REITs開年遭遇“黑天鵝” 多隻產品創歷史新低
21世紀經濟報道記者 葉麥穗 廣州報道REITs開年不利，1月8日，全市場僅6只公募REITs出現上漲，其餘產品均不同程度下跌。其中，嘉實京東倉儲基礎設施REIT跌8.64%，繼續領跌全市場，兩個交易日累計下跌15.6%。與此同時，華安張江產業園REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT、 博時招商蛇口產業園REIT均跌超3%。今年以來REITs板塊指數已經五連跌，累計跌幅高達3.92%。
多隻REITs產品開門遭遇“黑天鵝”
REITs出現大面積調整，截至1月8日收盤，嘉實京東倉儲基礎設施REIT、華安張江產業園REIT今年以來二級市場價格已分別累計下跌22.06%、17.52%，位列跌幅榜前兩名，也雙雙創出上市以來的新低。此外中金普洛斯倉儲物流REIT、博時招商蛇口產業園REIT、建信中關村產業園REIT年內跌幅也超5%，REITs大面積承壓。
遭遇開門黑的主要原因在於，REITs底層資產的租金可能出現下滑。據嘉實京東倉儲基礎設施REIT近日的公告，該基金持有重慶市巴南區京東重慶電子商務基地項目（中轉配送中心）一期項目（簡稱“重慶項目”）、廊坊市開發區京東亞洲一號廊坊經開物流園項目（簡稱“廊坊項目”）和武漢市東西湖區京東商城亞洲1號倉儲華中總部建設項目（簡稱“武漢項目”）。
其中，重慶項目、廊坊項目當前租賃合同正常履行，2024年租金單價將比2023年繼續增長3%。但武漢項目首個租期在2023年12月31日到期，面臨需要按照租金調整標準對第6年租金進行相應調整的情況。
公告顯示，武漢項目2023年執行淨有效租金爲33.37元/平方米/月（含稅含物業費，下同）。按照續租協議，自2024年1月起，續租首年起始淨有效租金爲28.98元/平方米/月。據此計算，武漢項目續租首年價格下降了13.16%。
雖然該產品公告指出，在續租期內租金標準按照約定每年增長3%；目前續租首年起始淨有效租金雖相較2023年末在執行淨有效租金有所下降，但較2023年市場平均淨有效租金水平提高30.54%。但是市場依然用腳投票，嘉實京東倉儲基礎設施REIT出現了劇烈調整。
華安張江產業園REIT在開年也是連跌5個交易日，累計跌幅17.52%。爲保護基金份額持有人的利益，該REIT此前出現停牌，但是仍難改變頹勢，1月8日也創出歷史新低。
據華安張江產業園REIT公告，該基金投資的基礎設施項目經營穩定，基金投資運作正常，外部管理機構履職正常。截至2023年12月31日，該基金整體簽約率和出租率分別爲82.77%和72.00%，較2023年三季度末分別提升約14個百分點和4個百分點。但是此前因哲庫科技關停，對產業園的租金也形成一定壓力，這讓市場對於該REIT的態度一直偏謹慎。
REITs現金分派率7.9%
對於REITs的本輪下跌， 有分析認爲， 從REITs二級市場的成交來看，今年成交低迷。整體REITs板塊的換手率大部分時間維持在1%以下，近期換手率創歷史新低，在0.5%附近。整體來看，公募REITs市場短期由於市場情緒不佳、對底層資產運營情況的預期假設出現改觀以及缺乏增量資金入場，市場以觀望爲主，導致二級表現較弱。此外地產寒潮，也讓市場出現過度反應，一些優質資產出現超跌。不過當前的估值來看，長期配置的性價比逐漸顯現，大部分產權類的年化派息率已達4%以上，高速類的IRR（ 內部收益率）在6%以上。
中信證券的研報認爲，短期內，在局部地區工業物流用地持續增加、宏觀經濟活動恢復速度尚且不快的背景下，市場供需環境變化使得物流倉儲設施在運營層面階段性承壓，空置率持續擡升，租金水平或持續下行。無論是境內還是境外持有人所持有的倉儲設施資產，都逐步出現了顯著異於歷史運營表現記錄的負面變化，即個別資產空置率顯著上行，而相比之下以自用爲主要需求的倉儲設施的穩定性則更有保障，空置率壓力較小，租金表現也相對更加穩定可期。不過中信證券也表示，未來伴隨經濟活動的逐步恢復，核心區位的優質倉儲設施用倉需求有望持續漸序回暖，空置率預計能夠趨勢下行，相應的租金下行壓力也有望得到一定程度緩解。
中金基金副總經理、創新投資部負責人李耀光在2024年投資策略會上表示，“公募REITs介於股債之間的風險收益水平將拓展投資人投資組合的有效邊界，疊加處於歷史相對低點的二級市場價格水平以及歷史相對高點的收益率利差，也爲當前的公募REITs產品額外增添了不少投資價值。”
據中信證券測算，截至去年末，REITs整體現金分派率7.9%，其中產權類REITs現金分派率4.9%，經營權類REITs現金分派率10.1%，與紅利指數的股息率水平相當，顯著優於主要的股、債指數股息率水平，投資性價比較高。大部分REITs產品估值調整已經較充分，部分產品近期紛紛公告增持計劃，有望提振市場投資信心。建議關注需求穩定的保租房、能源和高速公路REITs中質地較好的產品，看好消費基礎設施REITs中具備較強運營管理能力的產品，以及倉儲物流REITs中原始權益人需求較爲穩定的產品。