信用管制、地價飆漲雙重打擊　中小型建商：不知道下一案在哪

▲近年因地價漲幅不輸房價，不少中小型建商被迫往蛋白區獵地，隨着新制衝擊明年還有《國土計劃法》也上路在即，衝擊不小。（圖／記者陳筱惠攝）

記者陳筱惠／臺中報導

自央行9月實施新信用管制措施，加上銀行滿水位問題，除了讓購屋族受到緊縮，對中小型建商的殺傷力也不容小覷，以臺中來說，近年因地價漲幅不輸房價，不少中小型建商被迫往蛋白區獵地，開發商表示：「說實話下一案在哪真的不知道，全都要看政府政策。」

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央行9月實施新信用管制前，已經找多家銀行「喝咖啡」，引發滿水位風暴，這影響的並非僅僅購屋族，滿水位同樣包含開發商購地的土、建融放款，且央行早早在2021年打房中就要求銀行購地貸款最高5成限制，並保留1成動工款落實建商要在限期18個月內動工，只要逾期未動工，央行要求銀行逐步依比例收回貸款並逐年加碼計。

對此，即便是預售案銷售已經超過6成、8成面對獵地成本變相提高、已經被迫朝向蛋白區獵地的中小型建商，面對下一案在哪？業者真的搖頭嘆息表示：「真的不知道。」

接下來時序即將到年底，正是各建案交屋旺季，看着一戶戶新厝轉出，中小型建商開始擔心下一案，陳姓開發商說：「市中心地價高漲，即便是危老、都更案，土地取得成本也相當高昂，以臺中來說動輒破百萬元的地價，並非中小型建商『玩得起』的。」

據他所知，有不少仍想在營建業衝刺的小型開發商，轉往蛋白區農建地獵地蓋樓，但明年即將上路的《國土計劃法》在陸域分成「國土保育地區」、「農業發展地區」和「城鄉發展地區」，對於規範的不確定，也會影響建商取得土地的想法。

▲《國土計劃法》的城鄉發展地區，審議重點是「覈實評估」，各縣市政府需每5年通盤檢討。（圖／資料照）

據瞭解，目前有不少縣市政府想將農地劃設爲城鄉發展地區，強化土地使用程度，但國土計劃城鄉發展地區審議重點是「覈實評估」，也就是縣市政府每5年通盤檢討，檢視開發情形時，如未能在實施期限內辦理開發者，就須配合變更爲其他適當國土功能分區分類。

而盛傳的第8波打房，也有機會以此爲重點，開發商就說：「所以很多人問我下一案在哪，我真的不知道，全得看政府政策決定。」

臺中市大臺中不動產開發商業同業公會理事長王至亮就說明：「當預售案供給形成寡佔，大建商大者恆大擠壓的不僅是中小型建商的生存空間，這也讓市場價格與產品的方向性一致，對購屋族來說選擇性更少。」

至於是否在壓力下中小型建商出現倒閉、退場潮，王至亮認爲：「物價上漲、通膨時代，現在連土建融利率都上升，更有不少『軟釘子』等着中小型建商，希望政府正視市場現況，認真打炒房，不是無差別的打垮營建業。」

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