那些滿二不滿五的次新房，現在怎麼樣了
上海929新政後，10月二手成交的火爆不用我們再說了
其中有一條是“增值稅5改2”
就拿一套滿二不滿五、賣出價300萬、買入價200萬的次新房舉例
新政前，買家要多付5萬元的增值稅及附加，現在就不用掏錢了，大大降低了購房成本
問題來了，上海的哪些房子屬於“滿二不滿五”呢？
拋開積分限售不討論，可以粗略認爲，大部分滿二不滿五、可以交易的次新房，按照購房後兩年交付的週期來推算，也就是集中在2017到2020年這四年入市的樓盤
今天，我們就來看新政對這些次新房的影響到底如何
01
先估算一下這些次新房有多少
據統計，2017年到2020年，這四年入市的新房項目分別是126、243、232和250個，加起來共有851個項目
數據來源網絡，供參考
取證的房源量分別是35510、75851、67693和66759套，加起來超過24.5萬套
再加上二手房市場，滿足房齡要求的次新房掛牌在2到3萬套之間
兩者加起來差不多有27萬套，總體數量在整體樓市中還是比較可觀的
而從歷年的掛牌情況看，我們找兔博士拉了數據
數據來源兔博士APP，單位套
自2021年起，房齡在5年內的次新房佔比一直在下降，從3.88%一路降到了1.86%
再加上“滿二”的限定，今年1到8月次新房的掛牌總量更是不超過3000套
中途2月還有所下降，527新政對次新房的影響也不大
前9個月平均每個月新增掛牌在110套
數據來源兔博士APP，單位套
但是從9月3022套，到10月的3299套，一下子增加了277套掛牌
同比增長達到9%，增幅確實達到了新高度，更何況10月還有7天國慶長假的影響
再單獨看鏈家平臺的數據，今年2月初，在鏈家官網只篩選“房齡5年以內”的這一個標籤
房源僅僅只有43頁，總的掛牌量才1000套出頭
按照其10萬套掛牌總量，5年內次新房的掛牌佔比也就約1%
但是，現在再去搜索，已經大幅增加到了81頁
圖源鏈家網
掛牌量超過2000套，直接翻了快一倍，可以看的房源明顯增多
02
這些掛牌的次新房，主要集中在哪些板塊
經過梳理，我們發現分佈在五大新城、浦東、寶山，還有靜安和普陀的部分板塊，以外環外的剛需板塊爲主
數據來源兔博士APP，單位套
過去幾年裡，五大新城的新房供應每年都有好幾萬套
像2022年就是臨港的供應大年，一共推出了32個項目、14105套房源
並導入了源源不斷的戶籍人口，增幅跑贏市區
此前我們統計過，浦東新區這幾年的新房供應項目個數多、房源數量少
都在惠南、周浦、航頭等非核心板塊，不要分、沒有限售，成了很多人上車的“第一站”
顧村也憑藉兩條地鐵交匯的優勢，充當了很長一段時間寶山新房的供應主力
靜安大寧板塊比較有名的次新房是靜安府
據鏈家網顯示，現在東區掛牌37套、西區掛牌55套，僅一個小區就有快100套在售
再看9月和10月最新的掛牌數據
數據來源兔博士APP，單位套
又有奉賢金匯和浦東前灘這兩個板塊冒了出來
奉賢金匯的次新房特點明顯，有的總價只要200多萬，極爲親民
各自板塊內部，上個月這些小區的掛牌數比較多
數據來源兔博士APP
不少掛牌都在30套以上，有的是總價低、有的是小戶型多，還有的是投資客多
03
說完了掛牌，再來看看次新房的成交情況
據貝殼網數據顯示，前幾年次新房的成交量
2020年只成交了21套，2021年共成交85套，2022年共成交129套，2023年全年大概在300套左右
數據來源貝殼網，單位套
新政後，很多客戶的槓桿可以放大，選擇略過老破小，直奔熱門板塊的次新房而去
而本就不多的次新房，一下涌來了這麼多客戶，實際成交也有了更快的反應
之前需要高分纔能有機會搖號的前灘、徐涇板塊都有得挑
