騰訊豪擲64億拿下北京土地，互聯網大廠熱衷“圈地”意欲何爲？

拾鹽士|出品

2024年，互聯網巨頭“買地”熱情依然不減。

近日，騰訊再次大手筆在北京拿地。據北京市規劃和自然資源委員會網站消息，騰訊底價摘得北京市海淀區學院路北端A、B、C、J地塊B4綜合性商業金融服務業用地、B23研發設計用地，成交金額64.2億元。

在此之前，騰訊還曾拿下海淀區西北旺東路10號地塊建設騰訊北京總部大樓，該項目於2019年建設完畢投入使用，總投資18億元。

近兩年來，部分房地產企業在土地市場上由激進轉爲審慎，而諸多科技互聯網巨頭的拿地熱情卻在持續高漲。據不完全統計，過去一年華爲、京東、阿里巴巴等企業均有拿地動作，拿地金額近90億元。

在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來，騰訊此番拿地反映出中國互聯網企業持續看好中國市場，並積極投資未來的決心和行動。

騰訊豪擲64億北京購地

拿地價格較前任買家低了近2億

據悉，騰訊豪擲64億元拿下的地塊總面積7.06萬平方米，規劃建築面積不超過28.55萬平方米，容積率爲5/3.5，限高80米，並有臨時三通一平的規劃要求。

根據出讓資料，該地塊需建設地上建築規模約7000平方米公交場站，無償移交相關主管部門；該項目研發設計用地地上、地下全部建築規模自持，自持年限爲最高土地出讓年限。

可以看到，騰訊購入的這塊土地，用地性質明確並且對研發涉及用地提出自持要求。對於購地用途，騰訊迴應稱，本次交易將主要用於滿足公司對辦公用地的需求，爲公司員工提供穩定集中的辦公場所。

公開資料顯示，騰訊此次拿得的海淀區學院路地塊系二次出讓，該地塊之前的“主人”是紫光集團。

2019年，紫光股份曾發佈公告稱，公司與紫光集團、紫光國芯和紫光科技組成的聯合體，其計劃在該地塊上建立“紫光全球智能科創總部”，作爲紫光的全球總部及人工智能、集成電路、雲計算和大數據等的研發中心。

當年，紫光股份以66.09億元的總價拿下該地塊的使用權。但由於逾期未繳納土地開發建設補償費超過90日以上，導致地塊被退回，因此不得不重新出讓。

時隔近五年，該地塊再次出讓給騰訊的成交價，較紫光當時的拿地金額降了接近2億元。

事實上，此次也並非騰訊在北京首次拿地。早在2014年，騰訊曾拿下海淀區西北旺東路10號地塊，並在此建設成騰訊北京總部大樓，在2014年10月舉行開工儀式，於2019年投入使用，項目總投資18億元，規劃佔地面積77525平方米，總建築面積308640平方米。

除了北京地區，騰訊近年來在全國範圍內積極拿地，在深圳、成都、廣州、上海、天津、武漢等城市均持有土地和地產。

據拾鹽士不完全統計，2006年騰訊騰訊第一次在深圳南山區拿地建立騰訊大廈，是騰訊第一座自建寫字樓；2011年騰訊在深圳南山區科技園內建了濱海大廈作爲新的全球總部；2015年5月騰訊在前海桂灣拿下一宗地塊，建設騰訊前海大廈；2019年，在北京總部建成入駐不久後，騰訊又以底價85億將深圳大鏟灣地塊拿下，聲稱要在此建設騰訊“互聯網+”未來科技城，也叫“企鵝島”。

“大廠”購地熱情不減

用途和拿地特點具有多樣性

事實上，科技互聯網“大廠”拿地早已不是新鮮事。經歷了黃金髮展時期的互聯網巨頭積累了海量的財富，員工數量也越來越多，買地建樓自持不僅能夠節約成本，也是一筆收益可觀的投資。

近些年來，在部分房企開始審慎拿地的時候，互聯網巨頭仍然保持較高的拿地頻率。據不完全統計，過去一年，華爲、京東、阿里巴巴等多家科技互聯網企業均有拿地動作，拿地金額近90億元。

其中，華爲分別以2946萬元、2.916億元、2432萬元、1.22億元在南昌、東莞、安徽、太原拿地；京東則以31.12億元在北京亦莊新城拿下一宗商住用地；阿里及其關聯公司螞蟻集團在杭州分別以3289萬元、15.4億元的價格拿下兩宗地。

以京東集團爲例，公司財報中“開發房地產的資本支出”這一項數據2022年爲60.97億元；2018年曾達到88.57億元，近六年來這一部分合計支出超過了260億元。

從拿地面積上來看，京東也堪稱“地皮大戶”。

2023年2月，京東以31.12億元底價奪得北京亦莊新城一宗地塊，地塊正對面爲京東集團總部大廈，該地塊除了商業用地外，還包含一塊居住地塊；2021年6月18日，京東聯合卓越，在上海首批集中供地中，以接近100億元的價格競得上海普陀237坊地塊。

早在2009年，京東就開始在全國各地購買倉儲用地，先後拿下了上海嘉定、江蘇宿遷的兩處約共計37萬平方米的地塊。2013年-2014年，京東加快拿地腳步，先後在廣東揭陽、武漢新洲和重慶巴南等地購地，開發電商產業園和物流基地等項目；2012年，京東以底價2.95億元的價格，成功拿下了位於北京亦莊的土地；2010年，京東買下北京亦莊經濟開發區的面積13萬平方米的土地，計劃建造亞洲最大的電子商務中心。

