日本買不動產 專家四面向剖析

KPMG安侯建業於日前舉辦「日本不動產配置之稅務及法令議題探討－資產傳承的智慧蓄積」研討會，KPMG安侯建業執行董事暨私募基金產業主持人張維夫（左起）、東京城市房地產投資股份有限公司營業經理伍世傑、KPMG安侯建業亞太業務發展中心日本區主持人友野浩司、執行長施威銘、副執行長郭冠纓、稅務投資部營運長暨全球資產配置戰略諮詢中心主持人陳綵鳳、家族辦公室主持會計師洪銘鴻及KPMG安侯法律事務所主持律師紀天昌均一同與會。圖／KPMG安侯建業提供

日本是臺灣人出國旅遊最熟悉的國家，在後疫情時代，由於日幣匯率相對貶值，加上當地民衆逐漸習慣租屋居住，以及日本政府爲改變超高齡化社會結構，還推出吸引國際專業人才的新簽證制度，使得國內民衆不僅熱衷造訪日本，投資當地不動產也日益風行。爲提供臺灣民衆全方位顧問服務，及早落實對家族資產傳承的規劃，KPMG安侯建業日前舉辦「日本不動產配置之稅務及法令議題探討－資產傳承的智慧蓄積」研討會，吸引衆多聽衆參與。

不同投資架構

持有稅差大

KPMG安侯建業亞太業務發展中心日本區主持人友野浩司指出，日本不動產稅制與交易衍生的稅費、申報等制度，與臺灣有一番差異，必須通盤掌握細節，才能夠計算正確的投資報酬。

友野浩司介紹，日本不動產投資架構可分爲以個人直接持有，個人透過日本公司持有，或個人透過臺灣公司持有，各種途徑的課稅方式均不盡相同。如租賃損益的實質稅率，以個人直接持有者爲5.105％至45.945％，以日本企業持有者爲34.6％，以臺灣企業持有者爲25.59％；在出售利得的實質稅率方面，以個人直接持有5年內爲30.63％，5年以上另外享有優惠稅率15.315％，至於以日本企業和臺灣企業持有者，稅率則和租賃損益相同。在日本對臺灣的匯款課稅方面，只有以日本企業持有者須繳納10％股利所得預繳稅款。

友野浩司並提醒，民衆持有日本不動產期間，除了租金收益和出售的資本利得外，就連遺產繼承申報也要考慮在內；因爲日本遺產稅、贈與稅採取累進稅率，最低稅率爲10％、最高甚至達55％，即便是非居住者之間的遺產繼承或贈與，也要課徵遺產稅、贈與稅，民衆在交易前，最好一併設想持有及未來財產傳承的規畫。

友野浩司總結，透過個人直接持有日本不動產，當租賃損益較大時，比透過企業持有來得不利；唯當持有超過5年時，得享有出售利得的優惠稅率。若透過日本企業持有，須留意無論是租賃損益或出售利得，實質稅率都比較高，除非透過專爲大額交易的GK-TK架構，纔可以降低實質稅率。至於透過臺灣企業持有不動產，則其租賃損益或出售利得的實質稅率都比較低，也無須如前述兩種架構繳納遺產稅。

GK-TK架構

可降實質稅率

KPMG安侯建業家族辦公室主持會計師暨稅務投資部執業會計師洪銘鴻接着介紹，投資不動產前宜先考量持有目的，再評估以何種方式進行投資，洪銘鴻提醒，不同投資路徑將衍生不同稅負效果，民衆必須格外留意，並事先仔細評估自身需求與法規遵循風險，選擇最合適的投資架構，確保效益最大化。

在持有途徑方面，常見可分爲個人直接持有，透過臺灣公司、日本公司或境外公司持有等四種，持有目的則可分爲「自住」、「租賃／投資」和「未來出售」等三種。洪銘鴻解釋，若民衆以個人直接持有、用來自住，則在臺灣無相關稅賦影響；若是個人直接持有不動產並出租或出售，則須留意在申報綜所稅時計入個人基本稅額，申報個人所得基本稅額，稅率爲20％。但因臺日間簽有租稅協定，臺灣稅務居民持有海外不動產時，雖然雙方皆有課稅權，但於海外已繳納所得稅的部分，可在我國扣抵相關稅額。