三大關鍵詞“秒懂”萬科中報:財務安全、REITs突破、主業競爭力凸顯

8月30日，萬科發佈2024年半年報。今年1-6月，萬科實現營業收入1427.8億元。半年報顯示，萬科保持穩健經營，堅守財務安全底線，年內已無境外公開債，境內公開債也僅餘1筆。通過經營層面的持續努力，今年二季度經營性現金流相較一季度已明顯改善，實現42億元正向現金流。同時，萬科實現多賽道REITs突破，商業REIT完成上市，物流、租賃住宅REITs也已進入申報過程；三大主業能力持續提升，綜合住區業務銷售保持第一梯隊，高質量交付7.4萬套房子，物業服務及租賃住宅業務繼續實現穩健增長。

財務安全、多賽道REITs突破、主業競爭力凸顯，這是不躺平的萬科上半年的關鍵詞。

多年堅持穩健經營，爲萬科提供了較爲堅韌的抗風險能力，在重重挑戰和各方支持下堅守了財務安全底線。今年上半年，萬科銷售回款率超100%，二季度經營性現金流淨額較一季度明顯改善，實現42億元正向現金流。通過全力行動，持續降解存量債務，萬科年內已無境外公開債。此外，通過積極主動轉變融資模式，融資渠道保持暢通，上半年萬科合計新獲融資、再融資612億元，其中5月獲得招商銀行牽頭的200億元銀團貸款，是近年來房地產單筆金額較大的一筆貸款。

在堅守財務安全基礎上，萬科把握REITs發展機遇，已成爲業內少數實現多業態、多層次不動產基金突破的企業。今年4月，印力REIT上市，發行規模32.6億元，同時萬科保障性租賃住房REIT和物流倉儲REIT也已進入申報進程。此外，今年萬科還成立了旗下首個商業Pre-REIT基金，同時此前設立的建萬租賃Pre-REIT基金也實現了擴募。不僅如此，萬科的REITs和Pre-REITs基金，已獲得衆多專業投資者的支持，充分證明了市場對萬科資產質量和運營能力的高度認可。多位機構人士表示，REITs對於經營性不動產的重要性，類似於按揭貸款之於住宅開發，不僅能盤活存量資產、貢獻現金流，更能打通“投-融-建-管-退”的商業模式閉環，並反向推動企業持續提高資產經營水平。未來，全國有百萬億級的存量資產體量，REITs市場發展仍有巨大空間，可以說，對REITs工具的深入探索和成熟運用，將成爲房企適應行業新發展階段的核心能力之一，在多賽道REITs實現突破的萬科，顯然已逐步建立了符合行業未來發展模式的資產證券化通路。

業務層面，半年報顯示，萬科聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃住宅三大主業，穩步提升核心競爭力。

今年上半年，萬科綜合住區業務銷售跑贏大市，上半年萬科銷售1273.3億元，銷售金額在14個城市位列第一，銷售表現優於百強整體水平。高質量交付7.4萬套房子，交付後持續提升居住氛圍，上半年在48個大盤項目完善社區生活配套，積極開展社區活動，入住率提升16%。在做好當期銷售和交付的同時，萬科也在積極研發適配城市發展趨勢的前沿產品。萬科新一代綜合住區產品“未來城市理想單元”，每個單元都將生產、生活、生態集於一體，讓市民在步行可達範圍內，享受自然生態與多元的生活場景。2023年該產品在上海率先落地，成爲年度上海市住宅銷售套數和麪積雙料冠軍，今年已開始在全國更多城市實踐推廣。與此同時，萬科已逐步建立適配新發展階段的精準投資能力，2022年以來，行業高增長時代成爲過去時，樓市銷量及價格均已今非昔比，但萬科主動投資項目整體兌現度卻能達到87%，銷售毛利率平均達18%，體現了萬科的投資、管理水平持續提升，爲未來的健康可持續發展做好了能力準備。

萬科繼續以實際行動響應“租購併舉”趨勢，上半年，租賃公寓業務實現營業收入17.3億元，同比增長5.3%。截止到今年6月底，累計開業數量增加至18.3萬間，GOP利潤率接近90%，單房運營成本同比下降13.3%，客戶滿意度及出租率雙雙達到95%。泊寓還積極響應國家納保政策，全國共計納保11.2萬間。同時，萬科長租業務也在探索新的發展模式，行業內率先探索商辦存量資產“由售改租”新模式。深圳梅林關的和頌軒項目，1088套公寓開業即滿租，近一半是周邊金融、互聯網行業的企業客戶。據悉，隨着該模式的不斷成熟，目前已在長春、昆明、廣州、深圳、重慶、佛山等全國多個城市落地，盤活總房源數量超過5500間。

物業服務積極於存量中發現增量，用新能力抓住新機會，實現營收176.3億元，同比增長9.5%。住宅物業積極挖掘市場機會，行業增長挑戰下實現營收雙位數增長。在新增樓盤顯著減少的情況下，精準把握存量住宅小區日益增長的房屋維護和更新需求，重點提升設施翻新能力，以低於市場價格30%的高性價比完成對公區環境的系統性改善，客戶滿意度、繳費率雙雙提升。商企服務綜合能力受到知名企業客戶認可，萬物雲的區域資源整合能力、綜合設施管理能力和超大型園區運營能力持續提升，連續中標騰訊企鵝島、華爲青浦練秋湖兩個中國企業最大的設施管理外包服務項目，金額超過5億元；中標科大訊飛全球總部園區物業服務的同時，挖掘物業設施服務、企業職能遠程服務等多元服務需求，實現單一客戶綜合服務合同總額超過1億元。

而關於虧損原因，萬科已於7月業績預告中做過坦誠解釋，主要是開發業務結算規模和毛利率下降、大宗和股權交易虧損、部分非主業財務投資虧損以及減值計提。由於計提減值的金額增加，實際虧損金額小幅超出預告區間，一位資本市場人士指出，按監管規則，最終業績在預告區間上下20%以內浮動都屬正常範圍。事實上，房企虧損實屬常見現象，因爲結算的主要是2021年及之前獲取的項目，當時行業仍處高增長時期，頭部房企爲了“保規模”、不掉隊，在激烈的土地競爭中難免拿到高價地，而2022年後行業進入深度調整期，“保現金流”又成爲第一要務，爲全力銷售回款，以價換量在所難免，兩相疊加下，虧損顯然就不意外了。萬科7月預告虧損之後，次日股價保持平穩，就可看出市場對房企虧損早有心理準備。

面向未來，萬科依然抱有堅定信心。不久前，萬科公告公司骨幹管理人員共計1862人已自籌資金2.01億元增持公司A股股票，增持股份自願鎖定兩年。有業內人士指出，萬科此次增持金額明顯高於行業內的同類增持計劃，誠意十足，同時不僅是管理層，業務負責人和骨幹也參與了增持，體現了團隊對公司發展前景的堅定信心。

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