新聞眼｜全國首例！爛尾樓可以退房退款，能否複製推廣？

最近，南京一停工兩年樓盤在當地政府協調下，成功實現退房退首付的事件引發諸多關注。據悉，這也是“保交房”工作推動以來，全國首例住宅項目停工後由官方協調集中退房、退首付的案例。

該樓盤名爲珠江四季悅城，位於南京市江寧區，由華南房企珠江投資開發建設，2021年7月首次開盤。此後，因該項目總承包商蘇中建設集團受恆大拖累陷入經營困局，又與珠江投資之間發生糾紛，自2022年7月起已停工兩年有餘。期間，該項目也曾啓動新的總包招標以推動項目復工，但最終未能落實。

網友留言：“懇請政府出面幫幫我”

在人民網留言板上，一位網友于2024年6月19日留言投訴，標題爲“協助我退房”。他表示，“自己於2022年8月底認購祿口珠江四季悅城G104地塊鼎瑞嘉苑1棟401，停工後經過長達兩年的各種投訴，如今終於到協商退房的節骨眼，售樓處銷售總監王*卻回答我這種情況公司不允許退房。對於我一個老百姓而言，我的14.1萬元還是東拼西湊來的，說不退就不退，一點誠信沒有，懇請政府出面幫幫我。”

南京市江寧經濟技術開發區於7月11日下午回覆稱，“我委於2024年5月17日、5月24日組織開發商會談協商，明確提出交房日期前啓用G104監管賬戶資金啓動退房流程...我委已與開發商溝通協商，建議其退還首付款。後續我委將跟蹤關注退款進展。”

這意味着，南京江寧經濟技術開發區於今年5月已與開發商協商啓動退房流程，退房資金來自監管賬戶，只退房款，不退利息。截至7月29日，已有33戶業主與開發商簽訂了退房協議，剩餘9戶正與開發公司協調中。

最高法：優先保護購房者權益

2023年4月，最高人民法院在《關於商品房消費者權利保護問題的批覆》對消費者退房表示支持，“在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。”這也就意味着，最高法院將消費者購房款置於最優先受償權，優先保護購房者權益。

最高院的批覆之後，2023年以來，通過法律程序起訴退房的爛尾樓業主，開始出現零零星星的勝訴者，有個別購房者得到了開發商的退款。

《三聯生活週刊》評論道：“對於大部分普通購房者，走法律程序依然是一個非常漫長複雜的過程，而且，法律層面雖然支持購房者退房，但是也有非常多的限制條件，比如最高院的批覆就要求‘商品房消費者以居住爲目的’，這就意味着如果爛尾樓屬於購房者的第二套房甚至三套房，可能就會被認定爲非居住目的，那麼申請退房退款可能就很難獲得法律支持。”

專家：關鍵點是監管賬戶有資金

據《中國房地產報》報道，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，南京案例中值得推廣的重要方面是政府的積極介入；同時，珠江四季悅城項目之所以能夠退還業主購房款也源於監管賬戶中有資金。

李宇嘉說：“該案例有一定特殊性，即預售資金監管賬戶有餘額，這是退房、退首付款的前提條件。2022年之後，政府強化了預售資金監管，該項目就屬於此。因此，它也有了可以退房、退首付款的可能。對於在此之前的項目，如果預售資金被挪用且無法追回，銷售金額也比較少，就可以採取退房置換到其他項目的措施。同時，對該項目啓動破產清算，並將清算資金優先保障被置換項目，缺口由地方政府兜底。”

對於停工、爛尾項目，南京珠江四季悅城的退房退款方案能否複製推廣？對此，多位業內人士認爲，上述南京項目集體退房的方案並不具有普遍性。一位房企高管人士表示，“南京珠江四季悅城項目案例很難複製推廣，主要是要看開發商的經營實力，還有政府的協調情況。”

易居研究院研究總監嚴躍進表示，該類模式具有創新性，但“後續是否要通過此類方式推進，可能還得看房企的資金狀況，若是保交房能夠順利推進，那麼一般也不支持此類退房操作。尤其是此類退房涉及銀行貸款等問題，要協調起來是比較困難的。”

《中國房地產報》認爲，事情正在向着好的方面推進，南京珠江四季悅城業主經過多方協調後終於保護了自己的權益，也爲市場解決類似問題提供了一個樣本。

大象新聞綜合自中國房地產報，三聯生活週刊，界面新聞，潮新聞等