『頤海澐頌』頤海澐頌(2024海淀-頤海雲頌)售樓處//頤海澐頌官網
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近期，位於圓明園旁的海開·圓明天頌完成了交付工作，堪稱北京樓市“教科書式”交付。圓明天頌不僅爲238戶業主交出了完美的答卷，還通過三年左右的時間，從開盤業績、產品品質、交付兌現三個維度展示了海開控股對於高端住宅的精準把控和研磨實力。頤海澐頌售樓處電話010-5367 9793【售樓處】
海淀永豐南——頤海澐頌，95-170平。頤海澐頌售樓處電話010-5367 9793【售樓處】
兩個月前，北京自規委公示了頤海澐頌項目的方案。10月11日，針對該項目的設計圖紙，反饋上來了38條意見。其中，有一條意見最帶有情緒色彩：“強烈反對該項目有陽臺規劃，會影響本區域房價及其他二手房保值。”建設單位則信誓旦旦回覆：“本項目規劃設計中住宅均未設置開敞陽臺、露臺。”
海開控股的答覆很巧妙，也不是完全錯誤。的確，該項目沒有外置敞開陽臺，但它有內置封閉陽臺，而且設計得非常隱蔽。南向沒有陽臺，但北面和側面有陽臺，不過陽臺面積不大，寬度估計在60-70公分之間，等於變相贈送了陽臺。
這兩年，樓市下行十分厲害，北京一些區域的樓盤規劃審批尺度放寬，地產商通過送陽臺、露臺來吸引買家，已經見怪不怪，順義、豐臺、大興、石景山、昌平等地均有覆蓋。此舉的目的是爲了讓地產商的房子更好賣（海淀西山觀復賣得多慘），這樣做也能拉動土地市場；同時，購房者也得到了實惠。但海淀向來比較嚴苛，尚未在送陽臺上鬆動。
現在，頤海澐頌在海淀打響了偷陽臺面積的第一槍，對沒有贈送陽臺的新樓盤和老小區進行了降維打擊，也難怪永豐南片區的老小區業主們會投出反對票，反對“該項目有陽臺規劃”。當然，最緊張的還屬周邊的新盤操盤手們，已經開盤的中海中旅西山觀覆沒有陽臺，只有飄窗贈送；保利建工嘉華天珺也不會有陽臺。
頤海澐頌屬於海開永豐南，銷售指導價9.3萬/㎡，而永豐北的項目是保利的嘉華天珺。這兩個項目直線距離不到3公里，90-170㎡面積段基本重合，屬於直接競品。
大家別忘了，今天海淀功德寺地塊已經被拍走了，年底前案名和產品系也會曝光，這對上述幾個樓盤的大戶型產品都是衝擊。因爲在我看來，買得起西山觀復、頤海澐頌、嘉華天珺大戶型的購房者，一定會選擇更優的海淀功德寺地塊。
所以，頤海澐頌做內置陽臺也好，嘉華天珺提升品質也好，都在情理之中，都是爲了讓購房者滿意，購房者滿意纔會刷卡。
再來說下，海淀即將要開盤的兩個樓盤：永豐北的嘉華天珺，以及永豐南海開的頤海澐頌。嘉華天珺和頤海澐頌面積段高度重合，距離也相距不遠，是直接的競爭對手。周邊另一個銷售情況不太理想的新盤，這裡就不再提了。
保利嘉華天珺位於海淀永豐北的大牛坊板塊，該板塊近些年變化很大，尤其是商業。地塊旁邊幾百米就是海淀大悅城，已經開始搭建各種景觀，預計今年年底就能開業。原來商業配套是永豐北的弱項，但有了18萬平方米的大悅城加持，基本算是海淀北最好的商場綜合體了。地塊旁邊還有已經開業兩年多的悅界，目前非常成熟。板塊內的匯德里、幸福裡潤園、棲海雲頌基本已經售罄，目前富華里還有現房在售，而棲海雲頌接近尾盤，偶爾有房源放出。這裡要麼選擇二手房，要麼等待即將開盤的嘉華天珺。
保利嘉華天珺項目分爲東、西兩個地塊。東地塊容積率2.0，共有15棟住宅，總高6-15層，設有下沉庭院；西地塊容積率只有1.7，共有9棟樓，總高8-11層。戶型面積段包括約89㎡、99㎡、116㎡的三居，以及126㎡、131㎡、170㎡的四居，銷售指導價爲9萬/㎡，項目也有一些不利因素，比如地塊周邊的回遷房大牛坊社區，可能會對板塊的房價產生一定的影響。項目預計11-12月份開盤，開盤有折扣！
嘉華天珺的戶型產品涵蓋建築面積89㎡-99㎡-116㎡的三居，以及126㎡-131㎡-170㎡的四居，採用平洋房＋小高層組合，外立面採用石材加其他材質，配備會所和泳池。頤海澐頌售樓處電話010-5367 9793【售樓處】
再來，看看永豐南海開的頤海澐頌。項目是海淀山後近幾年唯一一塊臨學校、臨產業園、配商業，又臨鐵的地塊。比這個項目更優的，只有剛剛拍走的功德寺地塊。
這塊地是今年6月初，海開單槍匹馬以79.17億元拿下的永豐南地塊，溢價率僅爲1.5%。近日，海開永豐南地塊案名定爲【海開·頤海澐頌】，與棲海澐頌同屬一個產品系。
項目分爲南北兩個地塊，北區0058地塊定位純改善，共6棟樓，6-15層的洋房+小高層；南區0072地塊定位剛需+改善，有9棟樓，13-15層的小高層。戶型爲建築面積約95-169㎡，指導價9.3萬/㎡。相比周邊的二手房，9.3萬的指導價並不算貴，西北旺這邊的二手房價格基本都在八九萬甚至10萬以上。
戶型具體的套數爲：95㎡左右的小戶型，29套，數量較少；110㎡左右的三居室，142套；116㎡左右的三居室，85套；123㎡左右可三居可四居的戶型，176套；143㎡的大戶型，58套；149㎡的大戶型，80套；154㎡的大戶型，32套；164㎡的大戶型，40套；169㎡的大戶型，20套。其中140㎡-170㎡的戶型在北區較爲常見，且可能實現一梯一戶。
開盤價格可能在整體均價9萬以下，特別是小戶型套數較多，給客戶較大的優惠。此次外立面設計驚豔，同區域內堪稱天花板級別，還配備了雙會所。
項目位置無可挑剔，東側緊鄰16號線永豐南地鐵站，一站可達西北旺，兩站可達馬連窪並換乘13號線，地鐵通勤極爲便利。
教育方面，海淀一直在加強該區域的教育資源，地塊北側即是中關村三小（科技園分校）。根據規劃，海淀建華實驗學校將遷至永豐南，提供小學、初中、高中12年一貫制教育。
商業配套方面，項目距離中關村壹號大約1公里，地鐵一站可達已開業的西北旺萬象匯。北側約3公里處還有海淀大悅城，預計年底也將開業，待永豐南交付後，周邊規劃的設施都將陸續到位。此外，地塊自身配有兩塊商業用地，滿足日常生活需求不成問題。
產業方面無需多言，中關村軟件園聚集了騰訊、新浪、聯想、百度、本站等多家中國互聯網巨頭。永豐、翠湖現已成爲海淀產業外溢的主要板塊，這也是支撐海淀北部房價的核心因素。
項目唯一的不利因素是六裡屯垃圾填埋場距離項目較近，約200-300米。
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