雙提升，上市公司在行動丨招商蛇口發佈“質量回報雙提升”行動方案

編者按：2024年政府工作會議指出，要活躍資本市場、提振投資者信心。大力提升上市公司質量和投資價值，要採取更加有力有效措施，着力穩市場、穩信心。資本市場聯通千行百業、牽繫千家萬戶，一個兼顧“穩”與“進”的資本市場爲大衆所盼。

爲維護公司全體股東利益，增強投資者信心，促進公司可持續高質量發展，招商蛇口（001979.SZ）結合發展戰略、經營情況及財務情況，今日盤後發佈2024年度“質量回報雙提升”行動方案，具體方案共涉及6個方面，分別是：聚焦主業精耕細作，加快高質量發展進程；轉型創新科技賦能，激發高質量發展活力；風險防控精密有效，築牢高質量發展底線；夯實公司治理，提升規範運作水平，踐行可持續發展；提升信披質量，多渠道加強與投資者溝通交流；注重股東回報，持續穩定分紅。

招商蛇口表示：近年來，房地產市場發展邏輯發生了深刻變化，行業、市場和企業持續分化。公司精業篤行，惟實勵新，緊扣高質量發展首要任務，科學踐行發展戰略，堅持品質優先，克服行業困難，積極應變求變，在結構佈局、創新驅動、風險管控、公司治理等方面均取得一定成效，市場排名穩步提升，總體呈現穩中向好的發展態勢。

聚焦主業精耕細作，加快高質量發展進程

在房地產需求收縮前提下，唯有高品質、好服務的產品纔是適銷對路的產品。

開發業務守穩基本盤，精建細管提品質。招商蛇口在投資端，聚焦核心城市，持續完善投資管理體系；在產品端，推行首席設計師制，全面重塑產品管理體系，加強實景品質呈現，合肥、長沙、成都等地涌現優秀項目；在交付端，服務升級，不斷優化精益交付體系，提升交付品質與口碑。2023年累計獲取土地55宗，“深耕6+10城”投資金額佔比達88%，實現簽約銷售金額2,936.35億元，躋身行業前五，13個城市進入當地流量銷售TOP5，高能級城市深耕卓有成效，名列克而瑞產品力排名第七，完美交付比例及客戶滿意度持續提升。

招商蛇口強化投資管控，堅持以銷定投、聚焦核心、輕重並舉的投資策略。半年報顯示，招商蛇口獲取7宗地塊，總計容建築面積80.13萬平方米，總地價146.14億元。招商蛇口在“核心10城”的投資金額佔比達86%。公司獲取代建項目26個，合計新增管理面積178萬平方米；獲取4個輕資產管理輸出項目，涉及產業、公寓、辦公等業態，合計新增管理面積16.3萬平方米。

今年上半年，招商蛇口累計實現簽約面積438.71萬平方米，累計實現簽約銷售金額1,009.52億元，銷售規模穩居行業前五，表現持續強勁。具體來看，招商蛇口在全國12個城市進入當地流量銷售金額TOP5，其中深圳、西安、長沙、合肥、南通排名當地TOP1，南京、佛山進入TOP3，上海、成都、重慶、蘇州、徐州進入TOP5。新推盤項目營銷管理精細度不斷提升，各重點工作模塊管控力度持續強化，上半年，招商蛇口新推盤項目首開當日去化率同比提升了17個百分點；銷售權益比爲65%，同比提升了9個百分點；而“強心30城”銷售業績貢獻佔比91%；“核心10城”銷售業績貢獻佔比66%，同比去年提升2個百分點。成績的背後，得益於招商蛇口優化營銷管理抓手，持續推進總部營銷強管控，優化區域營銷組織架構、營銷人才評價體系。組建營銷專家操盤手和管理尖兵團隊，下沉管理提升項目操盤水平。

面對當下不確定的市場環境，招商蛇口加大“向內求索”的力度，追求品質制勝。爲實現快速、穩定地輸出有市場競爭力的產品，招商蛇口推行首席設計師制，從機制保障、產品研發、條線賦能、人才培養等多維度，全面重塑產品管理體系。長沙天青、杭州璀璨映瀾、佛山華璽、上海臻境等各地新面市的項目呈現效果優秀，入選“全國十大作品”，贏得市場肯定。

資產運營把穩轉型舵，精細運營提回報。招商蛇口以提高盈利能力爲核心，狠抓資產運營項目出租率提升，踐行差異化思路，打造具有創造性、地域性的特色產品。2023年，公司管理範圍內的資產運營收入實現66.91億元，EBITDA 33億元，26個項目131萬㎡(GRA)開業入市。半年報顯示，2024年上半年，招商蛇口管理範圍內全口徑資產運營收入36億元，同比上漲15%，EBITDA實現18.95億元，同比上漲14%。招商蛇口強化精益運營管理降本增效，持續提升資產投資回報水平。其中，成熟運營期項目（開業三年及以上）EBITDA回報率達6.34%，同比提升0.2個百分點。

