上市物業公司業績企穩 自主轉型持續推進

經歷陣痛之後，上市物業管理企業2023年度業績整體企穩，多數企業重拾營收、淨利潤的雙增長，“現金奶牛”的高分紅屬性凸顯。

綜合各家物業企業在業績說明會上的表態，進入2024年，與房地產行業的進一步脫鉤是各家物業管理企業經營工作中的重中之重，對AI大模型等新技術的開發利用，對社區增值等新業務的開拓是各家企業提質增效的重要抓手。值得注意的是，沉寂了兩年的物業併購市場，或在2024年出現升溫跡象。

業績穩健 高分紅

截至發稿，申萬物業管理指數收納的26只物業管理A股、H股中，已有16股發佈2023年度業績，其中行業規模領跑的碧桂園服務、萬物雲、招商積餘、綠城服務等企業悉數在列。從業績表現來看，有13只個股實現銷售收入的正增長、12只個股實現淨利潤指標的正增長。

經歷了此前兩年密集的資產負債表調整，物業企業對關聯方應收賬款、商譽等資產減值撥備逐步到位之後，強現金流、抗週期性的現金奶牛屬性幫助多數物業管理企業業績企穩回升。

從業務規模來看，碧桂園服務以426億元的收入規模仍然位列行業第一，實現了3%的業績正增長。財報強調，2023年公司市場拓展的體量保持在高位，年內新增年化飽和收入37億元。碧桂園服務營收增長是在去年調整了風險客商的確認收入規則下完成的，徐彬淮透露，新的規則對公司收入造成了5億元左右的負面影響。與之類似的，還有關聯方已出險的融創服務，該公司在2023年依然將收入水平保持在70億元水平。

此外，萬物雲營業收入同比增長10.2%，達331.8億元。綠城服務、招商積餘、保利物業、華潤萬象生活等收入規模在百億元以上的一線物業管理企業，普遍實現了兩位數以上的收入規模增長。

在利潤維度，隨着資產負債表整理的告一段落，多數物業管理企業都實現了歸母淨利潤增速略高於營收增速的盈利表現，且現金流表現明顯改善。不過，仍有企業被資產負債表調整的問題限制：碧桂園服務在扣除商譽及其他無形資產減值等影響之後，股東應占利潤同比下滑85%；同樣因進行資產撥備，雅生活服務股東應占利潤則下降75%，公司總裁李大龍在業績發佈會開場即對股東致歉。

大手筆分紅仍是物業行業的重要特點，不少企業擬使用五成以上的核心淨利潤進行現金分紅，碧桂園服務、融創服務等企業的分紅金額高於歸母淨利潤金額。值得注意的是，中海物業在披露持穩的業績公告後，股價大跌24.5%，有投資者將之歸因爲較低的派息比率。中海物業董事會主席張貴清在業績會上呼籲，“不要簡單以派息來衡量一家公司的價值”。

中泰證券近期發佈研報，同樣關注2023年物業板塊盈利趨於穩定的特點。研報指出，2022年，物業公司開始大幅壓降地產關聯業務讓該板塊收入佔比和毛利率快速下降，2023年物業服務相關業務毛利率總體穩定，預計往後利潤率波動會降低。同時，中泰證券認爲物業企業應收款週轉天數增加總體可控。

與地產脫鉤

雖然營收、利潤表現整體重回穩步增長態勢，但是發展轉軌是上市物業企業的共識，與地產脫鉤的獨立性仍被普遍視爲新發展模式的基礎，不少物業企業在業績會上紛紛展示公司在開拓第三方市場上的努力。中泰證券預期，2024年物業行業將與房地產進一步脫鉤，財報中地產關聯業務的收入和利潤佔比進一步下降，來自地產業務的減值也邊際減少。

萬物雲董事長朱保全直言，對於物業管理企業而言，2023年到2025年是一個分水嶺。朱保全分析道，“大股東開發商不可能再回到大開發時代。由此帶來的問題是原來高毛利的開發商增值服務快速回落，因爲地產銷售緩慢帶來的增量下降，以及開發商應付的空置房物業費增多。這對財務報表帶來的影響需要時間的消化，但更需要物業公司擺脫路徑依賴、獨立自主轉型的決心。”

