一線城市土拍頻出百億“地王” 房企吹響明年競爭號角
本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道
12月2日下午4點25分，深圳土地房產交易大廈內，當主持人報出“185.12億”這個數字時，僅有一名競買人應價，現場隨後陷入一陣沉默，無人再對主持人報出的“185.32億”進行應價。
至此，深圳年內第5宗涉宅用地T107-0107成功出讓，成交價最終定格在185.12億元，競得人是由華潤置地（1109.HK）和中海地產（0688.HK）組合的聯合體。
T107-0107地塊上架之初就引起市場高度關注，其起拍價高達126.52億元，是深圳有史以來第9宗總價超過百億元地塊。如今，該地塊的成交亦刷新了深圳涉宅用地成交史上總價“地王”的紀錄。
值得一提的是，就在拿下T107-0107地塊三天前，中海地產和華潤置地作爲對手同場競爭北京市朝陽區組團地塊，最終由中海地產以153.32億元的價格收入囊中，打破了北京單筆土地出讓金紀錄，該地塊成爲總價“地王”。
回溯中海地產今年在北京、深圳的銷售表現，其個別項目獲得熱銷並貢獻超過一半的業績。“這是重大信號，即樓市的有效區域開始集中，房企與其到處撒網，不如聚焦重點城市、重點區域，打造高溢價的重點產品，以事半功倍的開發銷售邏輯完成業績。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
對於近期拿下的“地王”後續開發計劃及公司在北京、深圳等市場的佈局安排，中海地產相關負責人僅對《中國經營報》記者表示：“目前除了公開資料，沒有更多信息。”
豪擲重金補倉
除了深圳，中海地產近期亦在北京競得一宗百億“地王”。
2024年最後一個月，深圳“壓箱底”的百億級地塊終於正式出讓。
記者獲悉，此次參與T107-0107地塊競拍的僅有兩家競買人報名，分別是“華潤+中海”聯合體以及招商蛇口，地塊以“價高者得”爲原則確定競得人和成交價。競拍當天，短短兩分鐘內，兩名競買人針對T107-0107地塊的叫價已經多達10餘輪，競拍最終歷時約一個半小時，舉牌合計295輪，由“華潤+中海”聯合體以超180億元的價格競得，成交樓面價約70388元/平方米，溢價率約46.3%。
公告顯示，T107-0107地塊位於深圳市南山區粵海街道，總用地面積約3.86萬平方米，總建築面積爲26.3萬平方米，該地塊原先規劃爲商業，後來在今年7月被調整爲住宅、商業兩用。
至此，出讓的T107-0107地塊由南北2宗小地塊構成，用途爲二類居住用地、商業用地、道路用地，地塊規劃設計要點包括住宅17.69萬平方米、商務公寓7萬平方米、商業1萬平方米、9班幼兒園2900平方米、文化活動室1000平方米等。其中，地塊涵蓋的7萬平方米商務公寓一部分可分割轉讓（4萬平方米），另一部分限整體轉讓（3萬平方米），限整體轉讓的商務公寓可全部轉爲同等面積的酒店。
區域規劃圖顯示，T107-0107宗地周邊基本爲商業、綠地以及市政配套用地，項目南側地塊緊鄰地鐵2號線登良站。值得一提的是，T107-0107地塊的出讓條件不限制建成後的商品房銷售價格，也不受“90/70”政策（單套住房建築面積90平方米以內的住房面積所佔比重，必須達到總住宅面積的70%以上）限制。
中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅對記者表示，T107-0107地塊解除了此前土地出讓的多項限制條件。“取消土地限價或有利於穩房價、穩預期，有助於提升優質地塊成交溢價率，進而對房價預期形成支撐。”
除了深圳，中海地產近期亦在北京競得1宗百億“地王”，該組團地塊總建設用地面積約14.7公頃，規劃建築規模39.4萬平方米，起始總價153億元，包含北京市朝陽區酒仙橋舊城區改建項目、小紅門項目以及十八里店項目地塊。該組團地塊吸引中海地產和華潤置地兩家房企到場競拍，但現場僅有一次舉牌加價記錄，最終由中海地產以153.32億元的價格成交，溢價率0.21%。
與“豪宅”深度綁定
T107-0107地塊最終成交的樓面價還比深灣玖序項目地塊整整高出1萬元/平方米，且深灣玖序還設有限售均價，T107-0107地塊則不限售價。
值得注意的是，中海地產這兩次競得的“地王”體量並不小，其中的北京市朝陽區組團地塊更被業內稱爲“巨無霸”。