連翠湖天地五期、中海建國裡這樣的新天地豪宅，也紛紛掛牌上架
按豪宅4000萬的總價來算，新政一下子省了200多萬的稅費，對中高端客戶來說也是不小的誘惑
圖源：鏈家
推動中海建國裡在10月成交了3套，成交均價在15.2萬/平米
當然這個成交均價比起20.5萬/平米的掛牌均價，還是下調了超兩成
一般來說，次新房的議價空間較爲有限，屬於是比較難砍價的房源類型
業主們買的時候價格就高，賣的時候就更謹慎
很多掛牌價哪怕比周邊高50-80萬，也不着急賣
“客多房少”，掛牌比例低，一般不會輕易降價
我們又挑選了部分比較典型的次新小區，看看它們在10月的成交表現
數據來源鏈家
500萬以下的剛需次新房，議價空間和成交週期都有收窄
而剛改以及千萬豪宅價格不再堅挺，成交週期也容易接近或超過100天
04
爲什麼次新房的掛牌和成交有了起勢？
有的中介直言，現在的次新房堪稱跌出了性價比，很多人抱着“撿漏”的心態來看房
比起現在市面上的新房，部分熱門的動輒還有一定的積分要求
再加上現在土拍取消了溢價率限制，核心地塊的聯動價還在不斷攀升
就拿嘉定安亭板塊來說
今年年初入市的新房深業深安上居聯動價約3.65萬/平米，另一個新房深業深嘉上府聯動價更是超4萬/平米
周邊這幾年的次新房，像奧園金地格林雲尚、旭輝公元、路勁上海派，最近的掛牌均價都在3.5萬/平米及以下
房價示意圖
再加上兩年左右的等待週期和交付風險，次新房勝在了“所見即所得”
還有不少業主收房後直接空關，既沒有二次裝修也沒有出租
新政後直接掛牌準備賣，“就跟全新的一樣”
導致越來越多的購房者，打新幾次無果後，把目光轉向了次新房
最近前灘板塊就再度熱了起來
儘管今年前9個月成交只有70套，平均一個月不到8套
沒想到新政一出，10月的成交量猛增到了40套，一舉創下今年單月新高
截止到11月14日，又賣出了18套
數據來源網絡，供參考，單位套
究其原因，前灘板塊供應的大部分新房，目前都是處於滿兩年、不滿五年的狀態，稅費在一定程度上限制了交易
小戶型較多，很多學位都沒使用，一半都是毛坯或者簡裝，進一步拉低了購房門檻
10月成交的40套，有28套都是70平以下的小戶型
代表小區就是尚峰名邸
前9個月一共只有10套出頭的成交，沒想到10月一口氣賣了10套47平的小戶型，11月又賣了2套
10月尚峰名邸成交明細，圖源：聚焦新房
還有一個是江悅名庭，於2021年交付，房齡在三年左右，也是前灘唯一一個一房小區
在前9個月只有1套成交，到了10月一下子就賣了8套，11月也賣了1套
除了熱鬧的前灘之外，10月青浦徐涇板塊的網紅盤萬科天空之城、蟠龍天地一期和招商虹橋公館，也分別成交了8套、7套和7套
寶山楊行的四季都會賣了6套，浦東惠南的海玥瑄邸和臨港新城的保利玲瓏公館也各賣了5套
都是今年以來的成交新高
05
929新政實施以來，時間不算太長
新政放開後的置換鏈，從最先刺激的是低總價剛需市場，慢慢傳導到了改善次新部分
短期來看，這些不滿五年的次新房掛牌和成交，暫時還不算特別明顯
但是接下來在三到六個月內，相信還會有更多優質房源進入市場
鏈家網上有不少次新小區，已經特別標註多套房源即將上架
像萬科天空之城一期有4套、中海臻如府有3套、萬科西郊都會有2套，吸引感興趣的購房者提前關注起來
這些次新房業主交易更爲活躍、購買力更旺盛
精準激活這些房源和業主，縮短置換年限，對提升整個樓市的活躍度都有很大的好處
我們也看到，上海正在持續降低限購、限售以及稅收的門檻，以滿足更多人的購房需求
未來，好房子仍然搶手，並且溢價空間高
以上爲正文，來自遠山
這是真叫盧俊公衆號的第5687篇原創文章