徐躍進：多地鼓勵發展“第四代住宅”，如何影響市場生態？

中新經緯8月23日電 題：多地鼓勵發展“第四代住宅”，如何影響市場生態？

作者 徐躍進 中指研究院研究副總監

近日，浙江省湖州市德清縣出讓了首宗“第四代住宅”用地，出讓規則中明確指出，地塊應被打造爲“第四代住宅”。

“第四代住宅”又稱爲“立體生態住宅”或“城市森林花園住宅”，其主要特徵是把地面的庭院置於高層建築，讓每層住戶都能擁有公共院落和獨立花園。國家住房和城鄉建設部2019年就對“第四代住宅”的建設予以了充分認可，並於2021年正式發佈《城市森林花園住宅設計標準》。今年以來，深圳、佛山、福州、長沙、紹興、溫州、金華、湖州等地出臺建築規劃新規，鼓勵項目開發企業打造“第四代住宅”。其中包括對計容規則進行調整，比如：空中花園符合一定要求時，允許空中花園面積不計入容積率和產權面積。這些調整有利於減小公攤面積，提升得房率。目前各地政策只是針對部分規則進行了調整，尚不意味着公攤面積的完全消失，未來或許會有更多城市跟進出臺類似政策。

各地調整計容規則，對於開發商而言將有多方面積極影響。第一，在同樣的容積率限制下，因爲不計容面積增加，房企實際可售面積將增大；第二，產品設計將獲得更大的發揮空間，比如在空中花園面積不計容的情況下，房企可以在不佔用可售面積的情況下，通過增大空中花園的面積，爲住宅產品帶來更豐富的空間、景觀、功能。在新的趨勢下，房企應加強新一代住宅產品研發，充分利用計容規則調整所帶來的積極影響，提升住宅產品的吸引力，更好地滿足市場改善性住房需求。

相比於以前的住宅產品，“第四代住宅”具有一定的優勢，比如，公攤低，空中花園等使用面積不計容，將帶來高得房率，住戶使用面積增加；開發商項目設計多樣性提升。景觀好，“第四代住宅”綠化設計豐富，爲住戶提供了更加接近自然的生活環境，景觀環境較前代住宅有明顯提升。生活空間多元化，“第四代住宅”的公共庭院和街巷使得建築空間更加多元化，可以爲居民打造更加豐富的社交和休閒空間。但同時，“第四代住宅”的建設也會面臨一些挑戰，比如，建造成本高、後期維護成本高、蚊蟲困擾等問題，未來還需要在政策制定、產品打磨等方面進一步完善。

在新的趨勢下，房企應加強新一代住宅產品研發，充分利用計容規則調整所帶來的積極影響，提升住宅產品的吸引力，更好地滿足市場改善性住房需求。新產品的出現總是會對舊產品的客戶形成分流，但“第四代住宅”產品的發展預計會是漸進式的，整體上對於當前市場庫存去化的影響會相對有限。(中新經緯APP)

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責任編輯：宋亞芬