昔日地王開售！長城資產延宕9年復活泰禾深圳院子

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

趁着“929”新政的熱度，停工多時的深圳院子突發入市。

10月22日，深圳院子開盤銷售，據項目發佈消息，深圳院子總銷售套數超過40套，去化率七成，銷售金額約13億元。這一項目於10月18日取得預售許可證，預售總套數63套，備案均價約13.8萬元/平方米，是深圳備案價格最高的項目。

深圳院子“身世”坎坷，它最早亮相是在2015年。當年12月，泰禾首進深圳，作價57億元拿下深圳寶安尖崗山兩宗地塊，接近8萬元/平方米的樓面價打破全國土地單價紀錄。隨後，泰禾遭遇深圳最嚴調控並對住宅項目進行銷售限價，無法從這宗項目獲得超額利潤的泰禾暫緩建設深圳院子。

2020年7月，泰禾宣佈正式違約，深圳院子也受此影響未能正式入市，直至被債主長城資產接管才得以推進。從泰禾到長城資產，深圳院子成爲泰禾從巔峰滑落的一面鏡子。長城資產的“入局”，也是金融機構被房地產拖累後自救的典型樣本。

多年後的亮相

2015年，深圳樓市一路狂飆，年終出讓的寶安尖崗山地塊也受到市場的高度關注。其時，外來房企猶如過江龍，各家房企都將深圳視爲必爭之地，泰禾即是其中之一。

2015年12月25日，尖崗山兩宗住宅地塊掛牌出讓，28家房企報名參與，包括本土龍頭華潤置地、中海、招商蛇口以及外來房企泰禾和融創。本土房企早早退出了競爭，留守到最後的是泰禾和融創。最終，泰禾以57億元的總價將兩宗宅地收入囊中，笑到了最後。

兩宗地塊中，一宗成交總價爲27.4億元，溢價率高達178%，樓面地價接近8萬元/平方米，刷新當時的全國樓面價記錄。

那一年，泰禾銷售額剛剛323億元，雖然同比增長61.5%，但還是一家中小型房企。支撐泰禾拿下這兩宗地的是，泰禾有信心打造高端項目獲取高溢價。

其時，泰禾方面對外表示，“說貴也貴，說不貴也不貴，畢竟深圳樓市均價才4萬元，這次樓面價都到8萬元了。泰禾準備把院子系列引進深圳，兩塊地將一起開發，很有信心打造成高端產品。”

儘管泰禾信心滿滿，但這個項目一開始就不被市場看好。如果與周邊在售的二手房項目相比，泰禾拿下的這兩宗地塊樓面價也非常高。可供對比的是，2015年，同在尖崗山片區的中海九號公館、招華曦城的均價在5萬-7萬/平方米左右，泰禾的樓面價還要遠遠高於商品房售價。

一位深圳房企的人士彼時告訴21世紀經濟報道記者，“也只有外地房企纔敢拿，尖崗山那個地方出入都不是很方便，那幾個別墅項目賣得也一般，這個價格進去就是等着去化困難。”

泰禾拿下這宗地塊的次年，深圳進入更嚴厲的調控週期。2016年開始，深圳不斷加碼限購限貸政策，新房項目入市也必須嚴格執行銷售限價，泰禾深圳院子原來的銷售策略宣告失效，這一項目也陷入了長時間的停滯。

直至2020年4月，趁着深圳樓市的又一次“起飛”，泰禾深圳院子正式亮相。

當年深圳樓市一片火熱，房價不斷刷出新高，但泰禾深圳院子所在片區的房價相對平穩。深圳貝殼的數據顯示，2020年，招華曦城的二手成交價在8.5萬/平方米左右，僅略高於泰禾地塊的樓面價。如果疊加這四年的資金成本，泰禾深圳院子也仍難以獲取較好的回報。

這次亮相之後，泰禾很快陷入債務泥淖。當年7月，泰禾發佈公告稱，未能完成一筆中期票據的兌付，正式宣告債務違約。深圳泰禾院子的開發也戛然而止。

長城資產接盤

泰禾深圳院子能夠最終亮相，得益於債主長城資產的努力。長城資產介入這一項目是在2017年。

2017年，深圳泰禾院子引入資方長城資產，當年深圳泰禾（深圳泰禾院子的項目公司）、深圳中維菁山與長城資產管理深圳市分公司簽署借款協議，本金爲120.03億元，期限自2017年4月21日至2020年4月18日。

隨着泰禾公開債務違約，2020年12月21日，深圳泰禾、深圳中維菁山與長城資產達成協議，將這筆債務展期三年至2023年12月18日。2021年，泰禾與長城資產共同成立公司接管深圳泰禾院子項目，長城資產的持股比例約爲48%。

長城資產接管項目後並未馬上行動，直至去年年底纔有最新的消息。在2023年的年度工作總結中，長城資產稱，其緊緊圍繞“保交樓、保民生、保穩定”的工作要求，聚焦具體項目及特定需求，新增出資近2億元，聯合房地產國企盤活了深圳院子項目。

此後，泰禾深圳院子也正式更名爲長城國富深圳院子，並在今年8月開始造勢。根據官網，長城國富是長城資產旗下以房地產開發經營爲主業的投資運營平臺，主營實業投資、資產管理與經營、租賃、房地產開發與經營等業務，註冊資本10億元。

兩個多月後，深圳院子終於正式開售，根據深圳院子發佈的數據，首批開售的64套別墅貨值約18.95億元，套均總價超過3000萬元，最終去化七成。

雖然深圳院子首開錄得了13億元的銷售額，但長城資產是否能夠從盤活這一項目中獲得盈利難以估測。但作爲債主而言，能夠盤活項目就是向前邁了一大步。

一位深圳國企接洽爛尾樓盤活的人士對21世紀經濟報道記者表示，“算上這幾年的資金沉澱還有各種成本後，這個入市價格符合市場的預期。作爲長城資產來說，這個項目能夠啓動入市就很不錯，畢竟很多爛尾樓項目最終推出來和預期測算會相差很多，多數項目能夠盤活已經不容易。”

需要指出的是，深圳院子此次開售的是首批房源，此後還有近250套的房源在未來入市，最終這個項目的去化情況也與市場變化息息相關。

一位泰禾院子附近片區有項目在售的房企人士對21世紀經濟報道記者表示，“尖崗山這幾年來了很多剛需項目，之前的別墅項目現在比起最高點也跌了非常多。這個片區已經從當年的純別墅區成爲剛需和別墅混合的區域了，買別墅的客羣也會考慮到這點。但如果市場好起來，也會沾光。”

克而瑞此前在一份研報中也表示，雖然AMC在房地產流動性危機的初期被市場寄予厚望，至今也確實完成了部分企業和項目的紓困，但當前AMC的經營和財務狀況都說明其後續紓困房地產的力度很難有新的突破，“房地產金融風險化解的關鍵在於行業信心的迴歸、市場的復甦。”