“考慮到過去各種限制下，真正的優質項目比較少，市場需求較大，大地塊能打造真正的改善型高端社區，提高社區的服務能力。”李宇嘉表示，預計T107-0107地塊後續將打造成爲大戶型、高溢價的改善高端樓盤，對市場同片區其他新房將形成競爭。“綜合計算下來，該地塊的利潤率或將很高。”
事實上，中海地產近兩年的銷售似乎已與“豪宅”深度綁定。
今年6月底，中海地產旗下深灣玖序取得預售證，推出293套建築面積196—555平方米住宅產品。根據公示信息，該項目毛坯備案均價爲13.33萬元/平方米，意向登記保證金爲500萬元。據中海地產方面透露，開盤當天，深灣玖序發佈銷售“喜報”——“首開勁銷100.2億元”。值得注意的是，深灣玖序是“5·28新政”（深圳下調個人住房貸款最低首付款比例及利率下限）落地一個月內唯一入市的豪宅項目。
深灣玖序項目源於中海地產去年拿下的T207-0060地塊，該地塊是深圳灣超級總部基地時隔22年出讓的首宗住宅用地，土地面積約3.63萬平方米，建築面積約20.77萬平方米，掛牌起始價108.98億元，最終由中海地產以最高限價125.32億元和配建5.85萬平方米全自持租賃住房面積的條件競得，成交樓面價約6.03萬元/平方米，溢價率15%。該地塊建成後，普通商品住房平均銷售價格不高於13.33萬元/平方米（不含室內裝修價格），打破了深圳以往新建商品房最高每平方米13.2萬元的紀錄。
值得注意的是，深灣玖序開盤當天，中海地產位於上海的領邸玖序項目亦進行第一次開盤，推出186—210平方米四房戶型，備案均價約14.6萬元/平方米，當日銷售額約66億元。6月29日，位於北京的中海京華玖序項目開盤，主要戶型爲88—280平方米的二至四房，備案均價約17.5萬元/平方米，開盤首日銷售額約62億元。
上述幾個“豪宅”項目的熱銷或給了中海地產拿地的信心。值得一提的是，T107-0107地塊最終成交的樓面價還比深灣玖序項目地塊整整高出1萬元/平方米，且深灣玖序還設有限售均價，T107-0107地塊則不限售價。
搶跑明年樓市
今年以來，重點城市、重點項目對企業的業績貢獻度明顯提升。
事實上，除了深圳、北京，中海地產近期還以36.45億元的價格競得上海市楊浦區N090602單元K8-05地塊，成交樓面價73288元/平方米，溢價率16.33%。公告顯示，該地塊爲居住用地，出讓面積2.16萬平方米，容積率2.3，建築面積4.97萬平方米，起價31.33億元。
“近期拿地的房企都是今年銷售業績排名靠前的央企、國企，這些企業基本上都完成了今年的銷售任務，迫切需要補庫存以爲明年考慮。”李宇嘉表示。
從銷售表現來看，根據中指研究院統計，今年1—11月，中海地產實現銷售額2704億元，在行業中排名第二，僅次於保利發展（600048.SH）的3080億元。值得注意的是，今年以來，重點城市、重點項目對企業的業績貢獻度明顯提升。半年報顯示，今年上半年，中海地產房地產開發業務收入爲820.4億元，在北京、上海、廣州、深圳四個一線城市實現銷售合約額744億元，佔公司總銷售合約額的62.7%。中指研究院提供的數據顯示，前11個月，中海地產在北京、上海、深圳的銷售業績均排名第一，分別達423.8億元、573.47億元、208.8億元。
事實上，中海地產今年上半年新增購地僅6宗，總購地金額129億元，還比不上其近期所拿任一“地王”的價格。“（上半年）地買得不多，主要原因是一線及核心城市的優質土地供應不足。”中海地產董事局主席顏建國在2024年中期業績會上表示。記者注意到，跟往年相比，2024年深圳涉宅用地供應大幅縮減。截至12月2日，深圳年內共成交5宗涉宅用地，這些地塊均由頭部央企、國企摘得，民營房企拿地仍較爲審慎。
顏建國亦表示，下半年中海將抓住窗口期，堅守投資刻度，優中選優，積極補充優質項目。截至2024年6月30日，中海地產土地儲備總建築面積爲3322萬平方米，其中權益建築面積約2886萬平方米。
中指研究院提供的數據顯示，1—11月，中海地產權益拿地金額約407億元，在行業中排名第三，保利發展以476億元的金額排名第一。新增貨值排行榜中，中海地產排名第四，全口徑新增貨值約926億元，華潤置地排名第一，全口徑新增貨值約1091億元。從行業整體情況來看，1—11月，排名前100位的房企拿地總額約7431.8億元，同比下降31.5%。其中，央企、國企和地方國資仍是拿地主力，民企僅在重點深耕區域補充土地儲備。
（編輯：趙毅 審覈：童海華 校對：顏京寧）