農業轉移人口城市住房問題何解？完善多元化住房保障體系，加力推進租購同權

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道8月27日，湖南邵陽出臺二十條樓市新政，保障進城購房農村戶口居民權益是其中之一。政策明確，農村戶口居民進城購房，根據本人意願可辦理戶口遷移，一視同仁享受義務教育階段子女入學待遇。原村集體組織成員享受的權益不變。進城購房辦理戶口遷移後再生育的子女，按政策規定同等享受原村集體經濟組織成員的權益。

今年以來安徽黃山、安徽阜陽、江蘇南通、雲南楚雄、湖北鄂州等地均有鼓勵農民購房政策推出，政策內容以發放購房補貼或者契稅減免爲主，部分地區的購房獎補主要面向自願退出宅基地的農民。與之前多地政策相區別，邵陽樓市新政着力維護進城農民及其子女在農村的權益，並保障隨遷子女平等享有教育的權利。

農業轉移人口的城市住房問題很難完全通過商品房市場解決。前不久國務院印發《深入實施以人爲本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》（後簡稱《行動計劃》），把推進農業轉移人口市民化作爲新型城鎮化的首要任務，並明確要完善農業轉移人口多元化住房保障體系。

中國社會科學院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強對21世紀經濟報道記者表示，農業轉移人口的住房問題主要是通過租賃市場來解決，要積極推進租購同權，培育發展租賃住房市場，加大農業轉移人口經濟可承受的小戶型保障性租賃住房供給，在有條件地方推進保障性住房建設。

提供多樣化住房解決方案

住建部數據顯示，截至2023年底，我國城鎮人均住房建築面積已超40平方米。而據國家統計局發佈的《2023年農民工監測調查報告》，2023年我國進城農民工人均居住面積24.0平方米，比上年提高1.4平方米。其中在500萬人以上城市農民工人均居住面積19.1平方米，在50萬人以下城市農民工人均居住面積28.6平方米。

“還有1.8億的農民工在城裡沒有完全市民化，這些進城的農民工中間購房比例不高。”4月16日，國家統計局副局長盛來運在國新辦新聞發佈會上如是表示。

鼓勵農民進城購房成爲各地需求端樓市新政的重要組成部分。今年以來，湖北鄂州、江蘇南通、安徽阜陽、安徽黃山、湖南邵陽等地均有相關政策舉措推出。

其中支持農民自願有償退出宅基地的相關政策最爲常見，江蘇南通、湖北鄂州、雲南楚雄等都有類似舉措推出。如6月21日江蘇南通新政明確，支持農民自願退出農村宅基地進城購房，並給予一定額度的獎補，具體標準由全市各地自行制定。

此前國家發展和改革委員會國土開發與地區經濟研究所國土經濟室主任黃徵學在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，將深化宅基地改革與房地產新政掛鉤，既有利於房地產去庫存，也有利於提高常住人口城鎮化率。但由於多方面原因，農民退出宅基地的意願不高。農民進城不僅要有住房，還要有就業、基本公共服務等保障。

對此，雲南楚雄除了探索農民宅基地自願有償退出和土地增值收益合理分配機制之外，還鼓勵各縣市採取繳納契稅後依法給予補貼、規費減免、貸款貼息、購房補貼、物業費補貼等政策，降低農民購房和後續居住的成本。

另外，安徽阜陽、安徽黃山等地則直接對購房農民發放契稅補貼。如7月26日，黃山印發樓市新政，對農村集體經濟組織成員進城在各區（縣）的中心城區或城關鎮購買商品住房的，對其繳納的契稅由受益財政給予全額財政補貼。

與之前大部分城市出臺的政策不同，日前湖南邵陽鼓勵農民進城購房，更側重於保障農民及其子女在農村的原有權益，免除農民進城的後顧之憂。同時如果農民落戶城市，其子女也可以在城市平等享有教育權利，提高農民進城買房和落戶的積極性。

