萬科的反思與決心

王文華

3月30日，萬科發佈2021年財報。2021年，萬科實現合同銷售額6277.8億元，營收4528億元，同比增長8%；歸屬於上市公司股東的淨利潤225.2億元，同比下滑45.75%。

對於淨利潤下滑，萬科董事會主席鬱亮做出反思，並提出解決方案，明確表示2022年有信心實現營業收入和淨利潤企穩回升。

萬科的反思

2021年，萬科實現歸母淨利潤225.2億元，同比下滑45.75%，是繼1995年、2008年後，上市31年以來的第三次下滑。“交出這樣的成績單，我倍感壓力，內心充滿緊迫感”，鬱亮坦言。

對於萬科的淨利潤下滑，鬱亮秉承其一貫講的“當好農民種好地”的原則，不怨天氣，從自身找問題。

他表示，近幾年，土地市場競爭激烈，對行業毛利率水平造成明顯影響，儘管公司在行業中較早意識到高速增長終將結束，但公司的行爲未能堅決擺脫高增長慣性。當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈得時候，部分城市得投資追高冒進，對市場判斷過於樂觀，一些項目的投資預期沒有實現，導致毛利率下滑。

同時，各城市公司能力參差不齊，部分表現較弱的公司和項目，影響了整體業績。充分授權、分佈式實施是萬科過往快速發展的機制保障。在追求效率優先的高速增長階段，這一機制能更快地響應市場、捕捉機會，最大程度地釋放前線戰鬥力。隨着業務複雜度逐步提高，市場競爭日趨激烈，部分城市公司暴露出能力短板。

這些短板主要表現在兩方面，一個是操盤能力上，鬱亮以具體項目爲例，比如良渚文化村項目，最典型的綜合大盤項目，在良渚文化村的基礎上，堅持住宅開發的同時，同步建設了教育、養老、商業、公園等配套設施，用8年時間把一個城鄉結合部板塊變成了當地非常宜居的板塊之一，可惜的是沒有從單個項目的優點，通過大規模複製推廣，轉化成整個集團的優勢。

其次是少數項目投資失誤，出現高估和冒進。比如2018年、2019年，萬科判斷環京地區市場已經進行比較大調整，覺得已經到底部了，所以在那個階段買了一個資產包，但隨後市場發生更劇烈的下降，不得不計提25億元的減值準備。

”多賽道同時探索，讓我們所付出的成本比想象中的要更大，對過往業績也產生了影響“，在3月31日萬科業績發佈會上，鬱亮再次補充反思。

2014年，萬科從單一的住宅發展商轉變爲城鄉建設與生活服務商，佈局了多個賽道。當時判斷，以萬科的體量，如果只做一兩個賽道，不足以支持可持續發展，也不支持萬科開發經營服務並重的策略。多重賽道同時探索，付出的成本比想象中要大。在過去開發業務好的時候，由開發業務承擔了相關的成本，在市場發生變化的時候，這些就體現爲對業績的影響。

以深圳城中村集中改造項目爲例，鬱亮說，“二房東”模式讓萬科付出很大代價，如果沒有“二房東”業務，萬科的長租公寓業務早就開始可以賺錢了。

萬科的底氣

在對問題進行深刻反思後，鬱亮向52萬名萬科股東道歉。此外，鬱亮提出萬科今年的工作任務有八個字，“止跌企穩、穩中有升”。兩個“穩”字，解釋爲穩是萬科止跌成功的標誌，也是萬科回升的基礎。鬱亮表示，有信心完成止跌企穩，穩中有升的工作任務。

對於達成上述的任務，萬科是有底氣的。這種底氣來自兩個外部基礎和三個內部基礎。

兩個外部基礎。首先，有利於市場穩定的政策在不斷出臺，行業正在迴歸常態，迴歸理性，過高的利潤率和過低的利潤率都不可持續，房地產行業的平均利潤率水平一定會向社會平均水平迴歸，這是萬科“止跌企穩、穩中有升”的政策基礎。

其次，房地產行業仍是一個超過10萬級的市場，常做常有，常做常新，地產開發業務依然是重要的經濟活動，也是萬科現在和未來的主要業務。

鬱亮以不動產機會中的REITS爲例，隨着不動產增量機會減少，圍繞存量不動產的機會越來越多，過去二三十年，美國和日本的REITS的市值年複合增長率都在20%左右，萬科以開發、經營、服務並重爲核心，已經做了充分佈局和準備，也形成了這方面相關的能力，這是“止跌企穩、穩中提升”的行業基礎。

