天悅都在降價了，千燈湖舊改才扎堆趕來？

房地產不止看政策，也講究天時、地利、人和。

最近，千燈湖舊改提速，萬科招商開始招兵買馬，碧桂園也在籌備二期，主推都是清一色大戶型，很明顯是想複製天悅的打法。

豪宅逆市而上時期，主攻改善市場並無錯，何況千燈湖如此黃金地段，自然門檻更高。

只不過，這些快馬加鞭趕來的舊改盤，踏入的已不是同一條河，大行情不同了，競爭對手更多了，地塊自身的條件也不同。

一時間，千燈湖從嚴重缺貨，到豪宅扎堆供應。

除本地改善外，廣州購買力會否像10年前一樣，涌入千燈湖，不單純爲通勤，只爲換一種更舒適的生活方式？

四大房企“割據”，千燈湖千畝舊改在路上

舊改流程繁雜，戰線長，但作爲佛山城市封面，又面臨着最緊缺的供應問題，千燈湖在推進舊改上力度特別快。

最核心的四大村——永勝村、寶華村、洲表村和聚龍村，分別由碧桂園、招商、萬科和保利華南拿下。

*千燈湖舊改圖

從佔地來看，萬科洲表村最大，其次是碧桂園永勝村、保利聚龍村，最小是招商寶華村。

進度方面，永勝村作爲佛山整村改造“第一村”，首批迴遷房交樓在即，碧桂園燈湖盛世首期住宅開盤半年後，也幾乎售罄了。

目前，萬科和招商回遷房已動工，首期住宅地塊即將開建，雙方都已高調啓動招聘工作，也都計劃拿出集團最TOP級產品。

相對來看，保利華南暫時還比較淡定。

一方面，聚龍村被海八路和一環包圍，地段有明顯短板，不適合硬剛；

一方面，保利自身還有多個新盤在售，保利天匯、保利燈湖天珺都在2-3公里範圍，客羣彼此都有重複。

另外，招商和萬科首期住宅地塊，目前已是淨地狀態，無需動遷，所以動作會更快一步。

寶華項目招銷售，要求千萬豪宅營銷經驗

繼萬科發佈招聘後，招商寶華項目也於近日啓動招聘工作，包括銷售經理、策劃經理、置業顧問等崗位，要求專業素質強，擁有千萬豪宅營銷經驗優先。

招聘海報也透露，項目即將打造“璽”系產品，也是目前招商蛇口三大住宅產品系中最TOP級系列。

該產品系最早是在2015年深圳落地，也即南山蛇口的海上世界雙璽花園，最近一年法拍房價格去到27萬/㎡。

從位置看，寶華村首期回遷房位於萬達廣場東側，緊鄰碧桂園燈湖盛世，也是目前寶華村最近地鐵和商業的地塊。

*寶華村回遷房已動工

目前，回遷房已動工開建，佔地面積約1.54萬㎡，共4棟，樓高30層，戶型涵蓋73-131㎡，預計2026年交付使用。

另外，寶華“拆補”簽約率已達90%，村內隨處可見大紅“拆”字，村屋有丟空待拆的，也有正常居住的。

*寶華村現狀

部分村民表示，回遷房入住後，他們纔會搬，所以整個舊村改造的週期，會拉得非常久。

首期商品房位於招商IPark和宜家家居之間，佔地面積僅約2.06萬㎡，比保利天悅最小的B區住宅組團還要小。

*招商首期住宅地塊

要知道，天悅B組團上僅建了3棟住宅和1所城市會客廳。

其實，這也是千燈湖舊改的普遍短板，邊拆邊建，每期地塊都不大，在園林和社區規劃上的發揮空間不大，碧桂園燈湖盛世首期商品房，也僅有3棟貨量。

萬科展廳工作人員：天悅業主還想買

作爲千燈湖舊改最大地主，萬科洲表村舊改項目，與保利天悅僅一路之隔，展廳也設在離天悅最近的十字路口。

