如何開展劃撥土地審計？
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【導讀】劃撥土地審計要點：（1）對不動產登記申請人的審覈。要注意土地登記申請人與政府建設用地批准書和國有土地劃撥決定書批准的土地使用者是否一致。（2）對土地權屬來源文件的審覈。要注意對劃撥國有土地使用權批准機關及批准權限的審覈。（3）對土地用途的審覈。要注意是否與批准用途一致。包括：擅自改變用途、違規出租和出讓、閒置或部分閒置等（4）對宗地面積的審覈。要注意地籍調查結果是否與建設用地面積一致。
一、劃撥土地的定義及特徵
劃撥土地是國家對於特定用途的土地進行無償或有條件使用權轉移的一種方式。通常涉及以下方面：
1. 特定對象：劃撥土地主要面向國家機關、軍事單位、城市基礎設施、公益事業單位以及國家重點扶持的能源、交通、水利等項目。
2. 法律程序：劃撥土地需要縣級以上人民政府依法批准，並且土地使用者可能需要繳納一定的補償、安置等費用後才能獲得土地使用權。
3. 有償與否：與出讓土地相比，劃撥土地的一個顯著特點是不需要交納土地出讓金，即無償提供土地使用權。但在某些情況下，如劃撥土地使用權發生轉讓時，可能需要按市場價補繳土地出讓金。
4. 使用限制：劃撥用地通常有明確的使用目的和範圍限制，不能隨意改變土地用途。如需改變，需依法報批並可能涉及補繳費用。
5. 取得方式：劃撥用地可以是存量的國有土地直接劃撥使用，也可以是對農村集體所有的耕地進行增量劃撥，即新增的國有土地。
二、劃撥土地的使用和處置
國家和地方對劃撥土地的使用和處置有一系列具體規定，旨在確保土地資源得到合理利用並符合公共利益。
首先，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和相關法規，劃撥土地使用權主要適用於國家機關用地、軍事用地、城市基礎設施用地、公益事業用地以及國家重點扶持的基礎設施用地等。這些用途通常是爲了公益目的，而非商業利益。
其次，劃撥土地使用權的管理遵循以下原則：
無償性：劃撥土地使用權通常是無償取得的，但在某些情況下可能需要繳納補償、安置等費用。
無期限性：與出讓土地使用權不同，劃撥土地使用權沒有明確的使用期限限制。
對於劃撥土地的轉讓和處置，有以下幾點要求：
1.轉讓限制：劃撥土地使用權不得隨意轉讓、出租或抵押。如需轉讓，必須符合法定條件並經過審批程序。
2.改變用途：如果因企業改制、土地使用權轉讓或改變土地用途等原因導致不再符合劃撥目錄的要求，應當實行有償使用。
3.特殊情況處理：在企業改革、破產或出售等特殊情況下，原劃撥土地使用權應通過出讓或租賃方式處置。例如，國有企業改造或改組爲有限責任公司、股份有限公司時，或者國有企業破產時，都需要按照相關規定處理土地使用權。
三、劃撥土地的管理和使用中的常見問題
劃撥土地的管理和使用中存在一些常見問題，可能包括以下幾個方面：
1. 實體性規範模糊：劃撥土地制度中的“公益性”概念界定不夠清晰，導致在實際操作中難以準確判斷土地使用的公益性質。此外，建設主體與運營主體的不同，也使得劃撥用地的要求難以明確。
2. 缺乏程序性規範：在土地劃撥制度的運行中，缺乏明確的工作指引和約束監督機制，這可能導致土地劃撥過程中出現合規性問題。
3. 目錄不詳盡：《劃撥用地目錄》作爲劃撥土地使用權制度的關鍵，其內容的細化程度直接影響到劃撥用地的合理性和有效性。如果目錄不詳盡或更新不及時，可能會導致劃撥土地的使用不當。
4. 土地管理壓力：隨着城市化進程的加快，土地需求增加，導致土地管理部門面臨較大的壓力。同時，政策外溢可能導致土地置換盛行，影響土地的合理利用。
5. 違規使用土地：在一些地區，未經批准違法佔地建房的現象時有發生，這不僅違反了土地管理法規，也導致耕地面積銳減，影響國家糧食安全和土地資源的可持續利用。
6. 土地利用隨意性大：存在先用後徵、邊用邊徵的問題，以及“零批整用”的做法，這些現象普遍存在，導致土地用途隨意改變，破壞了土地規劃的科學性和合理性。
7. 土地浪費嚴重：由於缺乏科學合理的規劃，土地利用率低，粗放型的耕作和大量使用化肥導致土地退化，這些都嚴重影響了土地資源的有效利用。
針對這些問題，需要加強對劃撥土地的管理，明確劃撥土地的公益性標準，完善相關法律法規，確保土地劃撥的程序合規性。同時，應加強土地使用的監管，嚴格執行土地使用規劃，防止土地資源的浪費和濫用，以實現土地資源的合理配置和可持續發展。
四、劃撥土地的審計重點及審計方法
劃撥土地的審計重點主要包括以下幾個方面：
1.土地使用權的合規性：審計時應關注土地使用權是否符合法律法規的規定，是否經過有權機關的批准，並覈實相關批文和證書的真實性和有效性。
2.土地用途的合規性：審計時應覈實劃撥土地的用途是否符合批准的用途，是否存在擅自改變用途、違規出租和出讓、閒置或部分閒置等違規行爲。
3.土地權屬的清晰性：審計時應關注土地權屬是否清晰，是否存在權屬糾紛或重複劃撥的情況，並覈實土地權屬來源文件的真實性和有效性。
4.土地面積的準確性：審計時應覈實劃撥土地的面積是否與批准的面積一致，是否存在虛報、冒領或超佔土地的情況。
爲了有效地實施劃撥土地的審計，可以採取以下措施：
1.收集相關資料：收集土地使用權批文、證書、合同、規劃許可證等相關資料，爲後續審計提供依據。
2.進行現場踏勘：對劃撥土地進行現場踏勘，瞭解土地的實際情況，包括用途、權屬、面積等，並與相關資料進行比對。
3.採用科技手段：利用遙感、GIS等科技手段，對劃撥土地進行空間分析和定位，提高審計的準確性和效率。
4.加強溝通協調：與土地使用權人、相關政府部門等進行溝通協調，瞭解土地的實際情況和相關政策，確保審計工作的順利進行。
通過以上審計重點和實施措施，可以有效地對劃撥土地進行審計，確保土地資源的合規、高效和可持續利用。
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