三個內部基礎。首先，開發業務將繼續保持在行業第一陣營。鬱亮透露，萬科現在有1億平方米的在建資源，有4000萬平方米左右的土地資源項目儲備，還有幾百萬平方米的舊改項目，加起來基本可以滿足萬科未來2-3年的開發需求。此外，還有7100億的已售未結收入，是萬科2021年結算收入的1.6倍，這在未來一段時間將構成萬科盈利的重要支撐。

其次，經營、服務業務快速發展，逐步形成新的利潤蓄水池，多項業務在增速、收益表現及運營效率等方面，均位居各自所屬行業前列。

萬物雲是行業率先覆蓋“住、商、城”全域空間服務的公司，2021年萬物雲收入首次超過200億元，同比增長32.1%，這些業務已從傳統住宅服務單一驅動，擴展到社區、商企和城市空間服務“三駕馬車”協同驅動，並形成了極強的外部競爭力。去年萬物雲新增合約面積中外拓業務佔比超七成，其中，商業、寫字樓服務領域外拓樓盤佔比近八成。

冷鏈倉儲位於行業第一。萬緯物流近三年收入複合增速52%，2021年收入32億元，同比增長69%，穩定期項目NOI率達6.5%。

萬科泊寓已成爲規模最大、運營效率最高的集中式公寓運營商。公寓業務近三年收入複合增速爲40%，其中2021年收入同比增長14%，NOI 5.25億元，同比增長193%。

印力管理規模、收入、輕資產管理輸出均處行業第一陣營。印力近五年收入複合增速爲20%，其中2021年收入同比增長24%，NOI同比增長17%。在長三角地 區，印力在管面積位於前列。

鬱亮透露，這些業務在過去一年爲萬科貢獻了超400億的收入，將構成萬科未來的增長空間，且爲探索這些業務所交的學費，大頭基本上已經付完。

按照成本法計算，去年萬科在多元化業務上的折舊攤銷費用列支了80億元，客觀上對報表產生了影響。

最後，萬科底氣所在是其穩健的財務狀況。淨負債率29.7%，長期處於行業低位。有息負債總額平穩且結構優化。有息負債總額2659.6億元，同比增長2.9%，其中長期負債佔比提高至78%。

截至2021年底，期末貨幣資金1493.5億元，貨幣資金對短期債務的覆蓋倍數爲2.5倍，較2020年末提升約0.2倍。連續13年保持經營性現金流淨額爲正。

鬱亮的決心

萬科的發展歷史上，1995、2008年的兩次淨利潤下滑，萬科都迅速解決短板，快速行動，在第二年就回到良性發展軌道，成爲極少數穿越行業週期的企業。

面對2021年的業績表現，鬱亮和萬科將其作爲一次警醒。鬱亮說，2022年，要採取堅決的、有針對性的行動，解決開發業務存在的問題，鞏固在不動產綜合發展方面的先發優勢，保障財務安全，實現營業收入和淨利潤的企穩回升。

作爲公司的掌舵人，鬱亮自願放棄其2021年度全部獎金，2021年，鬱亮的稅前年薪爲154.7萬元，較去年同期下降87.6%。萬科高管薪酬也被砍半，8位董監高合計獲得稅前薪酬3409.6萬元，同比下降50%。

爲了維護股價，鬱亮帶領一衆高管增持萬科股票，計劃6個月內，增持公司A股股票合計不低於2000萬元。同時，萬科計劃在未來三個月內拿出20億-25億元，回購部分A股股票。

爲保障股東利益，萬科推出上市以來最高比例分紅派息方案。分紅比例由2020年的35%躍升至50%，合計擬派發分紅112.8億元，基於當前股價，股息率5.1%，是A股中唯一一家連續三十年進行現金分紅的公司。

降薪、增持之外，鬱亮還帶頭下沉到一線，兼任萬科首席客戶官，與各單位首席客戶官一起研究和解決從客戶端發現的問題。例如，有客戶反饋從收房到辦理房產證需要等待很長時間，通常最短需要6個月，最長有2年時間。對此，萬科提出了交付即辦證的要求。

鬱亮說，做首席客戶官讓他能夠更好的掌握來自前線的實際情況，推動相關問題的解決。過去一年，萬科有117個項目實現了交付即辦證，佔整個集團交付項目的25%，客戶等待期的滿意率達到95%。