融創化債缺口 “尋不到”買家的文旅城資產

觀點網 在融創化債的道路上，旗下文旅城資產不止一次出現。

2023年1月4日，融創房地產集團有限公司曾發佈公告稱，總計160億元的境內債券整體展期方案獲債券持有人會議表決通過。

彼時，爲保障投資人利益，融創以廣州文旅城、重慶江北嘴A-ONE、溫州翡翠海岸城等多處資產作爲展期償付保障，並創新設計了現金支付+小額兌付的機制，最大程度兼顧機構投資者與個人投資者利益訴求。

這些資產具體包括重慶文旅城、無錫文旅城、成都文旅城、廣州文旅城、濟南文旅城五處自持物業，以及紹興黃酒小鎮、重慶江北嘴A-ONE項目、溫州翡翠海岸城項目三處銷售物業。

一年半過去，這份“保障”還能否繼續發揮作用？

賣不掉的文旅城資產

8月5日晚間，融創房地產集團有限公司公告表示，經山東省濟南市中級人民法院裁定，被執行人無錫融創城投資有限公司名下坐落於江蘇省無錫市濱湖區緣溪道西側萬達文化旅遊城66（融創茂）的不動產作價17億元，交付申請執行人無錫盛雪商業管理有限公司抵償債務。

公告還顯示，經北京市第二中級人民法院裁定，將重慶萬達城投資有限公司所有的位於重慶市沙坪壩區文廣大道18號附1號房屋的不動產作價3.5億元交付申請執行人，用以抵償相應債務。

也就是說，無錫文旅城、重慶文旅城的部分資產共計作價20.5億元，交付對應申請執行人。

以資產抵債在出險房企中並不罕見。就融創自身而言，在去年同期，就曾以12.29億元向債權方榮豐公司出售旗下望金沙酒店項目、秀場酒店項目、臻華府項目，所得資金用以衝抵對榮豐公司的債務。

只不過這一次更需注意的是，融創在公告中提及，債權人是在融創自持“無錫文旅城”和“重慶文旅城”的部分物業資產司法拍賣流拍後，向法院申請以物抵債。

觀點新媒體從京東資產交易平臺上查看發現，標的“江蘇省無錫市萬達文化旅遊城66（融創茂）的不動產”先後於2023年12月26日、2024年1月20日及2024年4月18日三次上架拍賣。在最後一次拍賣時已經進入“變賣”階段，起拍價爲17億元整，三次拍賣都因無人出價流拍。

一般而言，法拍項目第一次上架拍賣若是流拍，會進行第二次拍賣，通常情況下二拍的起拍價會在一拍的基礎上降價處理，但降幅不超過一拍起拍價的20%。二拍流拍後將進行變賣處置，此時的起拍價也與第二次上架時相同。

相關資料顯示，三次司法拍賣都流拍後，法院會以第三次拍賣的保留價交給申請執行人用以抵債，申請執行人拒絕的，法院會出“變賣公告”。這一次正是作價17億元，交付申請執行人無錫盛雪商業管理有限公司抵償債務。

企查查信息顯示，無錫盛雪商業管理有限公司成立於2024年4月17日，由渤海國際信託股份有限公司持股100%。

就業務領域和專業性判斷，“信託”公司也並不擅長商業項目的運營。“接盤”可能並非債權人本意，但面對尋不到買家的文旅城資產，和填不上的債務，又實在難以另尋出路。

正因如此，融創地產表示，已與申請執行人協商一致同意，雙方將共同維護上述資產穩定，保持資產正常運營，並繼續由融創相關公司進行後續管理。此外，將繼續與申請執行人積極洽談尋求妥善的解決方案。

償債缺口

相比之下標的“重慶市沙坪壩區文廣大道18號附1號”僅有一次拍賣記錄，結束時間是今年的1月26日，起拍價3.5億元，因無人出價流拍。

觀點新媒體獲悉，2022年12月，融創曾召開持有人會議，以“重慶文旅城”和“紹興黃酒小鎮”的收益權爲“H融創05”、“H融創07”、“PR融創01”、“HO融創03”等四隻債券提供償付保障措施。

收益權包括“剩餘收益權”及“處置收益權”兩類，融創承諾在不影響當地保交付的前提下，新增償付保障資產產生的淨剩餘現金流專項用於展期債券的本息兌付工作。

從節奏上看，“重慶市沙坪壩區文廣大道18號附1號”還未來到變賣的最後階段，但對司法拍賣的成功顯然也不抱更多期待，儘快變現許是各方的一致訴求。

據悉，該次拍賣是抵押權人根據生效文書向北京市第二中級人民法院申請的抵押物拍賣，該筆債權及抵押權於2022年1月形成，早於2022年12月債券持有人會議。

假設司法拍賣完成後，取得的拍賣款項，扣除拍賣相關費用及稅費（如有）後，將全部用於清償抵押權人優先受償金額。此時，來自重慶文旅城的“展期償付保障”也面臨打折甚至落空的風險。

對此，融創在今年2月做出過相關解釋，將委託第三方審計機構對司法拍賣後可用於兌付展期債券本息的金額進行評估。司法拍賣事項如產生處置收益權價值，將按照持有人會議通過的展期方案，優先用於展期債券的本息償付工作。

稍顯錯綜的關係，難免還是要回到“錢緊”這一核心話題。債券的償付上，融創不得不面對資金缺口。

今年5月，位於重慶文旅城內的另一處資產“重慶市沙坪壩區文廣大道18號附2號1-1、1-車庫不動產”也以3.5億元上架司法拍賣平臺，同樣變現失敗。

當然也有成功的案例。今年6月17日，融創方面曾公告表示，已出售濟南文旅城中自持物業資產的部分資產，交易各方達成《項目合作協議》。

標的爲濟南萬達城建設有限公司持有的濟南融創文旅城施柏閣酒店資產、及濟南融創文旅城國際會議中心資產。交易各方已簽署《項目合作協議》，由濟南文旅城將標的資產劃轉至全資子公司濟南融閣酒店管理有限公司，並由收購方按照協議約定收購濟南文旅城持有的濟南融閣100%股權方式取得標的資產。

對應的酒店資產轉讓價款約爲4.74億元，在扣除稅費支出、償還抵押人債務等支出項後，可用於兌付展期債券本息的金額已爲0元。

在8月5日公告發布的當天，融創地產還披露稱，於2024年6月17日收到《北京市高級人民法院民事判決書》（2024）京民終381號，涉及中融國際信託有限公司與融創地產及多家關聯公司之間的股權收益權轉讓糾紛。

二審判決結果爲駁回上訴，維持原判，融創地產需對一審判決確定的債務向中融信託承擔共同還款責任。據觀點新媒體粗略統計，僅本金、違約金等相關費用已近4億元。

償債缺口似乎越扯越大。融創房地產集團有限公司在2023年的公司債券年度報告中提到，截至2024年4月19日，集團到期未償付借款本金爲1080.49億元，導致借款443.22億元可能被要求提前還款。

就目前來看，除了上述以物抵債、以股抵債等方式，保交付還是融創的重心。

2024年上半年，融創在52座城市交付81個項目，約5.8萬戶。但去年同期，融創於62個城市交付133個項目，合計11.8萬戶。