天津樓市不裝，姍姍來遲鬆綁

天津樓市終於不裝了，狗不理包子自由了，買房也自由了，就在前幾天，天津終於完全鬆綁限購了，可以說大家等這一天已經蠻久了，因爲天津本不應該是堅挺到現在才鬆綁的二線城市，因爲現在全國就剩下北上深和海南的部分城市還在維持限購了，所以堅持到現在還是出乎不少人的意外的，因爲天津有比較強的教育優勢的，戶籍如果落到天津來高考的難度大家都懂得，雖然比不上北京，但是相比河南、山東還是好上了一大截，而天津的價格其實這幾年大家也都看到了，確實是跌了比較多的，除了和平的話，其他區域其實都下跌的比較明顯，而 從中指的數據來看，今年第三季度天津住宅供應是192.7萬平方米，同比下降了近兩成；而成交164.4萬平方米，同比下降了14%，整體成交還是在萎縮的。

而對於很多天津客戶來說，現在鬆綁限購的這種政策，其實是比不上買房落戶和上學的政策的，因爲願意在天津買房的人還是看中孩子後續上學的機會，當然，對年輕人來說，因爲結婚率的降低和生育率的降低，對學位的需求反而沒有這麼強烈了，當然，天津已經有外圍區域在不斷放寬落戶限制了，就像濱海新區也出了徵集意見，在本區域買90平以上新房，40週歲以下在北京繳納社保三年的可以申請住房落戶。

而現在天津還是依靠這個紅利吸引一些購房者，只是說樓市的本質還是槓桿和債務，現在購房者不願意輕易接盤屬於開發商的高槓杆了，也就導致地方賣地出現了比較明顯的困難，這時候，除非有第三者出來接盤這些債務，不然的話，整個賣地賣房和買房的三角遊戲是很難持續玩起來的，存款利率已經降低到歷史低點了，但是這就能逼大家把錢拿出去消費嗎，未可，多數普通人會更加珍惜每一分錢了，不輕易做太多無用的衝動消費。

所以從現在來看，天津現在的鬆綁是比較晚的，而且這種措施也很難給市場太多的預期了，因爲大家早就知道了你會鬆綁，只是你強裝鎮定而已，心裡其實早已經洶涌澎湃了，現在其實除了北京一環，其他地方都沒有限購的必要性了，不用擔心大家的搶購潮，要是有搶購潮還更好，這樣能幫助更多的房企去化了，因爲廣州都完全放開了，現在也沒看到哪個二手小區或者新盤出現所謂的持續搶購潮，現在還是要追求量的階段，沒有市場的交易量去談價格的回暖那就是耍流氓，很多人都說現在大家都在唱衰樓市，其實樓市真不是靠唱來的，事實情況是如此，跌了就是跌了，漲了就是漲了.

因爲大家現在收入確實有所下降了，而且買房也不是一個必需品了，更多人還是希望過好自己的一生，而不是被三十年的房貸所束縛住，加上現在房貸利率雖然下降了，但是力度還是有限的，也讓很多人對未來利率的調整還是心有餘悸的，因爲LPR是浮動的，現在可以降，將來一樣可以漲上去，而市場行情如此不好的情況下，銀行都不捨得讓利出來把利率差抹平到新房利率的水平，等行情一旦變好，還能寄希望銀行會割肉繼續保持低利率嗎，恐怕是比較難的，患難見真情，見不到的時候就說明沒啥真情，都是想着多賺你點利息而已，能拖一個月是一個月了。

而截止到9月底，天津的去化週期已經超20個月了，可以說去化難度還是比較大的，這波鬆綁之後，可能會帶來短期的小高潮，但也是侷限在相對核心區域和學區優勢的地方，多數區域估計還是會比較平淡，甚至這個消息都沒怎麼上熱搜了，要是換作以前肯定都是頭版的份了，因爲現在大家看麻木了，廣州鬆綁都沒怎麼震驚市場，何況二線的天津了，如果上海完全裸奔鬆綁的話，說不定可以上一上熱搜，畢竟是金融中心還是要尊敬一下的，但是天津的地位就差了一大截了。而統計局的數據來看，8月天津二手房的價格環比是下跌了0.6%，同比更是跌幅6.7%,官方數據最爲致命，9月的市場大家也都看到了，政策還在頻繁發佈，還在用傳統操作來穩樓市，只是市場不怎吃這一套了.

因爲一線沒有探底之前，大家的觀望情緒絕對就不會結束，當然也有專家說2025年樓市會觸底，這個咱們現在不能妄下定論，我們每個季度都會預測下一季度的房價走勢，大家感興趣可以在過往文章中去看哈，今年第四季度的預測也已經發過了，因爲樓市是政策市和信心市，所以我們只敢預測下一季度的情況，未來一年或者三年的情況咱們沒這個底氣判斷，變化太多了，但是一季度的情況還是有把握的，因爲樓市的政策一般會發酵三個月到半年的時間才能完全奏效，不像股市一樣前一天晚上的政策可能第二天就發酵了，因爲樓市需要量的冷啓動，這是和股市比較明顯的不同，而且樓市的啓動資金也會比股市大很多，現在被大A套牢的小白還在繼續等待解套中，因爲樓市都沒玩明白的就衝到股市裡，只能做最底層的韭菜了.

股市對多數人是短期主義，頻繁交易的結果大概率就是虧本，樓市是被迫長期主義，只要這個週期大盤漲了，多數人的房子就被動漲了，當然同理，大盤跌了，也同樣面臨下跌的宿命短期沒法離場。而樓市現在是希望刺激新房的去化，二手房最好留在大家手裡，但是這是矛盾的，新房和二手房天然就是同時存在的，排除人爲限制的情況下，不可能新房賣的熱火朝天，二手房完全冰冷無人問津，這也就是要真正把市場做起來，二手和新房缺一不可，不要想着圈新人接盤新房就可以了，二手房業主也不是傻的，都在盯着每項政策看呢，而房地產稅雖然挺久沒提了，但依然是刺激大家不斷賣房的一個潛在動力，一旦逐步進入大家的視野，這個感覺會更加強烈了.

當然，人爲造一個樓市牛市也是可以的，那時候就是二手和新房一起找接盤俠各顯神通之時了，只是接盤進來的人就得苦哈哈了，當然，樓市未來是漲是跌，這個還需要繼續觀察，大家都在看跌的時候，也說明距離觸底可能真正不遠了，因爲物極必反，合久必分分久必合，天下大勢皆是如此，樓市也是一樣，只是這個觸底肯定是分化的，沒辦法普漲的觸底，就像最近說要去貨幣化棚改100萬套房子，也是針對少數大城市的，多數城市是吃不到這杯羹的，而這些拿到錢的拆遷戶，是重新買房還是做其他的操作，相信大家心裡也都有數，樓市還需要觀察，希望一線儘快出盡政策把，大家等太久了。