2023年，博時蛇口產園REIT實現首批擴募，發行規模12.44億元；8月30日，作爲原始權益人的招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“招商蛇口租賃住房REIT”）獲得證監會註冊批文，這是繼招商蛇口產業園REIT、招商公路高速公路REIT後，招商局集團迎來第三單公募REITs，這也是繼招商局商業房託、蛇口產園REIT後，招商蛇口的第三個REIT平臺。此次招商蛇口租賃住房REIT底層資產包含位於深圳市南山區港灣大道太子灣人才公寓一期的太子灣項目和深圳市南山區工業八路東招商桃花園五期的林下項目。項目建築面積總計6.53萬平方米，土地使用權面積爲3.52萬平方米，估值約12.87億元。2023年末的整體出租率97.36%，平均估值單價約19723元/平方米。招商蛇口租賃住房REIT發行上市後，將與招商局商業房託、蛇口產園REIT一併構建招商蛇口資產運營業務新態勢，完成“產業園區、集中商業、長租公寓”三大資產運營業務主要板塊資產上市平臺的構建，進一步打通房企“投、融、建、管、退”全生命週期發展模式與投融資機制。

城市服務築穩增長極，以輕帶重促發展。招商積餘作爲招商蛇口城市服務板塊的重要發展平臺，深化“輕型化、規模化、科技化、市場化”發展，推動“品質、規模、效益”三者均衡向好，以“經營+管理”雙輪驅動，持續深化提質增效，主要經營指標穩健增長，經營業績呈現總體平穩的運行態勢。2023年實現營業收入156.27億元，同比增長20%，進駐城市156個，管理面積3.45億平方米，平臺增值和專業增值服務持續發力，綜合實力邁入行業“三強”。2024年上半年，招商積餘實現營業收入78.39億元，較上年增長12.34%，截至2024年6月，招商積餘在管項目2,209個，管理面積達3.85億平方米。

深耕基礎物業管理沃土，物業管理業務多領域市場拓展持續發力。半年報顯示，招商積餘2024年上半年實現新籤年度合同額18.93億元，其中第三方項目新籤年度合同額17.40億元；非住宅業態穩健增長，管理面積爲2.52億平方米，佔比66%，實現基礎物業營業收入46.33億元，佔基礎物業管理總收入的比重超七成，核心業態如金融、互聯網、航空、高校、醫院、交通等項目拓展表現強勁。市場化住宅項目新籤年度合同金額1.69億元，同比增長超70%，提升顯著。

在狠抓產品力的同時，招商積餘不斷升級服務理念，聚焦服務力打造，建立起了八個“一”的服務力提升模型，從客戶需求分析、產品服務體系、產品服務落地策略與路徑等，系統地展現招商積餘服務力的打造；從產品力、數智化、組織、安全四個方面爲服務力提供支撐；通過經營業績、行業地位等維度的提升，體現服務力打造成果成效。

招商蛇口在轉型發展的路上步履不停，不僅積極調整迎合市場發展，更是在未來佈局方向上有所創新，積極培育第二增長曲線。代建業務成爲轉型業務板塊的重要組成。

2024年3月，招商蛇口設立專業公司“招商建管”，作爲旗下統籌管理並開展代建業務的專業公司。招商建管秉持“建設美好生活”使命，不僅整合了招商局集團的平臺資源，更是深度吸納了招商蛇口在城市運營領域的豐富經驗，深化代建與城市更新、資產運營等業務資源聯動，累計承接代建項目超530個，佈局城市超23個，累計管理面積超1,800萬平米，服務客戶涵蓋各地政府、各類企業，形成了覆蓋會展中心、產業商辦、住宅公寓、醫療康養、文體中心、學校教育、市政公園、道路橋樑、水工等九大產品業態的綜合代建能力。半年報顯示，2024年上半年，招商蛇口新增26個代建項目，新增代建管理面積約178萬平米，新進駐蘇州、合肥等城市；在履約項目有序推進，多個項目先後獲得國際國家級獎項。

轉型創新科技賦能，激發高質量發展活力

近年來，招商蛇口致力於推動科技創新與產業融合，加快發展戰略性新興產業，推進數字經濟發展，持續鍛造新質生產力。一方面，大力推進科技創新。探索數字化賦能業務轉型，加快開發和迭代房地產數字化營銷、投審決策、客研數據集成、成本造價等系統平臺；重構持有經營業務系統，高效統計資產和經營數據，推進能耗能效精益管理；重點構建“ONE蛇口”跨業態大會員體系，強化客戶運營；推動AI大模型創新應用，開展人工智能場景規劃和研發體系建設，進一步適配轉型發展需要。另一方面，加快產業綠色化轉型。積極響應國家綠色低碳發展戰略，發佈碳達峰碳中和白皮書，將綠色可持續理念根植於城市開發和運營，以綠色設計、綠色施工、綠色運維爲主線開展建築項目全生命週期節能降碳，結合不同產品線推進智慧科技、綠色健康、精工智造等建築科技應用落地，助力產品服務創新。截至2023年底，綠色建築面積已累計5,793萬平方米，新增裝配式建築面積佔新增建築面積比例90%。

