爲了洋房，天津使出了“洪荒之力”！

10月28日，河東衛國道地塊重新掛牌。

這塊地有意思！

去年6月30日掛過牌，當時有房企想拿，但最終出讓前停牌。

今年再掛牌，樓面價漲了700元/平米。

卻出現巨大轉變——容積率降了！

從2.7降到1.6，“高層改了洋房”。

無獨有偶。

10月31日，南倉掛牌一宗宅地，容積率也降了。

去年出讓的龍耀城、錦玉蘭地塊，容積率分別爲2.2、2.0。

這次不僅樓面價降了500元/平米，容積率還降到1.6。

能做全洋房，甚至做出疊拼。

天津的宅地，在大幅降低容積率？

確實如此。

按理說，城市發展越成熟，核心區土地容積率應該越高。

天津爲什麼“背道而馳”？

第一個原因，爲了穩定市場預期。

與賣房一樣，房企拿地意願弱，賣地也得給點優惠。

直接降地價，無疑造成房價反向預期。

降低容積率，相當於變相降樓面價，適當給房企讓利。

第二個原因，也是最底層的推動原因：天津人，真是太喜歡洋房了！

所有大高層，在天津人眼中只是人生過渡，洋房纔是改善的盡頭。

沒什麼能阻擋天津人對洋房的靈魂渴望。

這種觀念，形成了強大的集體默契。

到什麼程度呢？

核心區的洋房能賣高溢價，收“品類稅”。

從物理角度說，洋房之所以單價高，是因爲出房率高。

洋房比小高層貴10%、比高層貴20%，是合理範圍。

但很多盤的洋房定價，竟比高層貴出30%。

鵬飛南開學苑、保利雲禧，高層4萬，洋房4萬8是合理價，但都賣到了5萬+。

多出來的溢價，來自心理認同、觀念價值。

天津人潛意識就認爲：洋房住的才舒服，洋房才能保值。

哪怕洋房的視野並不好，也擋不住認可度。

比如建投譽山院，洋房賣到5萬7，談不上便宜，但一年就清盤了。

天津洋房的溢價率，在全國都數一數二。

蘇州、南京、杭州……洋房也就比高層貴10-15%。

有自然資源的核心區，高層的高區比洋房還貴。

有需求才有供給，或者說，需求倒逼供給。

爲迎合買房人，房企當然更願意做洋房。

甚至——主動損容！

綠城錦玉蘭主動把容積率從2.0降到1.7。

建面沒做滿，不惜損失可售面積，也要做純洋房社區。

這也是買方市場的特點。

同樣，房企的需求，也倒逼土地市場主動降低容積率，放寬洋房的建築規範。

剛掛牌的河東衛國道地塊，容積率從2.7降到1.6；

河東老工大地塊，最初規劃容積率都高於2.1，後面會出現1.6的容積率，能做出洋房和疊拼；

北馬集地塊，容積率才1.2，周邊都是大高層，這塊地按理說容積率2.2以上也沒毛病；

金融街融府，容積率2.2，做出了洋房，起初容積率調到過2.6，後來又降下來；

桂語映月，容積率從2.7降到2.25……

天津2022-2024年10月出讓的164宗涉宅用地中，容積率2.0以上的僅29宗，佔比才18%。

也就是說，82%的地塊都具備做洋房的條件。

其中，容積率1.6以下的，多達87宗。

一半的地塊能做成純洋房社區，甚至做出疊拼。

市區出讓的34宗宅地中，容積率2.0以內的有15宗。

接近半數的市區宅地，都有洋房供應。

天津去年宅地平均容積率1.73，今年到目前爲止降到1.49。

“偏向洋房”的需求與供給，最終導致：

天津住宅容積率，在全國屬於低水平。

貝殼研究院調查顯示，19個重點城市的住宅平均容積率中，最高爲深圳3.4；最低爲天津1.6。

CRIC對22個重點城市統計發現：

2024年在售5742個樓盤中，接近三成的容積率在2-2.5，佔比最高。

容積率在1.5-2之間的，佔比22%。

絕大多數城市的主力成交額，都來自2.0以上容積率的新盤。

但天津容積率1.5-2.0的新盤，成交額能佔將近4成。

清華大學也有研究數據顯示：

全國城市核心區的高層建築，平均佔比爲21%，但天津僅爲13%。

可見，天津的居住密度遠遠小於全國平均水平。

像鄭州，容積率4.0、5.0甚至6.0屢見不鮮，3.0都能叫低密。

對比二線城市吐槽天津房價貴？也要考慮容積率的因素。

土地容積率適當降低後，建築規範又給了把助攻。

天津分別在2022年8月和2024年1月，先後兩次發佈《關於住宅多樣性空間增值利用規劃管理的指導意見》。

高度27米以下的建築，允許做實體小院、地下室、閣樓……

架空層、露臺、開放式陽臺也都合規了。

很多附加值，都是專門給洋房配的。

結合架空層，洋房的一樓能做出地上三層，跟“小聯排”一樣。

高附加值特別受歡迎，即便單價高也得拼手速。

格調錦雲標準層預計3萬8，一樓放風價5萬；

城投東方紫宸128平米一樓，總價650萬；

綠城錦玉蘭標準層2萬2，一樓3萬4；

綠城桂月雲翠標準層2萬，一樓3萬；

建投譽河院標準層3萬4，一樓4萬9……

洋房的頂層，通過贈送還能實現頂躍。

附加值高能賣溢價，建設成本又低、買房人還願意買，房企自然更願意做洋房。

現在“高低配”也放寬了。

天津2019年出臺新規，要求比鄰佈置的居住建築高度差不宜大於20m，且限定最大高度80m。

以前做不出26層的高層配7層的洋房，現在也可以了。

龍耀城就是如此。

利用一切條件做洋房，沒有條件就創造條件。

甚至“切地塊”結構性調整容積率，配出洋房。

天津人喜歡洋房，願意付出高溢價——房企爲取悅買房人願意做洋房——倒逼土地降低容積率、放寬建築規範——附加值高，買房人更喜歡洋房——房企更願意做……

接下來，核心區的洋房將肉眼可見變多。

格調觀麟花園二期、天拖二冷地塊、井岡山二期三期地塊、河北軌交地塊，體北先達地塊、城投河西海河柳林新地塊、海河柳林津南地塊、中北鎮萬順地塊，海泰蘇司蘭地塊、南開可口可樂地塊，河東衛國道地塊……

都有洋房！

環城更不用說，都以洋房爲主，甚至1.6的容積率能做出疊拼。

“洋房稀缺”以前常被掛嘴邊。

現在大規模“輸出”，洋房還有那麼稀缺嗎？

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