除了京東，字節跳動於2019年開始自己的“圈地運動”。從90億收購大鐘寺中坤廣場，到20.42億拿下上海楊浦東外灘平涼街道1街坊南塊，3年時間共斥資約228億元，拿下的6個項目總建面近百萬方，基本都爲“總部級”。2020年6月，字節跳動全資子公司深圳今日頭條科技有限公司，以10.82億元在深圳粵海街道拍下一宗商業用地。

除了互聯網“大廠”，其他科技互聯網巨頭買起土地來也毫不手軟。

2020年10月，小米以5.31億元拿下後海總部基地一宗商業用地；2020年11月，美團65.41億元競得上海市楊浦區定海社區地塊，用於建新上海總部；2021年1月，嗶哩嗶哩豪擲81億元，購買上海楊浦區一宗地塊，計劃建設新總部，與美團購入的土地僅一路之隔；2021年10月，華爲以底價2.98億拿下深圳龍華一宗產業用地……

從買地用途來看，除了用於建設辦公樓或工廠園區，也有少部分企業買下住宅用地，用來建設員工福利房。如小米聯合華潤摘得北京市昌平區一宗地塊，該地塊上建設的萬象華府項目則由小米員工優先購買，且可享受9.2折購房優惠。

值得一提的是，互聯網巨頭早期眼光投向了北上廣深超一線城市，由於營商環境、資源優勢等重要因素，互聯網巨頭自然而然將行政總部落戶於一線城市。不過，互聯網大企扎推在一線城市，使增長用戶逐漸趨於飽和，且在一線城市需要支付較高的租憑成本、人力成本。

此外，二三線城市相較於一線城市，不僅企業租憑成本低，也具有較爲豐富的人力資源，據市場數據統計，西安、武漢、成都建設的“雙一流”高等學校數量，均位居全國前十。所以爲了探索新業務，互聯網企業開始將視線瞄準二三線等下沉市場，建立區域性總部、第二總部等。

拾鹽士還關注到，除了在北上廣深等超一線城市集中佈局，以及轉戰一二線下沉市場開闢新業務，還有一些土地的選址是互聯網巨頭創始人的家鄉。比如，李彥宏將百度雲計算中心設在老家陽泉；劉強東在宿遷買下300畝地，建設全球客服中心；雷軍也在武漢光谷買下大塊地皮，用以建設超大研發總部。

“多贏”背後也需關注潛藏風險

科技互聯網大廠熱衷於買地的原因也是多方面的。

柏文喜認爲，隨着業務的發展，這些企業需要大量的數據中心、研發中心、辦公區域等基礎設施，而購買土地可以更好地保障這些設施的穩定供應。隨着互聯網技術的不斷髮展，互聯網大廠的業務範圍也在不斷擴大，需要更多的空間來容納更多的員工和業務。

“經過多年的調控，目前樓市處於行業低點，此時入市成本與風險都比較低，再加上各地政府各類招商引資政策和產業落地政策的加持，都促進了當前的互聯網大廠的買地運動。”柏文喜稱。

此外，企業在覈心城市購買地皮，建設自持的總部大樓，不僅有助於提升品牌形象，吸引高端人才，提升企業競爭力，還是一個面向未來的投資行爲。在短時期內斥巨資買地蓋樓雖然是一筆不小的投入，但將遠光放長還是一筆十分划算的買賣。

這些企業運用自身較好的現金流，趁低價購買地自建物業，或者自市場低成本吸納物業以自用，除了可以提高自身辦公物業穩定性和有效降低租賃成本之外，還可以低風險獲取潛在投資收益。

多年以來，一二線城市房地產價值長期呈單邊上漲趨勢，地產能實現保值增值，而且不動產更方便企業在需要資金的時候抵押做融資。例如當年陷入資金鍊困境的樂視，就曾拿出樂視大廈用於抵押貸款，緩解了當時的燃眉之急。

不過，既然是投資也並非完全沒有風險。柏文喜建議，在風險和收益之間平衡的問題上，互聯網大廠也需要考慮多方面的因素。

首先買地需要耗費大量的資金，因此需要考慮公司的財務狀況和現金流狀況，確保不會因爲購買土地而導致資金鍊斷裂；其次，需要考慮土地所在地區的政策、法律環境、市場前景等因素，以確保投資的安全性和回報率；此外，還需要考慮土地的用途、規劃、環保等方面的問題，以確保符合相關法規和標準，並做出符合公司發展戰略的決策。同時也需要關注市場變化和政策調整，及時調整投資策略和風險控制措施。

還有分析人士認爲，互聯網企業能夠頻繁低價拿地，也是和政府互利互惠、互相成就的好事。政府爲了支持地方經濟發展，願意給出較爲便宜的地價，甚至是底價、定向出讓，而企業也能在合適的地方拓展業務，助力地方經濟的發展、促進地方就業並吸引更多人才。

綜合來看，互聯網大廠購買土地對企業長久發展無疑是利好的。分析人士判斷，未來互聯網巨頭在地產領域的佈局有望進一步擴大，成爲推動經濟發展和企業多元化發展的新力量。