萬物雲副總經理葉菲在業績說明會上介紹，萬物雲與萬科間持續關連交易繼續下降，比例已從2021年的19.2%降至13.5%。葉菲透露，萬物雲做了一個極端壓力測試，即使把來自萬科集團的持續關連交易和所有開發商當年新交付的相關業務全砍掉，對2023年營收絕對值的影響是下降17.5%。但從增速來看，剔除上述兩方面業務後，2023年收入同比增幅、毛利同比增幅均高於實際業績表現。

碧桂園服務管理層在業績說明會上介紹，在2023年公司來自第三方市場化業務的佔比已達96.9%，創歷年的最高水平。碧桂園服務首席財務官黃鵬表示，公司將與在風險客商進行積極溝通，後續擬採取轉換合作方式等措施，實現應收賬款化解的同時，支持風險客商積極解決有關保交樓的工作。

融創服務則在財報中明確表示，在關聯方應收款項管理上，繼續以市場化原則對待關聯方業務，以回款爲前提作爲判斷業務是否承接的標準，同時繼續積極追繳，推動地產優質資產的抵債和擔保。

即便是具有國資背景的物業管理企業，也紛紛在強調“利用好大股東給予的業務資源”的同時，關注第三方業務的發展。比如保利物業管理層，就在業績說明會上多次強調了第三方業務爲企業帶來的利好，表示公司不斷夯實物業管理基本盤，得益於第三方拓展收入的快速提升，以及母公司優質資源的持續貢獻。

中指研究院統計，2023年上半年，TOP50物業服務企業第三方市場拓展面積達8.1億平方米，遠高於2022年同期4.8億平方米的水平。該機構指出，第三方拓展已成爲物業企業提升管理規模不可或缺的“利器”。朱保全更將這一過程形容爲物業公司此岸到彼岸的“涅槃”。朱保全表示，“我們要從房地產開發末遊的此岸，到不動產消費的彼岸，後者是所有消費裡最剛需的。”

併購興趣升溫

除了獨立性，通過科技手段提升服務質量、狠抓回款保現金流、開發多元業務提升毛利率仍是上市物業企業普遍的下一步發展思路。值得注意的是，在併購明顯降溫的兩年之後，不少企業再一次流露出了對項目併購的興趣。

過去兩年，物業行業併購趨冷。據中指數據監測，2023年物業管理行業已披露相關信息的併購交易超90宗，交易金額近20億元，不足2022全年交易總額的一半，而2022年併購規模僅爲2021年的約1/4。同時2023年大宗交易銳減，當年未發生單項併購金額超過10億元的案例，併購金額超過5億元僅發生一宗。

但是，在近期舉行的業績會上多家公司均謹慎表達了對併購市場的關注。華潤萬象生活表示，集團計劃選擇性收購及投資具有一定規模、盈利能力的物業管理公司。萬物雲表示，併購市場進入新的階段，公司秉承謹慎而且積極的態度。保利物業表示，會持續保持對收併購市場的關注。

招商積餘的觀點或許解釋了同行對併購的興趣，該公司認爲在行業集中度正在提升的大背景下，收併購是一件必須要做的事情，“可能多少年以後回頭看，沒有做收併購的就會落後”。

作爲勞動密集行業，如何以科技爲抓手提高運營效率是幾乎是每家物業企業都在關注的問題。萬物雲在財報中提到了對AI大模型等新科技的應用，並介紹了公司對“靈石”邊緣計算服務器以及“飛鴿”智能工單系統的試點情況。招商積餘強調要加大科技賦能，通過數智科技來推動客戶服務數智化、項目管理數智化、業務發展數智化。碧桂園服務也強調，推動“精益式”數字化轉型，推廣數字化工作在更多項目的試點。

以增值業務提升毛利率水平、減少對開發商依賴的思路也將在2024年繼續延續。保利物業認爲，行業的社區增值服務已經由之前的流量資源轉化驅動，進入到核心產品垂直化能力打造的新階段，在社區場景之中，保利物業看到了單品的業務機會。萬物雲將在2024年的蝶城生態建設中落實新的設想，即“蝶城+社商”，藉助蝶城渠道來帶動蝶城內商戶和商業的增長。碧桂園服務將積極在重點城市佈局社區生活中的重點業務，如零售、保潔、衣物洗護等。

中信證券近期發佈研報指出，目前物業服務行業的勞動者作業界面還有明顯優化的可能性，各種新科技成果還有加速應用的趨勢，再考慮增值服務的發展，中信證券預期行業毛利率還有穩步提升的空間。