楊惠妍待定之局 碧桂園銷售再度失速八成

觀點網 年報繼續難產，清盤聆訊延期，風口浪尖的碧桂園按時放出了最新一期月報。

8月5日，碧桂園發佈了7月份未經審覈營運數據。碧桂園7月份權益銷售金額34.1億元，較上年120.7億元下降71.75%；權益銷售面積38萬平方米，較上年158萬平方米減少75.75%。

此前數據顯示，碧桂園前6個月實現權益銷售221億元，權益銷售面積222萬平方米。據此，1-7月份碧桂園權益銷售金額255.1億元，較上年1408.3億元，下降81.89%；權益銷售面積260萬平方米，較上年1851萬平方米，減少85.95%。

不久前的8月2日，碧桂園集團召開月度管理會議，董事會主席楊惠妍重申了集團保交房的決心。

會議提到，爲保障交付任務，下半年碧桂園將加大力度銷售和盤活資產，確保有限的資金優先用於保交房。

壓力重重

每一次內部管理會議，保交樓的優先級都會被碧桂園管理層反覆強調，但債務壓力也不容忽視。

截至去年6月30日，碧桂園總負債13641.6億元，權益資產2543.69億元，有息負債規模2579億元，現金儲備方面，共有現金餘額約1305.69億元，其中現金及現金等價物約爲1011.15億元，受限制現金約爲294.54億元。

在1.36萬億總負債中，合同負債餘額達6036億元，這部分預收樓款需房屋交付後結轉，也就是保交付最直接的意義。

同期公司有息負債中，12個月內到期的債務爲1087.03億元。從今年以來的銷售業績判斷，滿足交付任務後，碧桂園償債餘力並不樂觀。

今年2月28日，碧桂園發佈公告，債權人Ever Credit Limited向香港法院提出對碧桂園清盤呈請，理由是碧桂園沒有按照約定支付本金約16億港元的定期貸款及利息。

到了7月29日晚，碧桂園公告稱，在代表銀行債權人的協調委員會及代表債券持有人的專案小組的支持下，香港高等法院批准公司延期申請，上述清盤呈請聆訊被延期至2025年1月20日，這已經是清盤呈請提出後第3次延期。

碧桂園的律師毛樂禮表示，公司計劃在今年9月底前發佈債務重組的條款清單，10月公開債務重組支持協議。

經過近半年談判，清盤雙方仍未完全達成一致，而這16億港元只是碧桂園龐大債務關係的縮影。

碧桂園此前“堅決反對”上述債權人清盤呈請，認爲該債務金額在境外整體有息負債佔比很低，單一債權人的激進行動不會對公司保交樓、正常經營以及境外債務整體重組產生重大影響。

碧桂園目前存續的公開美元債共有15支，本金約93億美元。

一邊是境內外債權人的斡旋，一邊是對內保交樓責任的堅持，楊惠妍身處其中，極力避免出現沒有贏家的局面。

保交付深水區

早在去年12月，楊惠妍就表態，未來12個月公司主要有三項工作：保交付、保經營和保信用，其中保交付會進入深水區。

今年上半年，碧桂園累計交付房屋15.45萬套，累計交付面積1822萬平方米，部分項目實現提前交付，交付量居行業榜首。楊惠妍強調，下半年保交房任務依然艱鉅，但集團上下高度重視。

2024年碧桂園交付量預計超過40萬套，是上一年的80%左右，數量有所下降，但有市場分析人士認爲，2023年上半年和更早的交付任務大部分是在碧桂園暴雷前的，因此資金籌建及協商相對容易，一旦危機顯露，供應商及施工單位會對資金時效性等方面提出更高要求，這也是深水區的根源問題之一。

從項目微觀層面，每一個保交付樓盤都涉及建材供應鏈、建築施工隊和千萬戶業主，需要各方達成共識。

以昆明五華區逾期交付的下馬村A5地塊（碧桂園龍騰世家A5地塊）爲例，這是一個列入房地產領域融資貸款白名單的項目。五華區住建局於7月23日公開回復表示，該地塊擬引進新總包單位，還有望從被凍結賬戶中釋放約5000萬元資金，以推動復工。

爲此，區住建局啓動預售資金區級監管，預售資金賬戶已調整到區公證處進行監管；同時，區住建局責成項目公司對項目剩餘未售資產進行全盤梳理，並採取三保網籤方式將項目未售資產備案至區級國有公司名下。

另外，據 7月16日山東威海榮成市住建局表示，當地碧桂園梧桐府項目1、8號樓主體已封頂，前期因碧桂園與施工單位對工程款支付方式及支付比例存在異議，施工單位擔心碧桂園資金不足，無力支付後續工程款，導致項目現場施工人員較少，工程進度緩慢。經政府溝通協調，施工人員及施工材料於6月26日陸續進場開工。

除了工程進度摩擦之外，暴雷企業的交付質量也會備受關注。

在月度管理會議上，碧桂園總裁莫斌指出，要窮盡辦法，以有解思維全力完成保交房任務。同時，碧桂園對建設過程中的安全質量毫不放鬆，堅持安全底線，全面排查隱患，進行嚴格的問責管理。