壽險投資不動產出租率不到6成 僅能成本列帳

（壽險業投資的不動產若出租率不到60％，僅能用成本列帳。資料照片）

壽險業投資不動產若出租率不到6成、收益率不到最低標，只能採「成本法」估價，即不能認列增值利益。金管會23日公佈保險業財報編制準則修正草案，對投資性不動產增訂更明確的鑑價標準，但考慮到財報一致性及可比較性，將是2020年及之後投資的新不動產才適用。

保險局表示，新的規定將先進行預告7天，之後再公告適用，且回溯到2020年第一季財報，由於從今年投資的新不動產開始計算，目前初估影響並不大。

雖然壽險業投資性不動產帳列金額高達新臺幣1.27兆元，但據保險局統計，只有五家壽險公司的投資性不動產續後衡量是採公允價值，即國泰人壽、富邦人壽、南山人壽、中國人壽及三商美邦人壽，也就是這五家公司帳上投資性不動產會隨其出租率、租金收益率及市場行情變化，可能出現高額的不動產增值利益。

保險局表示，未來若有壽險公司決定將其投資性不動產續後採公允價值列帳，則其鑑價方式都要依此次的新規定，但這些公司也可能永遠都不選擇用公允價值進行續後衡量；另外五家已採取公允價值續後列帳者，則只有新增投資才適用。

保險局目前規定保險業投資不動產，必須二年內即時利用且有收益，即時利用的定義即是出租率逾60％，且最低收益率要達中華郵政二年期定儲小額存款機動利率加5碼，目前爲2.095％，未來出租率不到60％、最低投報率不達標的不動產，只能採成本法列帳，且每年要認列折舊等，價值只會越來越低，無法認列增值利益來增加淨值。

若符合出租率及最低收益率者，可採「收益法」估價，保險局也訂出三原則，一是依現行租約來計算現金流量，不能用當地租約或市場比較法；二是不動產收益分析期間不得超過物理耐用期限；三是折現率以最低收益率爲下限。壽險業投資性不動產增值利益，目前多認列爲淨值下的特別盈餘公積，未來要用在接軌IFRS17，增提準備金之用。