*萬科洲表村展廳

據工作人員稱，展廳除接待村民諮詢，平時也有很多天悅業主來諮詢，“有些老人家不想跟子女住一起，想買多一套自己住，自在一點”。

對方表示，雖然自己不是銷售，只負責物業，但還是有人主動加微信，希望項目開賣的時候通知他們。

從現場看，展廳旁正在動工的是回遷房地塊，益禾人才公寓北側是首期商品房地塊，未來銷售中心也會設於此。

*萬科回遷房地塊

據悉，首期產品主打“臻”系豪宅，預計推出建面約140-240㎡大戶型，起步門檻比三山“璞”系更高。

爲了儘快完成拆遷，萬科對4月21日前騰空、移交房屋的街坊，一次性給予2年租金補償，加快首期復建地塊動工。

根據佛山洲表舊村改造公衆號，截至4月28日，超700棟房已完成搬離。

碧桂園二期年內入市，最大戶型超300方

千燈湖舊改，進度最快的還是碧桂園，銷售中心還沒建，首期住宅差不多賣完了。

去年11月，碧桂園燈湖盛世首期住宅開盤，整個組團只有3棟樓，貨量158套，主推95-130㎡三四房，開盤最低3字頭起。

目前，一期僅有4-5套天地層在售，全部是120-130㎡四房，均價4-4.5萬/㎡，預計2024年8月收樓。

*碧桂園燈湖盛世實景

一路之隔就是永勝村回遷房，今年6月村民就能收樓入住。

二期新品位於萬科A32南側，地塊方正，規模中型，預計規劃6棟住宅，主力戶型是160-190㎡，還有部分200-300㎡大平層，2梯2戶設計，新售樓部預計下半年開放。

銷售表示，從首期住宅客羣來看，主要購買力還是來自本地，畢竟貨量有限，且一二手倒掛，想買入千燈湖的本地改善，已足夠消化。

天悅已有跌勢，豪宅天花板還能撐多久

當年拿下天悅地塊時，保利也沒預想到後面的爆火，彼時業內人預測該項目上限是3萬/㎡。

沒想到，項目從2019年的3萬+，賣到2022年7-8萬/㎡，幾乎是佛山有史以來，飆升最快的新盤，突破了大家對佛山購買力的認知，也因此掀起了佛山近兩年的豪宅熱。

也有很多業主，藉着這波熱度，把放盤價拉昇到10萬/㎡。

但隨着越來越多豪宅盤入市，天悅獨霸市場的優勢逐漸弱化，同時伴隨掛牌量上漲，整體熱度有所降溫，成交價也開始迴歸理性。

比如最小的123㎡三房，去年最高成交價720萬，今年放盤價普遍在750萬+，但成交價大概在650萬左右，最便宜的約600萬出頭，幾乎跌破5字頭。

關鍵是，萬科140㎡即將入市，對天悅小戶型會有一定衝擊，早期低價入手的炒家，也在掛牌觀望。

尤其是大平層，部分業主放盤價甚至不到6.5萬/㎡。要知道，該盤一手價已經賣到了7萬+，複式更是突破8萬+。

以前，天悅一枝獨秀，千萬豪宅都不夠分，想買房還要捆綁買一套公寓。

如今，千燈湖幾大舊改盤扎堆而來，再加上大瀝、平洲、東平河、三山，滿眼都是大戶型，豪宅市場也陷入“通脹”。

除了產品夠壕，想要在市場中殺出一條生路，還得拼價格，就像鵬瑞三龍灣1號，產品再壕也要性價比高才好賣。

不像禪城某些豪宅盤，周邊還是2字頭，吹風價就高達8萬，最終遠低於預期價開盤，反而給自己挖坑。

從部分渠道吹風來看，千燈湖舊改盤相對更理性，5-6萬/㎡更符合當下行情，即使7萬+也不算誇張。

但如果鼓吹10萬+，泡沫未免太大。