上海豪宅項目開盤賣了196.5億元

經濟觀察網 記者 丁文婷 2024年3月28日，全國單個樓盤的開盤銷售金額紀錄在上海被刷新。

當日，中海·順昌玖裡開盤，512套高層住宅房源在一日內售磬，銷售金額達到196.5億元，刷新了2020年深圳網紅樓盤——華潤城潤璽一期花園保持的紀錄。

不僅如此，中海·順昌玖裡這一個項目的銷售金額就超過了中海今年前兩個月的銷售金額。諸葛數據研究中心的數據顯示，今年1—2月，中海的銷售金額爲189.95億元。

中海·順昌玖裡位於上海市黃浦區豪宅聚集地新天地板塊，隔壁就是著名的豪宅翠湖天地。中海·順昌玖裡此次推出的512套高層住宅產品，主力戶型面積在151平方米—325平方米，均價17.2萬元/平方米，套均售價在4000萬元左右。

中海·順昌玖裡在2024年3月3日正式過會，3月19日開啓認籌。2023年11月，中海·順昌玖裡開始申請報批，一名項目的銷售人員表示，項目報批的價格就是不低於17萬元/平方米。不過彼時市場對中海·順昌玖裡的去化並不算看好，“500多套房源一次性推出，我們都預計大概率不會觸發積分制。”上述銷售人員告訴經濟觀察網。

中海·順昌玖裡的熱銷與其價格密不可分。經濟觀察網注意到，項目和周邊二手豪宅存在較高的價格倒掛。比如，與中海·順昌玖裡一路之隔的建國裡二手房掛牌價在20萬元/平方米以上。

一位新天地板塊的豪宅連鎖中介人員告訴經濟觀察網，在中海·順昌玖裡附近，房齡較新的翠湖天地五期掛牌價在25萬元/平方米以上。翠湖天地一期和二期雖然出現了單價在17萬元/平方米—18萬元/平方米的成交，但基本是中低樓層的房子，且翠湖天地1—3期的房齡都在十幾年以上，與新房的可比性不大。

該豪宅中介表示，一套3000萬元的二手房，稅費加中介費可能要160萬元左右，再加上契稅，交易成本將近300萬元。對比之下，中海·順昌玖裡17.2萬元/平方米的均價就“太香了”。

一家央企的營銷負責人告訴經濟觀察網，前幾年，上海市區核心板塊的豪宅供應較少，也導致二手豪宅漲幅較大，現在，新房供應量逐漸上來了，在未來2年內，上海核心地段仍會有豪宅批量入市。他認爲，單個項目的熱銷並不能代表整個豪宅市場的熱度，中海·順昌玖裡地處新天地板塊，具有一定的稀缺性，與二手豪宅價差明顯，“對豪宅來說，單套面積大，套利空間也就更大”。

二手豪宅的市場行情是不斷走低的。上述豪宅中介告訴經濟觀察網，以新天地板塊的二手豪宅來看，單價普遍比最高點下跌超過25%，即使倒掛價差已經大幅縮小，但二手豪宅仍然無法與新房豪宅相比。

備受關注的融創外灘壹號院二期也即將入市，會有477套主力建築面積在255平方米—380平方米的豪宅入市。“二手豪宅現在太難賣了。”上述豪宅中介現在已經不再從事銷售業務，暫時轉做豪宅租賃了。

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丁文婷經濟觀察報記者

不動產運營報道部記者關注華東地區房地產與大健康，探索資本背後的故事。工作郵箱：dingwenting@eeo.com.cn