萬科商業新年開考卷 “老將”孫嘉作答

每經記者：黃婉銀 每經編輯：陳夢妤

日前，萬科宣佈成立商業事業部，萬科7區域的商業業務、印力集團統一併入商業事業部，由原南方區域首席合夥人孫嘉出任商業事業部首席合夥人；丁力業繼續擔任印力集團董事長，同時兼任商業事業部首席顧問；王海武擔任商業事業部核心合夥人。

顯然，這是萬科希望在商業地產實現突破性發展。對比以往，萬科本次在商業板塊的調整力度也是空前的。在未來的整合之路上，萬科將開啓更大的動作。

對孫嘉而言，這亦是一場巨大的挑戰，他既需要解決萬科區域商業業務與印力的融合問題，也必須帶領剛成立的商業事業部做出讓外界刮目相看的成績。

開啓鉅變補短板

REITs東風起，是萬科迫切尋求商業地產破局的催化劑。而從根本上看，這也是困擾萬科多年的難題。

收購印力之初，萬科就希望其能成爲所在領域的“領跑者”、做到“數一數二”，這也是萬科對其他經營性業務的要求。但到目前，印力都還未實現萬科的預期目標。

於外，在商業地產賽道競爭上，其他龍頭房企已經跑出領先姿態，如華潤置地及其打造的萬象系列，龍湖集團的天街系列等，不僅實現了全國性複製推廣，也爲集團貢獻了可觀的營收與利潤。

去年上半年，華潤置地經營性不動產業務錄得營業額107.2億元，毛利率爲71.3%；龍湖運營業務板塊不含稅租金收入爲63.3億元，商業投資、長租公寓及其他收入的佔比分別爲77.0%、19.4%和3.6%。

萬科方面，2022年商業業務（含非並表項目）營業收入87.2億元，同比增長14.3%。去年上半年，萬科商業業務（含非並表項目）營業收入43.0億元，同比增長7.3%。其中，印力管理的商業項目營業收入27.4億元，整體出租率94.7%，同比提高2.0個百分點。

值得一提的是，萬科至今都還未將印力並表。

萬科在商業地產領域打造過明星項目，但只能用“屈指可數”來形容。如本次中金印力消費REIT的目標基礎設施資產杭州西溪印象城、上海南翔印象城MEGA，上海七寶萬科廣場、深圳龍崗萬科廣場，這幾個項目也一直是萬科運營管理的前十大商業項目。其中，僅有龍崗萬科廣場爲深圳市萬科商業管理有限公司運營，其他均爲印力集團運營。

1月18日，一位商業地產觀察人士在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，萬科在商業項目的表現上參差比較明顯，突出項目主要集中在江浙滬，大本營深圳除了龍崗萬科廣場稍有亮眼外，其他都較爲一般。不過萬科近兩年在商業還是有進步的，尤其在一些非文旅街區性質的商業項目上表現還可以，如深圳南頭古城、廣州永慶坊等等。

盤活全局“一盤棋”

消費類基礎設施REITs試點爲商業業務提供了重要發展機遇。

在開發業務持續縮量的當下，資本市場對商業地產這類既能持續產生大量現金流、又有更多融資優勢的業務格外看重。於內於外，萬科都不得不馬上做出改變。

一位商業地產服務機構人士表示，消費基礎設施公募REITs的提出，意味着商業地產從開發到運營的全面轉型時代已經到來，對運營的提質增效有了明確指標。消費類基礎設施公募REITs可以有效盤活商業地產存量資產，改善房企資產負債表。持有物業也可以通過REITs產品長期運營分紅，提升上市房企利潤水平，同時推動商業地產行業的升級和轉型。

在去年10月的媒體交流會上，萬科董事會主席鬱亮就表示，經營服務業務前期投入大，回報週期長，見效慢，然而隨着REITs政策推出，這一問題已出現解決的希望。他認爲REITs政策被大家忽視了，它的作用是非常大的，對不動產經營業務而言，REITs的重要性類似於“按揭貸款買房”，能夠將不動產變爲動產，打通投融管退的閉環。萬科商業、物流、租賃住房都在積極準備REITs，希望不久能夠落地。

不久後，鬱亮還在社交媒體上稱，REITs將幫助萬科從房地產開發商轉型爲不動產經營服務商，也爲投資者提供了更多選擇，其深遠影響將隨時間而顯示出來。

REITs的興起，既是機遇，也是挑戰。RET睿意德指出，公募REITs產品的出現，爲商業地產銷售帶來了一種全新的競爭形態，它打破了地域限制，使得競爭更加無界，這意味着投資客可以在全國選擇投資型產品。爲了在新的競爭環境中脫穎而出，商業項目需要在投資安全性、運營定位和主力區打造等方面進行深思熟慮的策略調整和優化。

從商業項目的數量和麪積來說，萬科不遜於同行，難點在於如何做優做強。截至去年上半年，萬科累計開業203個商業項目（不含輕資產輸出管理項目），建築面積1,118.3萬平方米；規劃中和在建商業建築面積爲381.2萬平方米。

在成立商業事業部以前，萬科的商業業務由萬科商管和印力分別負責。印象城、印象匯等都屬於印力集團負責，萬科商管負責房開業務旗下的商業業務，如萬科裡、萬科廣場等。

一直以來，兩個運營團隊都相對獨立，融合度不高。從2021年開始，萬科打破結界，促進雙方融合。先是2021年年中，當時還在萬科集團的王海武出任印力集團總裁，這一職位此前由丁力業兼任。次年，萬科決定將萬科商管旗下49個項目調整爲印力管理運營，但這顯然還不夠。

這一次，萬科又選擇孫嘉成爲新棋局的操盤手。萬科內部認爲，孫嘉是萬科較早開始探索和實踐經營性業務的前線管理者之一，其在上海任職期間，就開發和運營了多個商業綜合體。同時，孫嘉在資產交易方面也有較豐富的經驗，與多個投資基金、國有企業有過成功的合作。

面對新機遇與老難題，孫嘉如何以新打法帶領萬科商業實現破局，助力萬科向不動產經營服務商轉變，將是萬科建立起長期價值必須邁過的一道關口。