值得一提的是，招商蛇口重視培育孵化新興產業。聚焦數智科技、綠色科技和生命科技三大新興產業方向，深化“產業投資+孵化服務”協同模式，以打造主題園區爲抓手，推動新興產業集聚，探索多輪驅動的商業模式，推進現代化產業體系建設。

半年報顯示，招商蛇口產業園運營收入實現5.72億元，佈局國內核心一二線17個城市，產品線包括網谷（科創園）、意庫（文創園）和智慧城（智造園）等。2024年上半年末，招商蛇口管理範圍內的產業園在營主要項目34個，總經營建築面積約252萬平方米，在建及籌備項目規劃經營建築面積約66萬平方米。與此同時，招商會展不斷突破，紮實推進展會服務力提升，積極拓展自辦展及輕資產業務，賦能綜合開發。旗下運營的深圳國際會展中心項目2024年上半年累計辦展28場，展覽面積193萬㎡，舉辦10萬平方米以上大型展覽8場，包含20萬平方米以上超大型展覽2場，首次落地深圳國際會展中心舉辦的展覽36萬平方米；上半年累計承接舉辦31場覆蓋會議、演藝、企業年會、發佈會等多種非展活動。今年6月，招商蛇口爲推動會展業務與產業園區業務雙向融合，產業園區可依託深圳國際會展中心等國內一流的展館資源、專業展會資源，爲入園企業提供市場對接、聯絡客戶、發現商機等專業特色產業服務，招商蛇口的產業運營服務進一步完善、升級。

風險防控精密有效，築牢高質量發展底線

行業銷售環境、融資環境依舊承壓，房企債務違約仍未停止，財務穩健成爲房企活下去並活得好的基石。

招商蛇口秉持穩健的財務管理策略，將底線思維視作發展的“壓艙石”與“穩定器”，“三道紅線”始終處於綠檔。2024年上半年末，公司剔除預收賬款的資產負債率62.42%、淨負債率59.17%、現金短債比爲1.63，並採取穩槓桿、優結構的融資策略，整體債務結構穩固、風險可控。通過與標杆同業對標，挖潛改進空間，精細管控辦公成本；充分發揮公司信用優勢進行高息債務置換，降低資金成本，2024年上半年末綜合資金成本3.25%，處於行業領先水平，較年初降低22個BP。

在公司治理方面，招商蛇口表示，貫徹“兩個一以貫之”，建設完善中國特色現代企業制度，建立了“三會一層”權責分明的法人治理結構，各機構分工協作，相互制衡；公司依法建立了公司治理及內部控制體系，規範議事決策程序；積極踐行可持續發展戰略，ESG體系有機融入企業經營管理的各環節。公司連續17年披露《社會責任報告》或《可持續發展報告》，充分展現了公司在可持續發展的豐富實踐和績效。截至2024年上半年末，公司MSCI ESG評級爲A（爲A股房地產企業最高評級），國證、中證等ESG評級均爲AAA（行業第一）。

在投資者溝通方面，招商蛇口表示，始終嚴格按照相關法律法規的要求履行信息披露義務，並以投資者的需求爲導向不斷提升信息披露的主動性與透明度，成爲深市各板塊中唯一一家信息披露連續20年考評爲A的上市公司；建立了多元的投資者溝通機制。公司採用多渠道、多角度、多層面溝通策略，通過召開股東大會、召開投資者交流會、召開業績說明會、參加各類策略會、回覆深交所互動易平臺的問題、組織投資者實地調研、接受投資者電話諮詢等方式，向資本市場充分展示公司的發展戰略和經營情況。同時，公司管理層通過資本市場週報、資本市場快訊等方式及時瞭解股東訴求和投資者關注點，與投資者建立良好的關係。

而在關切股東利益方面，招商蛇口表示，在兼顧業績增長及高質量可持續發展的同時，持續強化股東回報。公司充分利用股份回購、現金分紅等措施與全體股東分享公司高速發展的紅利。自2015年整合上市以來，公司每年現金分紅均超過歸母淨利潤的40%。在行業現金流普遍緊張的背景下，公司主動平衡資金留存與股東回報，公司將2023年度的現金分紅比例提升至45.88%。2015年上市至今，公司累計派發現金紅利約372.47億元。此外，公司積極實施回購，回購公司股份金額累計約40億元，累計回購公司股份1.84億股，並已完成註銷並減少公司註冊資本，有效提高投資者回報，切實維護股東利益。

展望未來，招商蛇口指出，將堅定落實轉型發展戰略，着力提升全產業鏈經營管理能力，堅定不移走創新驅動、轉型引領之路，積極培育新的利潤增長點，構建高質量可持續發展的“馬利克曲線”公司將繼續充分踐行“以投資者爲本”的理念，在保障公司內在價值持續提升的同時，通過多種方式竭力維護投資者權益，提升投資回報水平，切實做好“質量回報雙提升”，爲增強市場信心、促進資本市場積極健康發展貢獻力量。

本文源自：金融界