“商改住”地塊126億元起拍，深圳加速上新“補庫存”

21世紀經濟報道記者吳抒穎 深圳報道臨近年底，深圳加速推地。

近日，深圳發佈公告，計劃於12月2日以掛牌方式出讓南山區粵海街道一宗地塊。今年以來，深圳推地步伐放緩，在這宗地塊推出之前僅成交三宗地塊。此次推出的地塊位於深圳核心區的後海金融總部基地，掛牌價也達到126.52億元。

需要強調的是，這宗地塊是調規而來的。今年7月7日，深圳市規劃和自然資源局南山管理局發佈通告稱，計劃將深圳後海片區兩宗商業服務業設施用地的性質調整爲“商服用地+居住用地”，此次掛牌的地塊就由此調規而來。

除此以外，這宗地塊不再“雙限雙競”，也即不限制銷售價格，也不受“90/70”的政策限制，並將以“價高者得”確定競得者。從位置、配套乃至地價等各方面條件來看，這宗地塊將有望成爲標杆項目，並進一步提振深圳樓市的信心。

“商改住”地塊

後海推出的這宗地塊體量並不大。

根據出讓公告，這宗地塊總面積爲3.86萬平方米，規劃建築面積爲26.3萬平方米，起拍價爲126.52億元。此次掛牌地塊位於後海金融商務總部基地，緊鄰登良地鐵站。出讓宗地含商務公寓7萬平方米，其中4萬平方米可分割轉讓、3萬平方米限整體轉讓。此外，這宗地塊的銷售價格、戶型設計等，出讓公告也未作出限制。

中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅表示，“價高者得”的出讓模式對於有實力的房企而言，可增加其拿到地塊的概率。在居住用地方面，國企、央企由於資本週轉能力強、資金雄厚，拿地活躍度較高。

後海金融總部地塊是深圳的核心區域，由於後海規劃和開發基本已經成型，因此後海區域近年來並無新項目入市。這次供應的這宗地塊，原規劃用途也並非住宅用地。近年來，深圳辦公樓供應已經接近飽和，將過剩的商務用地更改用途，被認爲是消化土地儲備並補充優質住宅供應的有效手段。

去年，深圳也曾將深圳灣超級總部基地一宗地塊的性質由商務用地調整爲“商業服務業用地+居住用地”，最終這宗地塊被中海地產以125.32億元拿下。

後海此次掛牌的地塊，也是由此而來。今年7月7日，深圳市規劃和自然資源局南山管理局發佈通告稱，計劃將深圳後海片區兩宗商業服務業設施用地的性質調整爲“商服用地+居住用地”。

這兩宗商業服務業設施用地的總佔地面積分別約爲7.98萬平方米、15.98萬平方米，其中分別有佔地約1.22萬平方米和2.25萬平方米的地塊變更爲商業和住宅用地，容積率均爲8.0。

此次調整之後不久，深圳就迅速將這宗地塊掛牌，體現了官方的誠意和信心。

公開信息顯示，深圳後海片區最近入市的新房項目是在華潤深圳灣悅府，項目地塊於2012年出讓，2017年開盤。悅府一、二期在貝殼找房平臺的最新掛牌價爲21.5萬元/平方米、17.2萬元/平方米。

已經斷供12年的深圳核心區域出現了一宗地塊，其稀缺性由此可見。因此這宗地塊的出讓備受市場矚目。中指研究院指出，這宗地塊所處後海板塊處於發展階段，周邊總部大樓衆多，知名企業雲集，生活配套方面完善，規劃利好較多。

由於地塊質素不錯，深圳官方也對之寄予厚望。一位深圳龍頭房企的人士告訴21世紀經濟報道記者，“這宗地塊擬掛牌之前官方已經與有實力的房企進行過溝通，瞭解大家拿地的意向。地塊確實位置非常好，我們也會在考慮現金流等因素的前提下，認真研判投資這宗地塊的可行性。”

“趁熱打鐵”

這宗地塊掛牌之前，深圳樓市剛剛經歷了“火爆”的一個月。

9月29日，深圳宣佈限購鬆綁，即日起優化分區住房限購政策，並全面取消限售，同時優化個人住房貸款政策。

深圳樓市由此迅速“升溫”，是四座一線城市中表現最好的城市。

據深圳中原研究中心統計，10月深圳全市一手住宅網籤4153套，環比上升146.3%，創35個月新高，也是自2021年12月之後首次突破4000套；10月全市新房住宅認購量達到13366套。

二手房方面，深圳中原研究中心數據顯示，10月深圳全市二手住宅過戶6118套，環比上升91.7%，創近43個月最高，也是2021年3月以後首次突破5000套。而深圳市房地產中介協會數據顯示，10月二手房錄得8269套，創45個月新高，爲2021年2月之後首次突破6000套。

在市場火爆的基礎上，順勢推地也合乎邏輯。

除了這宗地以外，深圳前海也將還有一宗地塊在近期出讓。10月14日，深圳前海掛牌一宗宅地，預計出讓時間爲11月13日。起始總價12.32億元。這宗地塊也未設置商品房銷售限價，不受“70/90”戶型政策限制，並按照“價高者得”的原則確定競得人。

這些地塊的出讓，也將檢驗深圳樓市的成色。在市場人士看來，由於深圳樓市的信心較強，因此深圳樓市有望維持熱度。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“房地產市場回暖，首先是剛需和換房能形成良性的循環，降價賣房的現象少很多，這是一個很重要的標誌。另外掛牌賣房的人應以換房爲主，如果是以套現爲主的話，市場不能算回暖。同時，開發商的資金鍊好轉，開發商降價促銷的現象減少，也是回暖表現之一。”

李宇嘉認爲，10月商品房成交增長的範圍擴大，四季度市場或繼續保持增長。一方面，除了落實存量政策外，增量政策也開始落地；另一方面，11月和12月是年底銷售旺季，房企步入業績衝刺階段，市場或將維持供銷兩旺局面。