，《華夏時報》記者注意到，一篇“小作文”在市場上瘋傳，“小作文”加上前文所述的雙重利好或許共同促進了此次地產股出現這一令投資者感到“意外”的上漲。

允許轉按揭？

據格隆匯援引彭博報道，有關部門正在考慮進一步下調存量房貸利率，允許存量房貸轉按揭，以期可以降低居民債務負擔、提振消費。根據市場上流傳的消息，知情人士指出，存量按揭客戶可以與銀行重新協商房貸利率，而不用等到1月份，即LPR下調後房貸利率轉化日。另據知情人士，存量房貸業主可以將現有的按揭貸款直接轉入其他銀行，並按照最新的利率簽訂合同。

當前，房貸利率呈現下降的趨勢，這使得新增房貸利率明顯低於存量房貸利率。然而，新增房貸利率一降再降，存量房貸利率儘管可以跟隨LPR的趨勢下調，但降幅也明顯低於新增房貸利率。這使得市場上關於下調存量房貸利率的呼聲越來越高。

“此類消息的可信度還是比較高的，這和存量房貸的還貸壓力較大有關。近期關於‘商轉公’的操作也非常多，這說明當前存量房貸（利率）下降還是有較大的市場基礎。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《華夏時報》記者表示。

新增房貸利率和存量房貸利率之間的差別有多大？北京的一位業主告訴《華夏時報》記者：“我在兩年前買的房子，首套房房貸利率是4.75%。”目前，北京五環內首套房房貸利率爲3.4%，兩年前首套房房貸利率甚至比目前二套房房貸利率都高。近期，不少城市的部分銀行房貸利率已經從“3時代”降至“2時代”，廣州最低首套房貸利率爲2.89%，已經逼近2.85%的公積金貸款利率。

在嚴躍進看來，通過重新協商房貸利率和轉按揭來下調存量房貸利率的操作實際上並不陌生。同時，如果要推進上述模式，也並不困難。

但若是執行，能否一帆風順，或許也不是板上釘釘的事。《華夏時報》記者注意到，今年以來，超過30個城市陸續執行了“商轉公”政策，允許將原有較高利率的商業住房貸款轉換爲較低利率的公積金貸款。

“‘商轉公’困難的點在於，一些公積金額度比較多的城市是有主動性的，但是其他城市的主動性比較低，部分城市甚至明確不會推進‘商轉公’。”嚴躍進對《華夏時報》記者表示。

行業壓力仍大

在嚴躍進看來，房地產政策調整的預期在增加，尤其是根據7至8月份房地產銷售市場的數據就可以得出判斷。中指研究院發佈的數據顯示，今年前7月，百強房企銷售總額爲23909.4億元，同比下降40.1%。其中，百強房企7月份單月銷售額同比下降19.4%，環比下降35.2%。

當前，房地產依舊處於築底階段，財務壓力較重。《華夏時報》記者統計後發現，在A股72家上市房企中，超過六成的房企淨利潤出現虧損。除此之外，在少數未虧損的房企中，增收不增利的現象依舊明顯。

近期政策對房地產的扶持也較大。日前，住建部有關負責人表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險這三項制度，構建全生命週期的房屋安全管理長效機制，在上海等22個城市展開試點。

華泰證券方面認爲，房屋養老金制度是加強既有房屋安全管理的重要方法之一，也是房地產新模式的關鍵一環。有關政策或許會幫助行業築底企穩，並給物業企業帶來新一輪發展機會。在地產股此次上漲之前，多家包含房屋檢測業務的股票已經出現過一輪快速上漲。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