喜迎新政｜央行降低存量房貸利率！利好勁吹，房地產行業如順水行舟

在9月24日的國務院新聞辦公室新聞發佈會上，中國人民銀行行長潘功勝宣佈，將降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例。引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調到15%。

合富輝煌山東公司副總經理、壹合產業研究院院長許傳明在接受經濟導報記者採訪時表示，“市場供需基本面的調整，例如鼓勵或限制購房，主要影響市場供需。而房地產行業本身是一個資金量聚集的行業，資金量非常大，所以，資金量的調整是更重要的。此次從金融體系的政策來看，也是做了比較大的支持，應該算是宏觀調控層面中最重要的一個層面。”

金融層面調控影響更大

潘功勝表示，“最近幾年來，人民銀行不斷完善房地產金融宏觀審慎政策，從供需兩端綜合施策，多次調降個人住房貸款的最低首付比例、降低貸款利率、取消利率政策下限，設立保障性住房再貸款支持收購存量商品房等系列政策。”

潘功勝介紹說，“爲落實中央關於促進房地產市場平穩健康發展的決策部署，這次人民銀行會同金融監管總局出臺了五項房地產金融的新政策。”

他說，“第一項政策就是引導銀行降低存量房貸利率。去年8月份，人民銀行推動商業銀行有序降低存量房貸利率，效果是比較好的。今年5月17日，全國房貸利率的政策下限放開之後，原來對按揭貸款是在LPR基礎上加減點，全國是有一個政策下限的，在5月17日那一次房貸新政中，我們把這個下限給取消了，新發放貸款利率在市場報價利率基礎上減點幅度擴大，利率水平大幅下降，再一次拉大了新老房貸的利差。尤其是在北京、上海、深圳、廣州這些大城市，原來的加點幅度比較高，那次調整之後，新發放按揭貸款和原來存量按揭貸款之間的利差更大。”

“對此，人民銀行擬指導銀行對存量房貸利率進行批量調整，將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，我們預計平均下降幅度在0.5個百分點左右。”潘功勝提到，“之所以說是平均，因爲貸款在不同時期放的，不同時期、不同地區、不同銀行，發放的存量房貸利率水平不一樣，我們預測下降的幅度是一個預期的平均數。銀行下調存量房貸利率，有利於進一步降低借款人房貸利息支出，我們預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概1500億元左右，這有助於促進擴大消費和投資，也有利於減少提前還貸行爲，同時還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩健康發展。”

“我們近期會正式發佈這個文件。”潘功勝說，“下一步，我們也在考慮將指導商業銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基於市場化原則自主協商進行動態調整。”

許傳明對經濟導報記者說，“從房地產行業本身的特徵來看，原有的限購、限貸等措施，往往都是在市場供需基本面這個層面進行了一些調整。這些調整也非常重要，但是房地產本身屬於資金聚集量比較大的行業，金融層面的調控其實是對整個房地產行業影響更大的一種調控措施。”

“比如說，這一波房地產市場的‘虛火’是從什麼時候開始降溫的？就是那‘三條紅線’開始，這‘三條紅線’政策本身，就是金融體系的政策。”許傳明說，“所以，這次從金融體系的政策來看，也是做了比較大的支持，應該算是宏觀調控層面中最重要的一個層面。”

許傳明還打了個比方：“就像划船一樣，以前供需基本面的限購、限貸或者鼓勵銷售、購買等措施，就類似於划船的時候限制你的划槳動作，或者是給你換了一個更好的槳。而在金融層面，這決定了順水還是逆水行船的問題。從這個意義上講，應該說這次金融調控支持，就相當於將房地產這條船又放到了順流而下、順水行船的條件上。”

利於提高銷量

在談到“統一房貸最低首付比例至15%”政策時，潘功勝表示，“爲更好支持城鄉居民剛性和多樣化改善性住房需求，全國層面的商業性個人住房貸款將不再區分首套房和二套房，最低首付比例統一爲15%。5月17日以後，首套房已經是15%了，當時二套房是25%，這次把首套房、二套房統一爲15%。”

“這裡我想說明兩點，各個地方可以因城施策，自主確定是否採取差別化的安排，並確定轄區內的最低首付比例下限。因爲全國這麼大的地方，不同城市之間、地區之間房地產市場情況差別很大，地方政府可以採取差別化的安排，在全國底線基礎上確定轄區內最低首付比例下限。”潘功勝說，“另外一點，商業銀行根據客戶風險狀況和意願，與客戶協商確定具體的首付比例水平。因爲15%只是一個最低的首付比例，商業銀行要基於對客戶風險的評估，可能會比這個水平要高，也有客戶說我有錢，可以付30%首付比例，這是商業銀行和個人之間的一種市場化的磋商。”

對於此次房地產調控，尤其是統一首套房和二套房的房貸最低首付比例等措施，許傳明在接受經濟導報記者採訪時表示，“這幾年的房地產市場，一直限制措施比較多，主要還是由於其有投機屬性。那麼現在，房地產行業經過這一輪的波動，其實整個市場已經把房地產的投資屬性基本上擠壓沒了，剩下的是房地產的居住屬性了。所以，相關利率的下調和優惠政策，也算是支持實質性的居住需求。”

他進一步提到，“二手房和新房的金融政策基本上看齊了，這會加大二手房銷售的規模。現在，二手房跟一手房是聯動的，很多改善型需求都是靠賣掉手裡的房子，然後再進行‘老換新’和‘小換大’。二手房成交順暢，實際上有利於新房、改善型住房的成交。”

支持收購房企存量土地

此外，在談及五項房地產金融的新政策時，潘功勝還介紹說，“第三項政策是延長兩項房地產金融政策文件的期限。前期，人民銀行和金融監管總局出臺了‘金融16條’、經營性物業貸款這兩項政策，對促進房地產市場平穩健康發展和化解房地產市場風險發揮了積極作用。其中，房企存量融資展期、經營性物業貸款等階段性政策，原來按照文件是2024年12月31日到期，我們這次和金融監管總局作出決定，把這兩個政策從2024年12月31日延長到2026年12月31日。”

“第四項政策是優化保障性住房再貸款政策。5月17日，人民銀行宣佈了設立3000億元保障性住房再貸款，引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房，這是房地產市場去庫存的一項重要舉措。爲進一步增強對銀行和收購主體的市場化激勵，我們將保障性住房再貸款政策中人民銀行出資的比例，由原來的60%提高到100%。原來商業銀行放100億元，人民銀行提供60億元，現在商業銀行放100億元，人民銀行提供低成本資金100億元，加快推動商品房的去庫存進程。”他說。

潘功勝表示，“第五項政策是支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用於土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時候，也可以由人民銀行提供再貸款支持。這項政策我們和金融監管總局還在一起研究。”

（大衆新聞·經濟導報記者 孫羅南 見習記者 賈義航）