但城鄉居民收入仍有差距，據國家統計局數據，2023年城鎮居民人均可支配收入爲51821元，農村居民人均可支配收入爲21691元。要解決農民市民化的住房問題，除了在商品房市場給予政策優惠之外，還需要在保障性住房政策方面發力。如《大連市配售型保障性住房管理辦法（試行）》明確，農民工羣體也是保障性住房的保障對象。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙向21世紀經濟報道記者表示，配售型保障房有望加速實現“現房收儲—保障房建設—保障房配售或出租”這一運行閉環，加速樓市庫存消化。配售型保障房政策的優化應着重於滿足農業轉移人口的購房需求，包括提供購房補貼、簡化購房流程、提供適宜的貸款支持等。政策應確保農業轉移人口能夠享受到與城市居民同等的住房保障權益，同時考慮到他們的經濟承受能力，提供多樣化的住房解決方案。

王小嬙表示，各地還可以考慮提供就業支持、醫療保障，優化教育資源等綜合措施，以降低農民進城的生活成本，提高他們的生活質量，從而更有效地鼓勵和支持農民進城購房。

積極推進租購同權

實際上，不管是通過商品房市場，還是藉助配售型保障性住房，都不能完全解決農業轉移人口進城後的住房問題。爲更好幫助農業轉移人口實現“住有所居”，《行動計劃》明確，要完善農業轉移人口多元化住房保障體系。鼓勵有條件的城市逐步將穩定就業生活的農業轉移人口納入城市住房保障政策範圍。

對此，王業強表示，多元化住房保障體系與之前提到的“多主體供給、多渠道保障、租購併舉”的住房制度改革一致，多元化住房保障體系包括供給主體的多元化、保障渠道和措施的多元化。有條件的城市是指那些人口淨流入、住房市場壓力比較大的一、二線熱點城市。

中國人民大學國家發展與戰略研究院研究員、公共管理學院教授馬亮進一步向21世紀經濟報道記者表示，農業轉移人口要成爲市民，不同情況下的居住問題可以通過多種渠道共同解決。有配偶、隨遷子女和老人等家庭居住人員的，可以通過購房或保租房解決住房問題；外出務工人員可以通過用人單位自建集體宿舍來滿足居住需求，也可以通過廉租房、保租房等解決住房問題；針對外賣騎手、網約車駕駛員等靈活就業人員，城市相關部門可以多方籌措來打造廉租公寓，方便他們生活與工作。

馬亮認爲，可以在農業轉移人口流入地加快推進住房保障相關工作，這既能幫助緩解城市房地產去庫存壓力，也可以滿足新市民住房需求。但需要注意的是，要從農業轉移人口的現實需求出發，提供多元化的住房選擇，避免住房供需錯配。

“農業轉移人口的住房問題主要是通過租賃市場來解決，要積極推進租購同權。”王業強表示。

《行動計劃》對此也着墨頗多，明確要加大農業轉移人口經濟可承受的小戶型保障性租賃住房供給。積極培育發展住房租賃市場，支持採取多種措施通過市場化方式滿足農業轉移人口住房需求。逐步使租購住房羣體享有同等公共服務權利。

馬亮表示，租購同權政策落實的難點在於城市公共服務資源區域分佈不均勻，在城市層面統籌協調力度不夠。與此同時，住房與公共服務的強捆綁關係，使購房人的住房資產價值同公共服務資源分佈存在密切關聯，這也會增加租購同權政策落地阻力。對此，需要加強城市公共服務資源配置優化，特別是逐步做好教育、醫療等公共服務的跨區域均衡化發展，爲租購同權政策落實打好基礎。

王業強認爲，在當前房地產市場不景氣的條件下，實際上更有利於系統推進租購同權相關配套政策的改革。相關政策涉及落戶政策、教育、醫療、養老政策的配套和落實。包括推行以經常居住地登記戶口制度、推動相關公共服務隨人走、完善農民工等重點羣體就業支持體系、將隨遷子女納入流入地義務教育保障範圍、健全靈活就業人員、農民工、新就業形態人員社保制度等。